Certains contrats d’occupation sont exclus totalement des dispositions de la loi de 1989. Les exclusions sont déduites a contrario de la définition de l’article 2, alinéa 2 de la loi de 1989 : soit les contrats ne sont pas constitutifs d’un bail (§ I) ; soit ils le sont, mais ne portent pas sur un local affecté à usage d’habitation principale du locataire ou à usage d’habitation principale et professionnel (§ II).
Les contrats totalement exclus de la loi de 1989
Les contrats totalement exclus de la loi de 1989
Les contrats non constitutifs d’un bail
Sont exclus de la loi de 1989 les contrats qui ne remplissent pas les conditions de l’article 1709 du Code civil définissant les éléments constitutifs du bail. Il s’agit des contrats sans contrepartie financière (prêt à usage ou commodat), de ceux constitutifs de droits réels (V. supra, no
), des locations-accessions (V. supra, no
) ou des conventions d’occupation précaire (V. supra, no
).
Si la jouissance du bien n’est pas exclusive à l’occupant ou s’accompagne de prestations de services, le contrat ne sera pas qualifié de bail. Il en est ainsi des conventions d’hébergement incluant notamment le changement de linge de maison ou des contrats de séjour en maison de retraite qui prévoient, outre l’hébergement des personnes âgées, des prestations hôtelières, sociales et médicales.
L’article 8, alinéa 3 de la loi de 1989 énonce expressément que les dispositions de la loi de 1989 ne sont pas applicables à la sous-location. Elle nécessite l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du sous-loyer. Le loyer réclamé au sous-locataire ne peut pas excéder le prix du loyer au mètre carré de surface habitable payé par le locataire principal. En cas de cessation du bail, le contrat de sous-location prend fin et « le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ».
Les locations qui ne portent pas sur un local affecté à usage d’habitation principale ou à usage d’habitation et professionnel
Nous rappellerons que la loi de 1989 s’applique « aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur » (art. 2, al. 2). Cette définition exclut du champ de la loi de 1989 des locations qui ne rempliraient pas les conditions tenant soit aux locaux loués (A), soit à la destination faite par le locataire des locaux loués (B).
Les locations qui ne portent pas sur un local d’habitation
Pour relever de la loi de 1989, le bien loué doit être un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Les locations portant exclusivement sur des locaux professionnels relèveront des articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie ». Les locaux à usage mixte commercial-habitation ou agricole-habitation relèveront respectivement du statut des baux commerciaux et du statut du fermage si les locaux d’habitation sont considérés comme l’accessoire du local commercial ou de l’exploitation agricole. Dans le cas contraire, le bail est alors d’habitation et relève de la loi de 1989.
Locaux d’habitation ne constituant pas la résidence principale du locataire
La seconde condition posée par l’article 2 de la loi de 1989 est que le bien loué constitue la résidence principale du locataire. Les personnes morales ne bénéficiant pas du droit à l’habitat, la loi de 1989, tout comme les lois qui l’ont précédée (loi « Quillot » du 22 juin 1982 ; loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986), n’est pas applicable si le locataire est une personne morale. Cette solution a été régulièrement rappelée par les tribunaux. La solution serait la même si la personne morale loue des locaux d’habitation pour loger son personnel.
Les biens loués qui ne constituent pas la résidence principale du locataire sont hors champ d’application de la loi de 1989. C’est le cas, avec certitude, pour les résidences secondaires
. On peut être plus hésitant concernant les locations saisonnières. En effet, l’article 2 de la loi de 1989, avant sa modification apportée par loi Alur du 24 mars 2014, excluait expressément de son champ d’application « les locations à caractère saisonnier ». Depuis la loi Alur, l’article 2 ne mentionne plus l’exclusion des locations saisonnières. La loi de 1989 ne s’appliquant qu’aux locations à usage de résidence principale, ce qui implique une occupation de huit mois au moins par an, on peut donc en déduire que les locations saisonnières restent hors champ. On pourra préciser que la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », définit la location saisonnière comme la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. La Cour de cassation a rappelé que la location saisonnière implique un engagement contractuel pour une saison, définie comme « une période d’activité déterminée pendant une partie de l’année ».