– Principes généraux. – Sans dédier au logement un ensemble de règles nettement regroupées, le Code de l’urbanisme porte la trace diffuse d’une forte préoccupation des pouvoirs publics en faveur de celui-ci. On le perçoit dès la définition des objectifs généraux du droit de l’urbanisme par les articles L. 101-1, L. 101-2 et L. 101-2-1 du Code de l’urbanisme.
Les codes
Les codes
Le logement dans le Code de l’urbanisme
– L’article L. 101-1. – Énonce un objectif principal que, paraphrasant le droit de la compliance, nous pourrions qualifier de « but monumental » ou de « raison d’être » : le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Les collectivités publiques en sont les gestionnaires et les garantes dans le cadre de leurs compétences. En vue de la réalisation des objectifs définis à l’article L. 101-2, elles harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace dans le respect réciproque de leur autonomie.
– L’article L. 101-2. – Définit d’autres objectifs, découlant de celui fixé à l’article L. 101-1. L’habitat y figure en bonne place, au travers des idées de mixité sociale, de répartition équilibrée entre habitat, emploi, commerce et services, mais également d’objectifs qualitatifs assignés, entre autres, à la production des logements (qualité urbaine, architecturale, paysagère…).
Objectifs article L. 101-2
| Équilibre entre | ||
| Population résidant en zones urbaines ou rurales | Diversité des fonctions urbaines et rurales | |
| Mixité sociale dans l’habitat | ||
| Qualité urbaine | Prévision de capacités de construction suffisantes pour satisfaire sans discriminer : | |
| Qualité architecturale | ||
| Qualité paysagère | ||
| Renouvellement urbain | ||
| Développement urbain et rural maîtrisé | ||
| Restructuration des espaces urbanisés | Sécurité publique | |
| Revitalisation des centres urbains et ruraux | salubrité publique | |
| Lutte contre l’étalement urbain | Prévention des risques | |
| Utilisation économe des espaces naturels | Prévention des pollution | |
| Préservation des espaces agricoles et forestiers | Prévention des nuisances | |
| Protection des sites | ||
| Protection des milieux et paysages naturels | ||
| Sauvegarde des ensembles urbains | ||
| Protection, conservation, restauration du patrimoine culturel | Répartition équilibrée entre : | |
| emploi, habitat, commerces, services, | ||
| diminution des déplacements motorisés | ||
| développement de transports alternatifs | ||
| Protection des milieux naturels | Lutte contre le changement climatique | |
| Protection des paysages | ||
| Préservation de la qualité de l’air | Adaptation à ce changement | |
| Préservation de la qualité de l’eau | Réduction des émissions de gaz à effet de serre | |
| Préservation de la qualité du sol, sous-sol | Économie des ressources fossiles | |
| Préservation des ressources naturelles | Maîtrise de l’énergie | |
| Préservation de la biodiversité | Production avec des sources renouvelables | |
| Préservation des écosystèmes | ||
| Préservation des espaces verts | Promotion du principe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en situation de handicap ou en perte d’autonomie | |
| Création et préservation des continuités écologiques | ||
| Lutte contre l’artificialisation du sol | ||
| Objectif d’absence d’artificialisation nette à terme |
– L’article L. 101-2-1. – Précise, quant à lui, que l’atteinte des objectifs mentionnés au 6° bis de l’article L. 101-2 résulte de l’équilibre entre 1° La maîtrise de l’étalement urbain ; 2° Le renouvellement urbain ; 3° L’optimisation de la densité des espaces urbanisés ; 4° La qualité urbaine ; 5° La préservation et la restauration de la biodiversité et de la nature en ville ; 6° La protection des sols des espaces naturels, agricoles et forestiers ; 7° La renaturation des sols artificialisés. La réglementation de l’urbanisme et, par conséquent, celle la production du logement, sont ainsi confrontées d’une part à un impératif de préservation des ressources naturelles, d’autre part à la nécessité de mettre en œuvre de nouvelles méthodes de production.
Le logement dans le Code de la construction et de l’habitation
– Un code essentiel pour le logement. – Si la possibilité de construire résulte du Code de l’urbanisme, l’acte de construire relève du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il organise juridiquement les relations entre la puissance publique, les opérateurs et les personnes privées dans l’acte de construire, ainsi que la protection de l’acquéreur à usage d’habitation. Il concerne donc non seulement le secteur de la promotion immobilière mais généralement tous les domaines liés au secteur de l’immobilier et, par conséquent, au logement. On y trouve diverses règles relatives à la construction, à l’entretien et à la rénovation des bâtiments, au statut des constructeurs. Il comporte également les dispositions concernant la politique publique d’aide au logement (aides à la construction d’habitations et à l’amélioration de l’habitat, aides personnalisées au logement), le logement social (organismes HLM), l’accessibilité au logement, l’habitat indigne, les immeubles menaçant ruine et insalubres.
– Éléments d’une définition du logement. – En outre, l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation contient les éléments d’une définition du logement. Il définit tout d’abord les bâtiments d’habitation comme étant : « les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes âgées autonomes, à l’exclusion des locaux exclusivement à usage professionnel, des établissements recevant du public au sens de l’article R. 143-2 et des immeubles de grande hauteur au sens de l’article R. 146-3 ». L’article R. 111-1 indique ensuite les spécificités techniques de construction d’un logement et ses équipements obligatoires : « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».
Le logement dans le Code de l’environnement
– Un double enjeu pour le logement. – La protection de l’environnement est un enjeu essentiel en termes de logement. D’une part, parce que les dispositions législatives qui la réglementent ont un impact sur la production de logements, que ce soit par construction, rénovation ou transformation. Mais, d’autre part, parce que l’environnement est un complément essentiel et un gage de qualité du logement. On pense, bien sûr, à toutes les obligations d’ordre environnemental à respecter lors d’une vente immobilière ainsi qu’à l’utilité des évaluations environnementales qui s’invitent dans l’élaboration des documents d’urbanisme.
– Observation conclusive. – Pour achever cette rapide présentation, notons que le logement fait aussi l’objet de certaines dispositions du Code des assurances (responsabilité des constructeurs) et du Code de la consommation (crédit immobilier).