Les autres locations nues

Les baux de la loi de 1948

Les baux relevant du champ d’application de la loi n^o 48-368 du 1^er septembre 1948 dérogent aux règles applicables en matière de durée et de congés. Le locataire se voit reconnaître un droit au maintien dans les lieux (A) et les hypothèses de congédiement du locataire sont restreintes (B).

Le droit au maintien dans les lieux

Le bénéfice du droit au maintien dans les lieux

L’article 4 de la loi de 1948 permet à l’occupant de bonne foi de se maintenir dans les lieux après l’expiration du bail aux clauses et conditions du bail initial. Ce droit au maintien dans les lieux naît du « congé de pure forme » délivré par le bailleur au locataire lui notifiant son intention de mettre fin au bail (al. 3). Ce n’est qu’à l’expiration du bail que le locataire pourrait renoncer au droit au maintien dans les lieux (L. 1948, art. 16). Toute renonciation anticipée ou contenue dans le bail serait nulle car elle contournerait les dispositions de l’article 16.

La perte du droit au maintien dans les lieux

L’article 10 de la loi de 1948 énonce les motifs entraînant la perte du droit au maintien dans les lieux pour les locataires ou occupants de bonne foi du logement :

une décision judiciaire définitive ayant prononcé l’expulsion (1°) ;
une inoccupation effective du logement (2°) ou insuffisante (7°) ;
une pluralité d’habitations, sauf celle constituant l’habitation principale (3°) ;
les locaux déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril (4°) ou visés par une expropriation d’utilité publique (5°) ;
les locaux de plaisance (6°) tels que la résidence secondaire ou les locaux de vacances ;
le logement accessoire au contrat de travail (8°) ;
la disposition d’un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge (9°) ;
l’occupant auteur de violences familiales (12°).

La reprise du logement par le bailleur

Le bailleur se voit reconnaître le droit de reprendre le logement dans certaines hypothèses qui s’accompagnent d’un relogement du locataire (L. 1948, art. 18) (I) ou non (L. 1948, art. 19 et 20) (II).

La reprise avec relogement

L’article 18 de la loi de 1948 autorise le bailleur à exercer la reprise du logement pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants ou par ceux de son conjoint. Ce droit de reprise est subordonné par la mise à disposition du locataire ou de l’occupant d’un local en bon état d’habitation, équivalent à celui repris. Le propriétaire qui veut exercer la reprise doit prévenir son locataire par exploit de commissaire de justice avec un préavis qui ne peut être inférieur à trois mois.

La reprise sans relogement

L’article 19 de la loi de 1948 permet au bailleur d’exercer la reprise du logement sans obligation de reloger le locataire évincé s’il justifie que « le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui ».

L’article 20 de la loi de 1948 prévoit des situations particulières qui autorisent le bailleur à exercer la reprise sans relogement du locataire. Le bailleur peut exercer la reprise s’il est lui-même locataire et qu’il est évincé par l’exercice d’un droit de reprise des articles 19 et 20. Il en est de même s’il est locataire ou occupant de locaux frappés d’un arrêté de péril, d’une interdiction d’habiter ou d’une procédure d’expulsion. Il pourrait également exercer la reprise s’il a acquis le bien objet de la reprise depuis plus de cinq ans et qu’il est fonctionnaire, agent, ouvrier ou employé et contraint de quitter un logement de fonction occupé depuis plus de deux ans.

Les locataires ou occupants de bonne foi sont protégés en vertu de dispositions spécifiques si l’intention de nuire ou fraude à la loi peut être rapportée (L. 1948, art. 21), si le locataire exerce sa profession dans le local « au vu et au su du propriétaire et avec son accord au moins tacite » (L. 1948, art. 22). Sont également protégées les personnes âgées aux ressources modestes (L. 1948, art. 22 bis). Tout comme les baux relevant de la loi de 1948, la location de logements du secteur HLM déroge à la loi de 1989 tant en termes de durée qu’en matière de congés.

La location de logements HLM

La durée des baux

Les articles 10 à 12 de la loi de 1989 sont inapplicables aux logements loués par des organismes HLM, qu’ils soient conventionnés ou pas (L. 1989, art. 40, I et III). La durée des baux est donc régie par le droit commun du Code civil (art. 1736 et s.).

Les congés

Émanant du locataire

La forme du congé

L’article 40 de la loi de 1989 précise que l’article 15 (13^e à 23^e al.) est applicable en HLM quand le congé émane du locataire. Le congé devra être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par exploit de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Les délais de préavis

Le préavis normal d’une durée de trois mois est réduit à un mois dans un certain nombre de cas limitativement énumérés à l’article 15, I de la loi de 1989. Les articles L. 353-15 du Code de la construction et de l’habitation pour les logements conventionnés et L. 442-6-3 du même code pour les logements non conventionnés autorisent le locataire à donner un préavis réduit à un mois :

lorsqu’il quitte un logement HLM ayant bénéficié d’une aide de l’État ou conventionné à l’APL ;
ou s’il quitte un logement aidé ou conventionné géré par un organisme HLM ;
et qu’il entre dans un logement répondant aux mêmes conditions et situé dans le parc du même bailleur.

Émanant du bailleur

En HLM, l’article 40, I et III de la loi de 1989 exclut l’application de l’article 15 qui prévoit le congé pour reprise, pour vente et pour motif légitime et sérieux. Par contre, il existe un certain nombre de motifs pouvant justifier un congé de la part d’un bailleur HLM. D’une part, le bailleur peut s’opposer au droit au maintien dans les lieux du locataire, le chapitre I de la loi du 1^er septembre 1948 étant rendu applicable en HLM par les articles L. 353-15 et L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation. D’autre part, depuis la loi du 13 décembre 2000, le bailleur social peut délivrer un congé pour démolition avec obligation de reloger le locataire dans un autre logement correspondant à ses besoins et ses capacités. Enfin, en cas de troubles de jouissance, la loi du 29 juillet 1998 a créé une procédure spéciale permettant au bailleur soit de proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités (CCH, art. L. 442-4-1), soit d’engager une action en résiliation de bail devant le tribunal compétent (CCH, art. L. 442-4-2).