Ingénierie notariale et analyse précontractuelle

– Plan. – Lors de la préparation de l'acte authentique, et afin de pacifier les rapports futurs entre les parties, il est essentiel d'analyser et vérifier les informations que ces dernières nous transmettent (Sous-section I), mais également bien sûr de procéder, parfois avec elles, et en tout état de cause pour elles, à une analyse de la documentation réunie (Sous-section II).

La vérification des informations transmises par les parties

– Vérification et responsabilité notariale. – Le notaire, afin de garantir la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, doit se référer aux documents que lui remettent les parties et aux déclarations que ces dernières lui ont faites. Il lui appartient alors, afin de ne pas voir sa responsabilité engagée, de vérifier les documents et informations transmis, notamment quand ils sont de nature à conditionner la validité et l'efficacité de l'acte, ou quand un doute existe sur leur véracité.

– Un devoir de procéder à des vérifications accrues. – Des jurisprudences récentes ont retenu la responsabilité du notaire en la matière, qui se fie sans les vérifier aux déclarations erronées de ses clients. Le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente (et dans l'arrêt cité, procéder aux investigations qui auraient pu lui permettre de déceler que la réunion des deux lots de copropriété vendus avait entraîné une appropriation de parties communes). Il doit ainsi vérifier les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. Le notaire est débiteur envers ses clients d'une obligation de conseil qui doit le conduire à leur délivrer une information complète sur tout ce qui pourrait menacer l'opération juridique qu'ils se proposent de réaliser, aucune circonstance ne pouvant l'en dispenser.

Quand le notaire ne dispose d'aucun élément lui permettant de mettre en doute les déclarations de ses clients ou les documents remis par ces derniers, il ne commet pas de faute en ne procédant pas à des vérifications et ne peut donc voir sa responsabilité engagée. C'est ainsi que le notaire, qui recevait la cession d'un fonds de commerce de débit de boissons, n'avait pas de raison de douter de la déclaration du cessionnaire qui affirmait n'être frappé d'aucune incapacité l'empêchant d'exploiter un tel commerce.

Quand le notaire n'a pas de raison de douter de la véracité des déclarations faites ou des documents remis, mais peut les vérifier par un moyen simple à mettre en œuvre, il doit procéder à cette vérification à peine d'engager sa responsabilité.

– Un devoir de suggestion de diligences. – Il a été souligné en jurisprudence que « le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à la vérification des diligences obligatoires mais porte également sur la suggestion d'autres diligences lorsque le notaire sait que le bien vendu présente des risques particuliers ». Ainsi, lorsque le notaire sait que l'immeuble présente des risques fongiques (du fait de la présence d'une humidité récurrente ou de toute autre pathologie connue de lui), il se doit de préconiser un diagnostic adapté, quand bien même celui-ci ne serait pas obligatoire.

Le devoir de vérification du notaire

Le notaire ne doit pas se fier aux déclarations de ses clients sans vérifier les documents qui lui sont remis, afin d'éviter que ne lui soit opposée l'existence d'un doute qui, s'il l'avait relevé, lui aurait permis d'assurer la validité ou l'efficacité de l'acte dressé.

L'analyse précontractuelle

Nous ne pourrons pas développer ici l'étendue de la mission d'analyse et d'audit que le notaire doit accomplir lorsqu'il est chargé de la rédaction d'un acte par ses clients. En matière immobilière, cette analyse devra notamment porter sur l'origine de propriété du bien, sa situation hypothécaire, sa situation locative, les servitudes existantes, la situation urbanistique, les autorisations d'urbanisme, les travaux effectués et les assurances souscrites, sur la situation environnementale et la réglementation en matière d'usage et destination (ainsi que, suivant les cas, sur des réglementations plus spécifiques telles que les immeubles de grande hauteur [IGH] ou les établissements recevant du public [ERP]).

Nous soulignerons ici :

l'importance de procéder à une analyse précontractuelle globale et approfondie dans le cadre du devoir de conseil et d'information vis-à-vis de nos clients, tel que développé précédemment ;
ainsi que l'importance d'expliquer à ces derniers l'intérêt de l'audit mené dans le cadre de la gestion d'un dossier de vente immobilière, pour leur complète information mais aussi pour la sécurisation et la pacification de leurs relations juridiques futures.

Le temps passé en amont de la signature d'un acte notarié à comprendre les attentes respectives des parties, les informer, mais aussi à analyser la documentation juridique et les problématiques du dossier permettra une anticipation des difficultés et la diminution du contentieux futur.