Fonds à impact et logement

– Une tendance à développer. – Le logement, et en particulier le logement intermédiaire, apparaît évidemment comme compatible avec les exigences relatives à l’investissement socialement responsable (ISR). Bien loger les citoyens nous semble même constituer un « but monumental » pour reprendre l’expression de M^me Frison-Roche. Compte tenu des besoins de financement en matière de logements, en particulier de logement intermédiaire, il y a là une piste de développement qui ne peut être négligée. Le rapport de l’IGF et du CGEDD (V. supra, n^o ) indique que des levées de fonds récentes dans le champ du logement intermédiaire témoignent à la fois de la profondeur du marché et de l’intérêt des investisseurs. Entre 2014 et 2020, In’li et CDC Habitat ont ainsi levé près de 4,3 Md€.

Une expérience concluante mérite d’être citée en exemple. La Caisse des dépôts et consignations (CDC) a lancé le fonds pour le logement intermédiaire FLI 2 destiné à produire 11 000 logements dont 80 % de logements intermédiaires.

– Mais une rentabilité limitée. – Une double et importante difficulté est néanmoins pointée par le rapport IGF/CGEDD qui estime que tant que l’environnement financier sera caractérisé par des taux d’intérêt très faibles, la demande en logement intermédiaire manifestée par la majorité des investisseurs rencontrés devrait se maintenir (hypothèse en voie de disparition à l’heure où nous mettons sous presse…), mais sous réserve qu’elle puisse rencontrer une offre suffisante, problème qui est loin d’être réglé.

– Difficile régulation. – Il nous semble néanmoins important d’attirer les fonds à impact vers le logement, en les responsabilisant. Pour ce faire, il doit être obtenu de leur part un engagement sur un temps suffisamment long, ce qui nécessite de penser à un procédé de régulation, ou de supervision. Il s’agit d’éviter les comportements « prédateurs » souvent reprochés à certains fonds d’investissement. La presse se fait de plus en plus l’écho de cette tendance forte du monde financier, mais souligne qu’une difficulté résulte de l’absence de définition légale opposable des fonds à impact, qui sont notés seulement par des agences privées ou mis en place uniquement dans un cadre contractuel très particulier (cas de financements à impact, dont le taux varie en fonction des objectifs sociaux et environnementaux atteints). En France, le Label Greenfin a été mis en place par le ministère de l’Environnement, de l’Énergie et de la Mer pour les fonds investissant dans les économies vertes. Mais il n’a pas d’équivalent pour les investissements durables à objectifs sociaux dans lesquels le logement pourrait entrer.

La financiarisation du monde, dont la ville, les équipements publics, le logement, est parfois contestable et souvent contestée de manière très pertinente, une fois les dégâts constatés. Mais la finance reste un outil puissant qu’il faut réguler : c’est ce que doivent permettre ces notions d’investissements durables et de fonds à impact, qui trouvent leur traduction juridique dans la nouvelle branche du droit dite de la régulation et de la compliance , dont l’objectif est simple : faire en sorte que le but, qualifié de « monumental », soit atteint.