Le ministère du Logement identifie les prêts aidés suivants : le prêt à taux zéro (PTZ) (Sous-section I), le prêt conventionné (PC – PAS) (Sous-section II), le prêt social de location-accession (PSLA) (Sous-section III). Les conditions d’octroi de ces prêts ayant déjà été décrites à de nombreuses reprises, nous n’en détaillerons pas toutes les modalités, mais insisterons sur les points susceptibles, selon nous, de pouvoir être améliorés.
Les prêts aidés
Les prêts aidés
Le prêt à taux zéro (PTZ)
– Historique. – Créé à partir de 1995, puis réformé en 2011 sous l’appellation « PTZ+ », régulièrement modifié puis renommé à nouveau « PTZ » en 2015, le prêt « ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété » dit « prêt à taux zéro » ou « PTZ » est codifié aux articles L. 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
– Statistiques. – De 349 800 PTZ+ émis en 2011, alors sans condition de ressources, ce nombre a chuté dès le retour des conditions de ressources à 77 800 en 2012. Puis le dispositif, limité à 58 500 PTZ en 2015, a été relancé en 2016 pour se stabiliser aux alentours de 120 000 PTZ émis par an. Il a baissé à 92 890 PTZ en 2019 et à 66 732 PTZ en 2020.
La dépense correspondante est plafonnée à 2,1 Md€ par l’article 244 quater V du Code général des impôts.
Le cumul des prêts concernés est passé de 7,942 Md€ en 2017 à 3,5 Md€ en 2020. Chaque année, le ministère du Logement publie, en annexe du décret mettant à jour les conditions d’attribution et les modalités des PTZ, l’étude d’impact prévue au second alinéa du I de l’article 244 quater V du Code général des impôts. Le coût pour les finances publiques est estimé dans la dernière étude d’impact annuelle à près de 400 M€ pour 2022.
Dans le rapport du compte logement 2019, le montant compté au titre du PTZ dans les avantages de taux consentis ressort à 993 M€, en forte baisse par rapport à 2018 (1 474 M€) du fait de la baisse des taux de marché, de la diminution du nombre de prêts accordés (-6,4 %), de leurs montants moyens. 2020 est une année trop atypique pour être prise en compte. L’aide apportée par un PTZ est de l’ordre de 10 000 euros par prêt.
Bénéficiaires du PTZ
– Être primo-accédant. – Sous seuils de revenus fiscaux de l’année N-2, les bénéficiaires doivent être primo-accédants, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale ou n’ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt, le tout sauf les exceptions au profit de certains bénéficiaires.
– Condition de ressources. – Le montant total des ressources, divisé par le coefficient familial, doit être inférieur à un plafond fixé par décret, en fonction de la localisation du logement, plafond qui ne peut être supérieur à 37 000 € ni inférieur à 16 500 €. Les seuils actuels sont consultables sur internet :
https://www.anil.org/pret-taux-zero/">Lien
– Tableau comparatif des seuils de revenus pour un ménage avec deux enfants. – Pour comparer des ordres de grandeur, le lecteur pourra consulter sur l’extension numérique du présent rapport un tableau des seuils de revenus pour les logements locatifs, le BRS (PSLA) et le PTZ, pour un ménage avec deux enfants (donc quatre personnes).
Tableau comparatif des seuils de revenus (Logements locatifs, PSLA des BRS, PTZ)
| ACCESSION | Zone Paris (Abis) | Zone A | Zone B | Zone C |
| Communes limitrophes | Reste IDF – Côte Azur – Genevois | B1 | B2 | |
| PTZ | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| PSLA et BRS (prêt Accession d’Action Logement) | 60 788 € | 43 273 € | ||
| Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) | ||
| Taux réduit TVA Anru | 82 075 € | 75 507 € | 59 142 € | |
| LOCATIF | Paris et communes limitrophes (en euros) | Île-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) | |
| PLI | 92 986 € | 64 739 € | 56 647 € | |
| PLS | 73 941 € | 68 024 € | 53 281 € | |
| PLUS | 56 878 € | 52 326 € | 40 985 € | |
| PLAI | 31 287 € | 28 779 € | 22 665 € |
Il est intéressant de remarquer l’art de compliquer les choses avec des zones territoriales qui diffèrent selon le régime, sans présenter les tableaux de plafonds de ressources des dispositifs Duflot, Pinel, ou autres qui sont encore différents.
