Les raisons de l'insuccès de la VIR

– La situation antérieure : une plaie ! – Avant 2006, lors d'une vente dans laquelle certains travaux étaient stipulés à la charge du vendeur, et non exécutés au moment de la réitération authentique, le notaire proposait la constitution d'un « séquestre » prélevé sur le prix, afin de garantir à l'acquéreur leur bonne réalisation. Le notaire conservait alors, en sa comptabilité, une somme dont la seule détermination posait déjà problème : quel montant correspondait aux travaux non terminés ? La somme séquestrée était libérée à l'achèvement des travaux promis. Cela pouvait paraître à première vue d'une simplicité déconcertante, mais la contestation des levées de séquestre était source de contentieux. Qui pouvait décider que les travaux étaient effectivement réalisés ? partiellement réalisés ? correctement réalisés ? ou encore réalisés dans les temps impartis ? Les notaires, dépositaires de ces sommes, se retrouvaient dans des situations très inconfortables, gardiens et juges du travail de l'homme de l'art qu'ils ne sont pourtant pas. Dans ce contexte, la profession réclama, à juste titre, un régime juridique adapté à ces situations. Au-delà de la seule responsabilité des notaires, le législateur considéra que l'intérêt général était en cause, car ces séquestres bloquaient les reventes ultérieures, ce qui finissait par nuire à la fluidité du marché. Dès lors, il intervint.

– La situation actuelle : un repoussoir ! – Mais à l'heure actuelle, combien de praticiens utilisent réellement la VIR ? Il faut bien reconnaître que lorsque les critères d'une VIR sont détectés lors un contrat de vente immobilière, les parties s'accordent plutôt sur les moyens de ne pas faire application du statut impératif qui lui est désormais réservé ! Dans l'incapacité de pouvoir procurer à leur acheteur une garantie financière onéreuse (et souvent disproportionnée par rapport aux travaux à réaliser), les vendeurs conviennent le plus souvent de décaler la signature de l'acte après avoir achevé les travaux. On peut aussi, bien sûr, laisser l'acquéreur s'en charger, sauf à adapter le prix de vente en conséquence. En un mot : le contrat de VIR a bel et bien fonctionné comme un repoussoir.

– Faut-il donc assouplir la VIR ? – Avec quelques années de recul, il apparaît effectivement que le champ d'application du régime juridique de la VIR a été conçu de manière un peu trop extensive. Ce contrat se révélant trop lourd par rapport à la perspective qu'il envisageait, il pourrait être nécessaire de l'affiner. En témoigne la pratique bancaire désormais unanime qui requiert, dans la plupart des cas, pour délivrer la garantie, le placement en ses livres d'une somme équivalente voire supérieure à celle autrefois consignée chez les notaires. Ces derniers n'ont pas manqué d'observer, en outre, que le régime sévère de la VIR est mal adapté aux ventes entre particuliers, qui en méconnaissent les principes. Quant aux professionnels, l'ampleur des travaux qu'ils réalisent leur fait régulariser des Vefa plutôt que des VIR.