Améliorer l'analyse en début de dossier

L'analyse menée par le notaire avec son client en amont d'un processus immobilier devra autant que possible être anticipée et globale (Sous-section I), et notamment être réalisée sous forme de questions préalables à l'opération (Sous-section II).

Une analyse devant être préalable et globale

– Un rôle d'écoute et de questionnement préalable au devoir de conseil. – Le notaire doit être capable de questionner et écouter son client, afin de cerner non seulement la personne qui vient le consulter mais aussi son environnement familial et professionnel. Cette démarche est préalable à tout conseil. C'est en développant et en améliorant l'analyse du dossier lorsqu'il s'initie qu'il est possible d'anticiper les difficultés et contentieux. Le droit offre des solutions multiples pour régler une situation ou un problème, et celle choisie dépendra de plusieurs critères et de la connaissance complète que nous aurons de la situation. Les devoirs d'écoute, d'attention et de questionnement, s'ils sont bien réalisés, permettront une approche globale et personnalisée.

– Une étape nécessaire avant celle des propositions. – Cette analyse patrimoniale de départ va poser les bases de l'accompagnement que le notaire pourra ensuite proposer. Elle doit permettre une vision transversale de la situation familiale et patrimoniale d'un client, afin de poser un diagnostic exhaustif du patrimoine existant. Elle représente une étape essentielle avant d'apporter à un client des propositions de schémas juridiques et fiscaux. Elle permettra la mise en place d'une stratégie efficiente dont la finalité est d'assurer à long terme la sécurité patrimoniale dans ses trois dimensions : juridique, économique et fiscale.

– La nécessité d'une approche patrimoniale globale. – Le notaire doit être en mesure d'apporter « un conseil global, sur mesure, neutre et objectif, pour mettre en cohérence le patrimoine de son client avec sa situation familiale et fiscale ». Son action ne doit pas se limiter au conseil immobilier, mais s'étendre à un faisceau de domaines liés (gouvernance familiale, fiscalité, philanthropie, gestion locative, etc.). Il s'agit de créer avec le client un lien de compréhension et de confiance, afin d'identifier les questions nécessaires à une anticipation efficace de l'investissement, de la détention et de la cession.

Une analyse sous forme de questions

– Méthodologie. – L'analyse patrimoniale globale passe par la connaissance du client et l'identification de ses besoins. Mais également par l'incitation du client à se poser les bonnes questions, que ce soit lors de l'acquisition ou lors de la cession, et notamment :

Qui va investir ? Un investissement seul ou à plusieurs est-il souhaité ?
Une acquisition par plusieurs générations est-elle envisagée ?
Une détention en direct ou par l'intermédiaire d'une société est-elle souhaitée ? pertinente ? (si oui, via quel type de société ?) ;
Quel est le financement envisagé ?
Une transmission anticipée doit-elle être organisée à l'occasion de l'acquisition / de la cession ?
Quels sont les objectifs, le but recherché ? (acquisition pour occupation personnelle, location, ou les deux ; recherche de revenus immédiats ou à terme ; recherche d'une plus-value à long terme ; défiscalisation ; opération patrimoniale d'anticipation de la transmission, protection du conjoint, des enfants…).
Àquelle date est-il opportun de procéder à la mutation immobilière ?
Quelles seront les conséquences financières / fiscales de l'opération ?
Quel est le montant du capital à mobiliser ? Quelles sont les capacités financières ?
Un élément d'extranéité est-il présent ? Un contexte transfrontière existe-t-il ? Ou est-il susceptible d'apparaître par la suite eu égard à la nationalité ou au changement de domicile à intervenir ?
La finalité est-elle susceptible de changer avec le temps ? (afin de prévoir de la souplesse dans le mode de détention pour éviter des choix irréversibles financièrement et fiscalement).

Le rôle du notaire dans une opération immobilière : une dimension d' « ingénieur notarial » à développer avec nos clients

Dans un environnement changeant et complexe, le notaire doit être capable, au-delà de ses missions traditionnelles, d'une vision et d'une analyse globales et transversales de la situation et des objectifs de ses clients, afin de les accompagner et les conseiller à chaque étape, et de façon anticipée.

Anticiper permettra d'optimiser le processus immobilier, mais aussi d'éviter les conflits futurs.

Une intervention notariale construite autour de trois axes :

l'écoute ;
l'audit ;
le conseil.