Parmi les mesures incitatives figure principalement celle liée au régime des plus-values immobilières (§ I) mais d’autres mesures spécifiques peuvent également entrer en ligne de compte (§ II).
Les mesures fiscales incitatives
Les mesures fiscales incitatives
Au titre des plus-values immobilières
L’une des principales mesures d’incitation fiscale dédiées à ces opérations trouve son siège à l’article 210 F du Code général des impôts. Ce texte prévoit l’application d’une imposition des plus-values au taux de 19 % (taux inférieur à celui de l’impôt sur les sociétés) en cas de cession réalisée dans les conditions suivantes :
- le cédant doit être une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés ;
- le cessionnaire doit être une personne morale, quelle qu’elle soit ;
- la cession doit porter sur des locaux (immeuble entier ou partie d’immeuble) de bureaux, commerciaux ou industriels ;
- le cessionnaire doit s’engager à transformer les locaux en usage d’habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est réalisée ; délai prolongeable sur demande pour une année supplémentaire, renouvelable une fois.
On regrettera que ce régime ait été conçu comme étant d’application temporaire et limité aux seules zone tendues.
Il est pareillement dommageable de constater que l’article 28-II de la loi no 2017-1775 du 28 décembre 2017 instituant un abattement exceptionnel de 70 à 85 % sur les plus-values des particuliers en cas de cession en faveur de la création de logements ne s’applique pas à de telles opérations de transformation. En effet, en cas de cession d’un immeuble bâti, pour que l’abattement soit applicable, l’acquéreur doit s’engager dans l’acte à le démolir. Or, il est rare qu’une opération d’envergure trouve son origine dans la vente d’un grand ensemble détenu par un particulier ou assimilé. Au demeurant, toutes autres conditions étant remplies, de telles opérations pourraient bénéficier de l’exonération prévue par l’article 150 U-7° du Code général des Impôts en cas de création de logements sociaux.
Mesures spécifiques
Certaines mesures se rapportent directement aux opérations de transformation (A) alors que d’autres ne font que s’y rattacher (B).
Mesures propres aux opérations de transformation
Le point commun de ces mesures est de peser sur le budget communal, en diminuant (I) ou en augmentant les recettes (II).
La perte de recettes : l’exonération particulière de taxe foncière
L’article 1384 F du Code général des impôts octroie la possibilité aux communes et EPCI à fiscalité propre, sur délibération, d’exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties, pour une période de cinq ans, les locaux affectés à l’habitation principale issus de la transformation de bureaux. Cette exonération ne s’applique que sur la seule part revenant à la collectivité intéressée et, s’agissant de la part communale, des taxes additionnelles à cette taxe perçue au profit des établissements publics fonciers, des EPCI sans fiscalité propre dont les communes concernées sont membres, des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant institué la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations.
Une recette supplémentaire : « l’aide à la construction durable du plan France Relance »
Pour les décisions de non-opposition à déclaration préalable ou permis de construire délivrés entre le 1er septembre 2020 et le 31 août 2021, autorisant un projet de transformation de bureau en logement et générant une densité de logement supérieure à un seuil spécifique, les communes ont perçu une aide forfaitaire de 150 euros pour chaque mètre carré de surface de plancher de logement autorisé dépassant ledit seuil de densité.
Malgré un montant octroyé total pour la première année de près de 142 millions d’euros, cette incitation ne semble pas avoir produit l’effet escompté puisque les dispositions régissant l’aide, prévues pour une période de deux années, ont fait l’objet d’une réécriture pour les projets entre le 1er septembre 2021 et le 31 août 2022. Le dispositif a été recentré sur les communes en zones A, A Bis et B1 et a pris la forme d’une contractualisation entre l’état et la commune. L’aide accordée est alors de 2 000 euros par logement autorisé dans le cadre d’une opération de transformation.
Mesures rattachées aux opérations de transformation
Ces mesures profiteront alternativement aux institutionnels (I) ou aux particuliers (II).
En faveur des institutionnels
Au titre de l’article 220 Z septies du Code général des impôts, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, certains opérateurs institutionnels assurant la production de logements locatifs intermédiaires en zones tendues (A, A Bis ou B1) ou à défaut, dans un ensemble immobilier comprenant également des logements locatifs sociaux, soit par une construction neuve, soit par la transformation de locaux à usage autre que d’habitation en logement, bénéficient d’une créance d’impôt sur les sociétés, non imposable, et égale au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour une durée maximale de 20 ans.
En faveur des particuliers
Sous réserve du respect des règles propres à chaque dispositif, les acquisitions par les particuliers de logements issus de la transformation d’un immeuble antérieurement à un usage autre peuvent bénéficier des réductions d’impôts prévues au titre des régimes suivants :
- opérations de restauration immobilière dites « Malraux » ;
- investissements « Denormandie ancien » ;
- investissements « Pinel ».
Nonobstant ces diverses mesures, les opérations de transformation en logements que nous évoquons peuvent être soumises à l’égard de la TVA ou aux droits de mutation.