Par comparaison, en retenant le critère du revenu disponible des ménages de l’Insee en 2019 (publié le 9 novembre 2021), supérieur par définition au revenu fiscal pris en compte pour le PTZ, on peut constater que pour les couples avec deux enfants, le PTZ peut potentiellement concerner des ménages jusqu’au huitième décile.
| Déciles de revenu disponible | 1er décile | 2e décile | 3edécile | 4edécile | 5edécile (médiane) | 6edécile | 7e décile | 8e décile | 9e décile |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Couples avec deux enfants | 30 000 | 37 910 | 43 090 | 47 460 | 52 290 | 57 660 | 63 790 | 72 650 | 91 390 |
| Ensemble des Français | 14 260 | 18 760 | 22 530 | 26 720 | 31 470 | 37 160 | 43 970 | 52 710 | 67 170 |
Opérations éligibles. Condition de résidence principale
Le prêt à taux zéro permet de financer une opération neuve ou l’acquisition d’un logement ancien à la condition d’y réaliser des travaux d’amélioration et que la performance énergétique du logement après travaux soit supérieure ou égale à l’étiquette E. Il peut également financer l’acquisition d’un logement du parc social sous conditions, et l’acquisition en première propriété des droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire.
En cas de vente du logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro (PTZ), le bénéficiaire du prêt peut acheter une nouvelle résidence principale ouvrant droit au PTZ et demander un transfert de son PTZ initial, à hauteur du capital restant dû. L’établissement prêteur peut refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.
Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt. Toutefois, un acquéreur peut obtenir un PTZ pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans.
Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un prêt locatif social (PLS).
Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail. Toutefois, lorsque l’emprunteur ne peut occuper le logement huit mois par an pour certaines raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure, il peut continuer à bénéficier du PTZ.
Dernière minute
À la suite de la publication des conclusions du Conseil national de la refondation relatives au logement, il a été annoncé la prorogation du dispositif jusqu’en 2027 et son recentrage sur la sobriété foncière, ce qui tendrait à en exclure les maisons individuelles.
Montant
Le montant du PTZ ne peut pas dépasser les pourcentages suivants du prix d’achat :
Pour les opérations de vente du parc social à ses occupants, le montant du prix d’achat est fixé à 10 % du coût total de l’opération.
Pour aider les bénéficiaires potentiels à se diriger dans une règlementation aux allures de labyrinthe, les agences départementales pour l’information sur le logement (Adil) apportent leur concours si nécessaire. Nous renverrons donc le lecteur au site internet de l’Anil.
https://www.anil.org/aj-offres-pret-ptz-2022">Lien
www.anil.org/outils/outils-de-calcul/votre-pret-a-taux-zero/">Lien
Durée – différé d’amortissement
Le délai de remboursement du PTZ dépend des revenus, de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique où se trouve le logement. En moyenne, le délai du prêt s’étend de vingt à vingt-cinq ans. Selon les ressources du bénéficiaire, une période de différé de cinq, dix ou quinze ans est octroyée.
Modalités d’attribution
– Une convention à conclure par les banques avec l’État. – Les PTZ sont distribués par les banques ayant conclu une convention avec l’État, conforme à une convention-type.
La convention-type oblige notamment l’établissement émetteur du prêt à transmettre à la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS), chargée de regrouper et publier les statistiques relatives à l’octroi des PTZ, les éléments relatifs au PTZ consenti. Ledit organisme vérifie que l’instruction des demandes de prêt ne portant pas intérêt a été faite dans le respect de la réglementation.
Le prêt conventionné (PC) accession sociale (PAS) ou hors accession sociale
– Définition du prêt conventionné. – Il est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire). Contrairement aux PTZ et PAS, il est accordé sans conditions de ressources.
On distingue parmi les prêts conventionnés ceux qui bénéficient de la garantie de l’État prévue à l’article L. 312-1 du Code de la construction et de l’habitation, dénommés « prêts d’accession sociale » (PAS) et accordés sous les mêmes conditions de ressources que les PTZ, de ceux qui n’en bénéficient pas, dénommés « PC hors PAS ».
Les prêts conventionnés sont exclusifs de tout autre prêt, à l’exception d’une liste de prêts définie réglementairement :
- prêt à taux zéro ;
- éco-PTZ ;
- prêt d’épargne logement ;
- prêt Action Logement ;
- prêt relais ;
- prêt fonctionnaire ;
- prêt bancaire à taux fixe dont le taux d’intérêt est inférieur ou égal aux conditions d’un prêt issu d’un compte épargne logement en vigueur.
Le prêt conventionné est compatible avec les travaux bénéficiant d’une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Les conditions d’occupation du logement financé à l’aide d’un prêt conventionné sont identiques à celles du PTZ.
De nombreux sites internet décrivent les modalités d’octroi.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10793">Lien
– Opérations finançables. – Le prêt peut servir à financer les opérations suivantes :
- achat d’un terrain et construction d’un logement sur ce terrain ;
- achat d’un logement neuf ;
- achat d’un logement ancien et travaux d’amélioration si nécessaire ;
- travaux dans un logement existant pour faire des économies d’énergie, pour l’agrandir (par extension ou par surélévation) ou pour transformer en logement un local qui n’était pas destiné à l’habitation. Le montant des travaux doit au moins être égal à 4 000 €.
