Les acquisitions indivises

Acquisition en indivision ou en société ?

Outil privilégié de gestion et de transmission du patrimoine, la société civile est souvent recommandée pour éviter les inconvénients de l'indivision et assurer la transmission optimisée du patrimoine aux descendants. Elle peut toutefois présenter des inconvénients, et une réflexion doit être menée en fonction de la situation de chaque client.

Nous proposons ici un tableau comparatif entre le choix de l'indivision ou de la société civile, tant d'un point de vue civil que d'un point de vue fiscal.

Évaluation des sociétés civiles immobilières et bonnes pratiques de la décote

Il ne faut pas confondre la valeur du bien détenu par la SCI avec la valeur des parts de la SCI. La valeur des parts d'une société civile immobilière doit être déterminée différemment de celle des actifs immobiliers qu'elle possède. Elle doit s'approcher au maximum de celle « qu'aurait entraînée le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ». Il existe différentes méthodes d'évaluation, différents guides, et notamment un Guide d'évaluation des entreprises et des titres de sociétés datant de 2006 dans lequel l'administration fiscale décrit ces méthodes, même si ce guide est critiqué par de nombreux évaluateurs.

Il peut par ailleurs être tenu compte de différentes décotes . Nous citerons ici :

décote de non-liquidité (de 10 % à 30 %) ;
décote liée aux clauses d'agrément ;
décote de minorité ;
décote pour occupation (lorsque le bien immobilier est loué) (décote entre 10 % et 20 %).

Les limites de la fixation des quotités d'acquisition et les pièges de la liquidation de l'indivision

notamment en cas de financement pour partie au moyen d'un emprunt bancaire, avant de fixer des proportions d'acquisition sur la base d'une anticipation des années futures et des modalités de remboursement qui seront effectivement suivies, contrairement à ce qui avait été planifié au départ.
En effet, ainsi qu'il est démontré dans l'article précité au moyen d'exemples chiffrés, lorsque la liquidation de l'indivision intervient avant remboursement complet du prêt et que les indivisaires n'ont pas procédé au remboursement conformément à leurs accords initiaux, la liquidation et le partage de l'actif conduisent (en présence d'une plus-value) à sur-avantager celui qui a financé la plus grande partie du prix . Il nous appartient donc d'être vigilants et de remplir notre devoir d'information et d'anticipation du contentieux en attirant l'attention de nos clients sur ces conséquences lors de la détermination et du calcul des proportions d'acquisition ;
à ne pas prévoir simultanément une reprise des apports au nominal lors de la liquidation de l'indivision ;
à éviter de porter, lors de la liquidation de l'indivision, le solde du prêt au passif du compte général de l'indivision (qui ne doit comprendre que les soldes de comptes individuels en faveur d'un indivisaire).

– Les limites de la fixation des quotités d'acquisition et les pièges de la liquidation de l'indivision. – La pratique courante conduit à fixer dans l'acte d'acquisition les quotités de propriété en considération de la participation de chacun dans le financement du bien. Il conviendra à cet égard d'être attentifs :

Ingénierie notariale et fixation des quotités d'acquisition

En cas d'acquisition indivise, il est essentiel d'exercer pleinement notre rôle de conseil et d'anticipation auprès de nos clients, en prenant le temps de comprendre leurs souhaits respectifs et de les avertir sur les implications des choix effectués.

Des hypothèses de prise en compte d'un droit de créance au sein du couple de plus en plus rares

Les hypothèses de prise en compte d'une créance pour les dépenses engagées afin de financer l'acquisition indivise sur le fondement de l'article 815-13 du Code civil ont été régulièrement limitées par la Cour de cassation au cours des dernières années, que ce soit sur le fondement de la contribution aux charges du mariage pour des époux mariés en régime séparatiste ou sur celui de la contribution aux dépenses de la vie commune pour une acquisition réalisée par des concubins ou des pacsés. Nous renvoyons ici aux développements ci-après de la Commission « Famille » (V. infra, Commission 3, n^os et s.).