Les baux partiellement soumis à la loi de 1989

Les articles 2 et 40 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 énumèrent un certain nombre de conventions dans lesquelles ses dispositions ne sont que partiellement applicables.

Les exclusions de l’article 2 de la loi de 1989

Le troisième alinéa de l’article 2 précise que le titre premier (art. 1 à 25-2) traitant des rapports entre bailleurs et locataires ne s’applique pas aux conventions suivantes :

« 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre I^er bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre I^er ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ».

Les résidences autonomie (ex-logements-foyers)

Le logement-foyer est défini à l’article L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées ». Les dispositions de la loi de 1989 qui sont applicables aux logements-foyers sont les articles 6, alinéas 1 et 2 (décence du logement) et 20-1 permettant au locataire de demander la mise en conformité du logement qui serait indécent. Le régime applicable aux logements-foyers est défini aux articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à 633-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Les logements meublés

– Les locaux meublés obéissent à un régime hybride selon qu’ils constituent ou pas la résidence principale du locataire. – Si les locaux ne constituent pas la résidence principale du locataire, les dispositions de la loi de 1989 ne sont pas applicables. Si, au contraire, ils constituent la résidence principale du locataire, ils sont soumis au titre 1^er bis de la loi de 1989 (art. 25-3 à 25-11) et pour partie aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation. La loi Elan du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle forme de location meublée : le bail mobilité. Il obéit à un régime spécifique qui sera développé ultérieurement.

Les logements de fonction

L’article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ d’application « les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi » à l’exception des dispositions des articles 3-3 (diagnostic technique), 6, alinéas 1 et 2, 20 (décence du logement) et 24-1 (intervention d’une association en cas de litige commun). Le bail étant l’accessoire du contrat de travail, il est logique que, sauf exceptions, les dispositions de la loi de 1989 ne soient pas applicables et que le salarié qui cesse ses fonctions ne puisse plus se maintenir dans le logement occupé. Ainsi, le bail d’une villa située dans l’enceinte de l’hôpital où le médecin exerce sa profession, consenti par son employeur pour un faible loyer, est exclu du champ d’application de la loi de 1989.

Les logements attribués aux travailleurs saisonniers

Le dernier alinéa de l’article 2 de la loi de 1989 exclut de son champ d’application les « locations consenties aux travailleurs saisonniers ». Selon ce même texte, comme pour les logements de fonction, les articles 3-3, 6, alinéas 1 et 2, 20-1 et 24-1 sont applicables.

Les exclusions de l’article 40 de la loi de 1989

Les logements HLM

L’article 40, I de la loi de 1989 exclut certaines dispositions pour « les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ». L’article L. 831-1 a trait à l’aide personnalisée au logement (APL) et permet de déterminer les logements qui sont éligibles (« logements conventionnés ») et ceux qui ne le sont pas (« logements non conventionnés »). Ces logements peuvent appartenir à des organismes HLM comme à des personnes physiques ou morales de droit privé. C’est la raison pour laquelle les dispositions applicables aux logements conventionnés appartenant à des organismes HLM sont traitées ci-après.

Suite aux modifications apportées par la loi du 24 mars 2014, dite « loi Alur », et par la loi du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan », les dispositions de la loi de 1989 qui ne sont pas applicables aux logements non conventionnés appartenant aux organismes HLM sont les articles 3 ; 4 (indication de la destination et de la surface habitable) ; 7° à 9 (données financières à communiquer au locataire) ; 3, dernier alinéa et 3-1 (sanctions en cas d’omission des informations) ; 5, II (communications aux observatoires des loyers) ; 8 (cession ou sous-location) ; 8-1 (colocation) ; 10 à 12 (durée du bail) ; 15 à l’exception des alinéas 13 à 23 du I (congé émanant du locataire) ; 16 à 18 (fixation et révision du loyer) ; 20, 1° (commission de conciliation en matière de loyers) ; cinq premiers alinéas de l’article 23 (charges récupérables) ; 25-3 à 25-11 (locations meublées à titre de résidence principale). On précisera que l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert du bail, en cas de décès de son titulaire ou d’abandon du domicile, remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les logements conventionnés

