La situation du bien

Par une application combinée des articles 25-12 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, le bien doit respecter trois critères, communs à toutes les locations meublées : il doit concerner un logement (§ I), qui doit être meublé (§ II) et décent (§ III).

Un logement

Le bail doit porter sur un logement. Même s’il n’en existe pas de définition légale, ainsi que cela a été souligné dans les propos introductifs de ce rapport, il suppose un local aménagé, servant en principe à l’habitation en comparaison avec les autres destinations prévues pour un immeuble à l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme. La jurisprudence, qui tentera de faire une analyse objective de chaque situation, peut aussi s’appuyer sur les différentes catégories de logements prévues à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. En revanche, ce bail s’applique à tout logement et n’est donc pas cantonné aux seules résidences principales ou secondaires.

Un logement meublé

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La liste des éléments que doit comporter ce mobilier a été fixée par le décret n^o 2015-981 du 31 juillet 2015. L’inventaire du mobilier doit d’ailleurs être annexé au contrat de bail.

Point d’attention

À défaut pour le bailleur de livrer ce mobilier, le bail mobilité risque d’être requalifié en bail d’habitation pour un logement vide, et se voir appliquer des règles plus contraignantes, notamment concernant la durée du bail, qui passe ainsi à trois ans.

Bail mobilité : liste des éléments de mobilier d’un logement meublé fixée par le décret n 2015-981 du 31 juillet 2015

Art. 2. – « Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Étagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Un logement décent

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail mobilité, dispose en son alinéa 1^er : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Ces critères de décence sont développés dans un décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002, et concernent notamment la surface ou le volume minimum à respecter. Les sanctions peuvent être lourdes pour un propriétaire qui ne respecterait pas les normes de décence. Dans ce cas, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son alinéa 3 que : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».