Un champ d'application vaste limité au logement

– Une définition objective. – L'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation définit le champ d'application de la vente d'immeuble à rénover par trois éléments :

– Un délai de réalisation indifférent. – L'absence de délai déterminé pour la réalisation des travaux n'exclut pas l'application du régime impératif de la vente d'immeuble à rénover. La perception de sommes d'argent par le vendeur provenant de l'acquéreur avant la livraison des travaux provoque l'obligation d'appliquer ce régime dès lors que celui qui fait (ou fait faire) des travaux se fera payer de leur coût avant leur achèvement.

– Rénovation n'est pas construction. – Ainsi, si toutes ces conditions sont réunies, c'est un contrat de VIR qui doit être obligatoirement conclu, sans possibilité d'y déroger puisqu'il s'agit de dispositions d'ordre public. Dès sa conclusion, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le législateur a néanmoins prévu un seuil maximum de travaux au-delà duquel le contrat ne s'applique plus. Ce modèle contractuel ne s'applique pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Dans ce cas, c'est le régime de la vente en état futur d'achèvement qui trouve à s'appliquer.

La jurisprudence est venue compléter la loi sur plusieurs points.

– La date d'appréciation du critère du secteur protégé. – Pour considérer si l'on se trouve dans le secteur protégé, qui concerne uniquement les immeubles à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, il faut considérer la destination finale de l'immeuble, après travaux.

– Le cas des ensembles immobiliers. – Le champ d'application de la vente à rénover concerne l'immeuble en tant que bâtiment considéré isolément, y compris lorsque différents bâtiments rénovés sont situés sur une même parcelle. Bien que des bâtiments soient portés au cadastre sous des numéros différents, la nature des travaux s'apprécie au regard de l'ensemble de ces bâtiments réputés former un seul immeuble dès lors qu'ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des mêmes issues sur la voie publique. Si des bâtiments sont situés sur plusieurs parcelles cadastrales et que les différentes parties d'un immeuble sont indissociables, il convient d'apprécier l'ensemble immobilier.

– L'indissociabilité des travaux. – Il convient de considérer les travaux au regard de l'immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties ayant donné lieu à de simples travaux d'entretien et d'amélioration. Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes :

– L'addition de constructions nouvelles. – Dans la situation où, concomitamment à une addition de construction, qui constitue toujours une construction neuve, sont réalisés des travaux portant sur l'existant, il convient de considérer ces travaux isolément afin de déterminer s'ils concourent à eux seuls à la production d'un immeuble neuf.

– La lancinante question de l'importance des travaux. – La difficulté la plus importante pour la mise au point du statut de la VIR a été de définir le stade de rénovation au-delà duquel ce statut devient impératif. Devant les difficultés de concevoir un seuil qui mette d'accord tous les acteurs de la rénovation, il a été décidé, à l'époque, que n'importe quel travail, fût-ce un simple coup de pinceau, entraînerait l'application du statut dès lors que celui-ci ne serait pas terminé lors de la vente. Cette question se pose à nouveau : faut-il mettre en place un dispositif coûteux et complexe lorsqu'il s'agit de travaux simples et peu onéreux ?

– Une analogie avec les règles fiscales. – Déterminer le seuil de travaux à réaliser par le vendeur permet également de dresser la frontière entre la Vefa et la VIR. Il n'y a pas de seuil plancher, mais un seuil plafond qui fait basculer dans un autre statut : celui de la Vefa. Les travaux qui engendrent la rédaction obligatoire d'un contrat de vente d'immeuble à rénover résultent de la combinaison de l'article L. 262-1, alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation et du décret n^o 2008-1338 du 16 décembre 2008, ayant donné lieu au nouvel article R. 262-1 du même code, qui prévoit qu'il s'agit de tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n'incluent pas les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l'alinéa 3 de l'article L. 262-1 et qui rendent à l'état neuf :

a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;

b) Les huisseries extérieures ;

c) Les cloisons intérieures ;

d) Les installations sanitaires et de plomberie ;

e) Les installations électriques ;

f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage ».

On constate que la définition civile de la rénovation est calquée sur la définition fiscale. On peut ainsi se reporter aux exemples donnés par l'administration fiscale qui apprécie un critère physique tel que la surface, le linéaire, le volume, ou en valeur si ce critère paraît plus adapté au lot affecté par les travaux. Le maître d'ouvrage a la faculté de retenir toute méthode dont il peut justifier la pertinence au regard de son opération en lui permettant de comparer les éléments neufs au total formé par ceux-ci avec la partie conservée.