– Logement devenant la résidence principale de l’emprunteur. – Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après la fin des travaux ou l’achat. La résidence principale est celle où l’emprunteur doit résider au moins huit mois par an, étant rappelé que depuis le 1er janvier 2016 il est possible d’affecter le logement à un autre usage au bout de six ans (location, résidence secondaire ou usage professionnel/commercial).
Il est possible de n’affecter le logement acquis à la résidence principale qu’au bout de six ans maximum, à condition que ce logement soit occupé par l’emprunteur à partir de la date de son départ à la retraite, et qu’il soit mis en location jusqu’à cette date en respectant des règles spécifiques.
– Taux d’intérêt applicables. – Comme pour le PTZ, le prêt conventionné est distribué par les banques qui ont signé une convention avec l’État, mais la différence fondamentale est que le prêt conventionné donne lieu à un taux d’intérêt qui peut s’avérer plus élevé que le taux des prêts classiques. Les plafonds de taux sont les suivants au 1er mars 2022 :
La durée de remboursement est comprise entre cinq et trente ans, le contrat de prêt pouvant prévoir un allongement jusqu’à une durée maximale de trente-cinq ans.
– Faible impact de ces prêts sur le marché. – Nous ne détaillerons pas davantage les prêts conventionnés compte tenu de leur faible impact sur le marché du fait de la baisse des taux. Le compte logement de l’État fait ressortir un montant d’avantage de taux de 94 M€ au titre des autres prêts conventionnés, 3,5 % du total des aides résultant des avantages de taux pour 2018, montant en baisse en 2019 à 75 M€, puis encore en 2020 à 58 M€. Ce constat a pu amener certains à s’interroger sur leur utilité en période de taux bas ; la récente remontée des taux des prêts immobiliers inciterait plutôt à maintenir le statu quo.
Le prêt social de location-accession (PSLA)
– Définition. – Le prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt conventionné consenti non pas à des particuliers primo-accédants mais à des opérateurs (organismes HLM ou promoteurs privés) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs ou anciens avec des travaux en vue de consentir des contrats de location-accession. Il est réglementé par les articles D. 331-76-5-1 à D. 331-76-5-4 du Code de la construction et de l’habitation.
– Prêt PSLA soumis à des conditions particulières. – Les contrats de location-accession dans des opérations donnant lieu à un prêt PLSA sont soumis à des conditions particulières concernant principalement :
- les plafonds de ressources des ménages pouvant souscrire le contrat de location-accession ;
- les plafonds de loyers (pendant la phase locative) et de prix, étant précisé que ce prix initial est minoré de 1 % à chaque date anniversaire du contrat de location ;
- une phase locative d’au moins six mois. En cas de levée d’option, le PSLA peut être transféré au ménage.
– Des durées et des taux dépendant des ressources. – La durée du prêt est de trente ans et le taux dépend des ressources sur lesquelles le PSLA est consenti : s’il est consenti sur ressources libres, le taux est celui du marché (dans la limite des taux plafond des prêts conventionnés – V. ci-dessus). S’il est consenti sur ressources adossées au livret A, le taux est révisable, indexé sur celui du livret (0,5 % en 2021 ; 1 % puis 2 % en 2022 ; 3 % en 2023), et les prêts sont accordés par les banques distributrices, qui ont signé une convention avec la Caisse des dépôts et consignations sous l’égide de l’État.
Les avantages procurés par l’octroi d’un PSLA sont :
- le bénéfice du taux réduit de TVA de 5,5 % pour les logements neufs ;
- une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans.
– Transfert possible du prêt PSLA à l’accédant. – En cas de transfert du prêt PSLA, l’accédant qui demande le transfert du prêt bénéficie de celui-ci pour le montant du capital restant dû, au prorata de la fraction correspondant au logement qu’il acquiert. Le transfert du prêt n’est pas automatique mais dépend de l’accord de l’établissement de crédit qui peut s’y opposer en fonction des critères de solvabilité au moment de la levée d’option.
En cas de transfert, le ménage bénéficie de la garantie de relogement mentionnée au II de l’article R. 331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation. Lorsque le PSLA est à taux révisable et est transféré, un ajustement de la durée de prêt est opéré afin d’absorber les variations de taux.
Les logements faisant l’objet d’un PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale (au moins huit mois par an).
– Statistiques des prêts PSLA. – Depuis 2011, 6 900 logements en moyenne sont financés par an, dont 78,5 % par des organismes HLM ou des SEM et 21,5 % par des opérateurs privés, la très grande majorité d’entre eux se situant en zones B1 et B2 (70,2 %).
Les logements concernés ont une surface habitable moyenne de 65 mètres carrés.
Le compte du logement ne nous renseigne pas sur le cumul de prêts PSLA accordés, ni le ratio par logement, ni le montant conventionné par l’État.