– Principales difficultés. – Sans évoquer la fiscalité, qui n’a pas été adaptée pour inciter au développement du produit (alors qu’elle l’a été pour le BRS), les difficultés suscitées par la formule sont, à notre sens, au nombre de quatre. Premièrement, la complexité de l’évaluation de la propriété temporaire ; deuxièmement, l’importance de l’effort demandé au propriétaire foncier ; troisièmement, le caractère temporaire du droit conféré ; quatrièmement enfin, l’absence de prise en compte des logements réalisés en vertu d’un Brilo dans les quotas de logements sociaux fixés par la loi SRU et les servitudes de logement social instituées dans les PLU.
Problèmes posés par le Brilo, causes de son insuccès
Problèmes posés par le Brilo, causes de son insuccès
– La valorisation complexe de la propriété temporaire. – Conformément à l’article R. 254-5 du Code de la construction et de l’habitation, la valeur de la propriété temporaire doit être déterminée « en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts ». L’accès à la formule est très complexe pour les non-initiés aux calculs financiers, autrement dit pour la quasi-totalité des accédants.
La valorisation de la propriété temporaire dans le Brilo : un exercice hors de portée de l’accédant
1. L’idée générale qui gouverne la valorisation de la propriété temporaire est de lui faire suivre les évolutions du marché. Elle prend donc en compte, ainsi qu’on va le voir, les valeurs locatives annuelles pour une année N. Comme l’indique un auteur : « Il s’agit de procéder en deux temps : d’abord, déterminer un taux de capitalisation induit fondé sur des données observées sur le marché libre ; ensuite, appliquer ce taux de capitalisation tel que déterminé dans un premier temps au loyer plafonné (CCH, art. R. 302-29) ».
2. L’article R. 254-5 du Code de la construction et de l’habitation énonce la formule suivante :
VN = VLN × (1-(1+tN)-n)
tN
3. Pour l’application de cette formule : VN est le plafond de la valeur des droits réels afférents aux logements l’année N en cours ; VLN est la valeur locative annuelle pour l’année N en cours. Elle est prise en compte dans la limite du plafond de loyer mensuel fixé pour l’année considérée par l’article 2 terdecies D de l’annexe III au Code général des impôts ; n est la durée résiduelle du bail restant à courir exprimée en année. Cette durée est évaluée par le nombre d’années restant à courir jusqu’à la fin du bail, à compter de la prochaine date anniversaire du bail suivant la date de la cession ; tN est le taux de capitalisation annuel défini pour l’année N en cours par une formule consultable en image dans le fac-similé du Journal officiel no 0150 du 29 juin 2016, texte no 48 à l’adresse suivante :
www.legifrance.gouv.fr/jo_pdf.do?id=JORFTEXT000032791452">Lien.
Où la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l’année N en cours est la dernière valeur disponible auprès des observatoires locaux des loyers définis à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la zone considérée ; et la valeur de la vente moyenne au mètre carré pour l’année N en cours est la dernière valeur disponible portant sur les mutations d’immeubles d’habitation à titre onéreux, mises à disposition du public par le Conseil supérieur du notariat, en application du décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013.
– L’effort demandé au propriétaire foncier. – Pour que le Brilo fonctionne, il faut encore que les propriétaires l’acceptent, au lieu de privilégier une formule plus rémunératrice, et moins bloquante pour l’avenir. Or ils perçoivent une redevance inférieure aux prix de marché. Et, compte tenu de la longue durée du bail, ils devront assumer cet écart pendant une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans.
– Le caractère temporaire de la propriété de l’accédant. – Enfin, pour une grande majorité des accédants, renoncer dès l’origine et sans indemnité à la propriété en fin de Brilo pose un problème au moins autant psychologique que financier. Or, à la lettre même du texte, faute de mécanisme de rechargement, le bail finit par s’éteindre et « les constructions et améliorations réalisées par le preneur (…) deviennent la propriété du bailleur à son expiration ». Cette règle est d’ordre public : il n’est donc pas possible de prévoir un Brilo dit « inversé », permettant au preneur de devenir plein propriétaire. En outre, seule une stipulation expresse peut permettre au preneur de réclamer en fin de bail une indemnité au regard des améliorations qu’il a effectuées, mais il ne peut pas obtenir d’indemnisation au titre de son droit réel qui s’éteint.
Ces inconvénients ont été globalement réglés dans le cadre du bail réel solidaire que nous allons maintenant étudier.