Les conditions

Les conditions

Les bénéficiaires

– Vente d’un logement occupé. – Selon l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation, le logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire s’il occupe le logement depuis au moins deux ans. Sur sa demande, la vente peut être consentie au conjoint, à ses descendants ou ascendants sous conditions de ressources. Si le locataire occupe son logement depuis moins de deux ans, il peut seulement adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition. Une réponse motivée doit lui être transmise dans un délai de deux mois.
– Vente d’un logement vacant. – Si le logement était vacant, l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation établissait un ordre des acquéreurs éventuels :
Étaient prioritaires :
  • l’ensemble des locataires de logements appartenant à l’organisme de logement social (OLS) dans le département ;
  • puis ses salariés au poste de gardiens d’immeuble.
À défaut d’acquéreur prioritaire, le logement pouvait être vendu :
  • à toute autre personne physique ;
  • à une collectivité territoriale ou un groupement qui prenait l’engagement de mettre le logement à disposition de « personnes défavorisées » pendant au moins quinze ans.

Les logements cessibles (CCH, art. L. 443-7)

– Caractéristiques des logements cessibles. – Les logements pouvant être cédés sont des logements acquis ou construits depuis plus de dix ans par un organisme HLM. Le délai de dix ans se calcule à partir de l’acte d’acquisition ou de la date de la déclaration d’achèvement des travaux. Il peut être dérogé à cette condition d’ancienneté « lorsque des circonstances économiques et sociales le justifient » (CCH, art. L. 443-8). La vente doit alors intervenir après décision motivée du préfet du département d’implantation du logement ou du président du conseil de la métropole. En outre, les logements cédés doivent répondre à des normes d’habitabilité minimale et de performance énergétique minimale fixées par décret.

La procédure de mise en vente

– Décision d’agrément du préfet. – La décision d’aliéner les logements locatifs par l’organisme HLM était transmise au préfet de département ou au président du conseil de métropole en cas de compétence de celle-ci. Le préfet consultait la commune d’implantation et les collectivités publiques qui avaient accordé un financement ou une garantie aux emprunts contractés par l’organisme HLM. Le préfet avait un délai de quatre mois pour s’opposer à la décision d’aliéner. À défaut d’opposition, la décision devenait exécutoire. La décision d’agrément devenait caduque si la vente n’était pas réalisée dans un délai de cinq ans.
– Droit d’opposition. – Comme l’indique un auteur, « la vente HLM ne doit pas aggraver la situation des communes déficitaires en logements sociaux ». Elle est donc interdite dans les communes gravement déficitaires. Dans les communes « simplement déficitaires », le maire peut s’opposer à la cession pour préserver son ratio de logements sociaux. Il est à noter que depuis la loi ENL, les ventes de logements sociaux au cours des cinq années sont prises en compte pour apprécier le ratio de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.
– La fixation du prix de vente. – Avant la loi Elan, le prix de vente était fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d’implantation. Son avis était réputé favorable à défaut de réponse dans le délai de deux mois. Si l’acquéreur était une personne physique, le prix de vente ne pouvait être inférieur ou supérieur de 35 % de l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.