La rédaction des chartes a d’abord été motivée par la volonté des élus d’inciter à la production de logements neufs tout en en maîtrisant les prix de sortie.
L’objectif initial de la maîtrise des prix des logements produits
L’objectif initial de la maîtrise des prix des logements produits
L’exemple de la ville de Paris illustre ce point. La capitale a d’abord signé en juin 2014 un « Pacte logement pour tous">Lien » dont l’objectif était la production de dix mille logements par an (en construction neuve ou transformation) pendant toute la mandature. Plusieurs axes prioritaires de travail étaient alors présentés : surélever le bâti ; transformer deux cent mille mètres carrés de bureaux obsolètes en habitation ; inventer de nouvelles formes d’habitat… Souhaitant concomitamment maîtriser le prix de vente de ces nouveaux logements en accession libre, la ville de Paris a par la suite, en juin 2015, instauré une « Charte anti-spéculative">Lien » dont l’objet était d’encadrer les consultations de promoteurs pour éviter les surenchères foncières. Cette charte avait vocation à être annexée aux cahiers des charges et règlements des consultations conduites par la Ville de Paris, ses aménageurs, ainsi que les propriétaires fonciers signataires de la charte.
Cet exemple n’est pas isolé. Ainsi de la « Charte des promoteurs">Lien » de Fontenay-sous-Bois, adoptée en 2016, vue comme un moyen d’atteindre les objectifs chiffrés du PLU en matière de production de logements pour 2015-2030 (170 logements par an en moyenne) et l’objectif de maintien d’une offre locative sociale (33 % en moyenne sur l’ensemble du territoire).
De ce point de vue, on voit que les chartes entendent être un complément aux outils déjà à la disposition des communes ou leurs groupements pour s’assurer de la mixité sociale et fonctionnelle des constructions, poursuivre l’encadrement des prix de sortie des logements neufs et permettre l’accès à la propriété à toutes les classes sociales.
Outils réglementaires à disposition des collectivités en faveur de la mixité sociale et fonctionnelle des constructions
Le règlement du PLU peut : (a) définir les règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ou d’une unité foncière ; (b) majorer le volume constructible pour les programmes de logements comportant du logement social ; (c) instaurer une servitude de mixité sociale ; (d) prévoir des emplacements réservés pour la réalisation de logements sociaux ; (e) pour le contrôle de la taille des logements, délimiter des secteurs dans lesquelles les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale. Néanmoins, excepté dans le cas de la majoration de volume constructible, il ne peut être incitatif puisqu’il est directement opposable aux autorisations de construire dans un rapport de conformité.
De plus, le Plan local de l’habitat (PLH), document stratégique de programmation, éventuellement intégré au plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) peut énoncer, pour six ans, des objectifs et des principes de la politique de logement de sorte à « favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et améliorer la performance énergétique de l’habitat et l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements ».
Il faut noter que pour les projets d’aménagement, la création d’une ZAC permet de garantir la mixité sociale et fonctionnelle et la concordance des équipements publics avec les besoins locaux au travers de la définition du programme et du programme des équipements publics (PEP).
L’encadrement des loyers, dans les communes concernées par l’expérimentation ouverte par la loi Elan du 23 novembre 2018 et prolongée par la loi 3DS, permet lui aussi de limiter l’investissement spéculatif.