Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, les accédants à la propriété de logements sociaux bénéficient d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement. Par contre, ne bénéficient pas légalement de ces garanties les opérations de location-accession avec PSLA et les ventes HLM de logements locatifs. On observe toutefois qu’en pratique, les avant-contrats et les actes de vente proposent au locataire-accédant, de manière conventionnelle, ces garanties de rachat et de relogement.
Les garanties
Les garanties
Les garanties des accédants
– Garantie de rachat. – Prévue à l’article R. 443-2, III du Code de la construction et de l’habitation, elle peut être demandée pendant un délai de quinze ans à compter du transfert de propriété sous réserve de réunir les conditions suivantes :
- le logement est occupé à titre de résidence principale ;
- la demande doit être faite par l’accédant ou en cas de décès par les descendants directs ou le conjoint occupant le logement au jour du décès, dans un délai d’un an de la survenance d’un des faits générateurs mentionnés à l’article R. 443-2 précité.
L’organisme est alors tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale. Ce prix de rachat peut être diminué de 1,5 % au plus par année écoulée entre la sixième année et la quinzième année suivant celle de la vente initiale, ainsi que du coût des réparations nécessaires, autres que celles liées à l’usage normal du logement ou à la vétusté des installations.
– La garantie de relogement. – Prévue à l’article R. 443-2, IV du Code de la construction et de l’habitation, elle peut être demandée pendant un délai de quinze ans à compter du transfert de propriété, par l’accédant ou son conjoint en cas de décès, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits conditionnant le déclenchement de la garantie. Les conditions spécifiques sont les suivantes :
- le logement doit avoir fait l’objet d’une promesse de vente au moment où est effectuée la demande de bénéfice de la garantie de relogement ;
- les revenus de l’accédant ou, en cas de décès, du conjoint n’excèdent pas un plafond de ressources fixé pour l’attribution de logements sociaux.
L’organisme doit proposer à l’accédant ou à son conjoint en cas de décès, trois offres écrites de relogement dans un délai de trois mois à compter de la demande de mise en œuvre de la garantie de relogement. Son bénéficiaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour exprimer son accord. À l’expiration du délai, la garantie cesse de s’appliquer s’il n’a pas accepté l’une des trois propositions.
Les dispositifs anti-spéculatifs (CCH, art. L. 443-12-1)
– En cas de location du logement dans les cinq ans (al. 4). – Lorsque l’acquéreur a acquis le logement à un prix inférieur au prix de mise en vente fixé selon l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation et qu’il le loue dans les cinq ans de son acquisition, le niveau des loyers ne doit pas excéder des plafonds fixés par l’autorité administrative.
– En cas de revente dans les cinq ans (al. 1 à 3). – L’acquéreur qui souhaite revendre le logement acquis dans les cinq ans de son acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité (al. 1). S’il a acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente et qu’il le revend dans les cinq ans de son acquisition, il est tenu de verser à l’organisme HLM une somme égale entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut dépasser l’écart constaté entre le prix de mise en vente lors de l’acquisition et le prix d’acquisition (al. 2). Le contrat de vente du logement HLM doit mentionner, à peine de nullité, ces deux dispositifs anti-spéculatifs (al. 5).