L’article 40, III de la loi de 1989 exclut l’application de certaines de ses dispositions aux logements conventionnés (« logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation »). Ne sont pas applicables aux logements conventionnés les dispositions des articles 3 ; 4 ; 7 à 9 ; 3-1 ; 5, II ; 8 ; 8-1 ; 10 à 12 ; 15 à l’exception des alinéas 13 à 23 du I ; 17 (fixation des loyers en zone tendue) ; 17-1, II (exécution de travaux d’amélioration par le bailleur) ; 17-2 (fixation du loyer du bail renouvelé) ; 18 (fixation du loyer dans les zones tendues) ; 22, premier alinéa (montant du dépôt de garantie). L’article 14 est applicable aux logements conventionnés sous certaines conditions.

En sus de ces dispositions, si le logement conventionné relève de l’article L. 354-14 du Code de la construction et de l’habitation, les articles 16 ; 17-1, I ; 18 ; 20, 1°, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne lui sont pas applicables.

Les logements soumis à la loi du 1er septembre 1948

L’article 40, II de la loi de 1989 précise que les articles 3 (contenu du contrat de location et état des lieux) ; 3-1 ; 8 ; 8-1 ; 9 à 20 ; premier alinéa de l’article 22 (montant du dépôt de garantie) ; 24 (clauses de résiliation de plein droit) ne sont pas applicables aux locations soumises à la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948. Pour que la loi de 1948 s’applique, il convient de cumuler les conditions tenant aux communes visées, à la destination des locaux loués, à la date de construction ou de leur classement et à des sorties du champ d’application.

Primo, le champ d’application géographique de la loi de 1948 est défini selon des zones et des tailles de communes. Il conviendra de se référer à l’article 1^er de la loi.
Secundo, la location doit porter sur des locaux à usage d’habitation, à usage mixte d’habitation et professionnel, à usage professionnel ainsi que sur des locaux affectés à l’exercice d’une fonction publique lorsque le logement est indivisiblement lié au local de fonction.
Tertio, sont dans le champ d’application de la loi les logements construits ou achevés avant le 1^er septembre 1948 sous réserve que les locaux ne soient pas affectés avant le 1^er septembre 1948 à d’autres fins que d’habitation. La loi du 23 décembre 1986 a exclu du champ d’application de la loi de 1948 « les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ».

Les autres exclusions

L’article 40 a prévu d’autres exclusions partielles des dispositions de la loi de 1989 :

les logements bénéficiaires de primes ou prêts spéciaux du Crédit Foncier de France (CFF) ou de la Caisse centrale de coopération économique (CCCE) : non-application des cinq premiers alinéas de l’article 23 (charges récupérables à l’encontre des locataires) ;
logements loués à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales : exclusion des articles 10 ; 15 sauf alinéas 13 à 23 du I ; 17 et 17-2 ;
les logements loués par des sociétés d’économie mixte relevant de l’article L. 472-1-3 du Code de la construction et de l’habitation : inapplication des articles 17 à 20 ; 17 ; 17-1 ; 17-2 ; 18 ; 20, 1° si le logement est régi par un cahier des charges (art. L. 445-1 à L. 445-8) ;
les résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du Code de la construction et de l’habitation : si le logement n’est pas conventionné au sens de l’article L. 831-1 dudit code, sont inapplicables les articles 3-1 ; 8 ; 10 à 11-1, 23, 6^e au dernier alinéa (versement, justification, régularisation des charges). Si le logement est conventionné, sont inapplicables les articles 3 ; 4 ; 7 à 9 ; 3-1 ; 8 ; 10 à 11-1 ; 15 à l’exception des alinéas 13 à 23 du I ; 17 ; 17-1, II ; 17-2 ; 18 ; 23, 6^e à dernier alinéa.