– L'investissement en France par un étranger. Une situation complexe par nature. – L'investisseur étranger méconnaît souvent, et fort légitimement, le système juridique français ainsi que le déroulement global d'une transaction immobilière en France. Cette méconnaissance est, par essence, source de conflits et de litiges, tant il apparaît que l'incompréhension suscite, d'une certaine façon, naturellement ces difficultés. Àcette méconnaissance peut s'ajouter l'incompréhension de la langue française, ce qui n'est pas de nature à faciliter la situation de l'investisseur étranger. Nous devons alors être particulièrement attentifs à notre devoir d'information et de conseil, en prenant le temps d'apporter des explications particulières et adaptées, et en tenant compte du fait que notre interlocuteur n'est pas naturellement sensibilisé à la matière ou surtout qu'il peut être induit en erreur dans sa compréhension par des références erronées à son environnement juridique classique.
Il sera opportun d'adresser à un client étranger, en début de dossier, une note, un schéma explicatifs retraçant avec des explications simples les étapes qui seront suivies jusqu'à l'acte final, ainsi que les délais et actions à respecter et accomplir, que ce soit côté notaire ou côté client.
Processus de vente immobilière et droit comparé
Si le processus de vente immobilière dans les pays de droit continental repose souvent sur les mêmes grands principes, les mêmes étapes principales, il recoupe aussi une diversité de particularités ; celles-ci peuvent être autant de pièges et de sources d'incompréhension lorsque l'on est amené à être acteur d'une vente immobilière dans un autre pays que celui que l'on connaît.
Le monopole en matière de vente immobilière ne bénéficie par exemple pas aux notaires autrichiens, hongrois ou tchèques. De même, si le recours à l'avant-contrat est presque systématique en France, Belgique, ou Italie, il reste rare en Espagne et en Suisse, et presque inexistant en Allemagne, Autriche ou Russie.
Autre angle de différence notable, bien sûr, celui du rôle respectif du contrat et de la publicité : transfert de propriété résultant de l'acte signé chez le notaire dans les pays de droit latin, alors qu'il résulte de l'inscription dans le registre public en Allemagne, Autriche, dans les départements français d'Alsace-Moselle et avec quelques nuances en Suisse. L'Espagne connaît quant à elle un système hybride, avec un transfert de propriété nécessitant la signature du contrat ainsi que la tradition de la chose.
Nous renvoyons ici au guide pratique sur le processus de vente immobilière dans les différents pays membres édité par l'Association des notaires des métropoles européennes (ANME) à l'occasion de ses vingt ans.