La lutte contre l'habitat indigne

L'actualité témoigne régulièrement de situations d'habitat indigne et des conséquences en résultant. L'exposé de présentation de la proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux fait état du recensement en France de 450 000 habitats indignes ou insalubres .

La loi du 31 mai 1990 a défini l'habitat indigne comme étant « les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

- Renforcement et simplification des procédures. - La loi Elan a renforcé les sanctions contre les propriétaires de ces logements et les obligations de signalement, en les étendant notamment aux syndics.

En décembre 2018, le Premier ministre a demandé un rapport sur les mesures à mettre en œuvre pour simplifier les procédures visant à lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil . Ce rapport, intitulé « Simplifier les polices de l'habitat indigne. Promouvoir l'habitabilité durable pour tous », a été remis le 8 octobre 2019 par le député Vuilletet. Si la loi Elan a renforcé les mesures coercitives, une lutte efficace contre l'habitat indigne impose de simplifier les procédures et polices de l'habitat. Ce rapport devrait servir de base à la rédaction des mesures par ordonnances prévues par l'article 198 de la loi Elan en vue d'améliorer et renforcer la lutte contre l'habitat indigne . Ces mesures, dont nous demeurons dans l'attente à l'heure où nous écrivons ces lignes , doivent être applicables à compter du 1^er janvier 2021.

- Vers l'habitabilité durable et une police unique de l'habitabilité. - Nous ne pouvons consacrer de développements aux pistes et perspectives envisagées par les rapports et propositions. En revanche, il est intéressant de souligner que le rapport Vuilletet propose d'abandonner la notion d'habitat indigne, « stigmatisante et peu mobilisatrice » , pour lui substituer celle d'habitabilité durable en vue de garantir la sécurité, la santé et le confort de l'occupant. Il est proposé :

Par ailleurs, il est proposé une police unique de « l'habitabilité et sécurité des bâtiments » autour d'un nombre réduit de procédures en lieu et place des vingt et une existantes , en distinguant les cas pour lesquels la mesure destinée à supprimer le risque portera sur le bâtiment et les cas pour lesquels la mesure portera uniquement sur l'occupation .

Nous renvoyons aux développements du 112^e Congrès des notaires de France et proposons d'aborder le sujet sous une approche comparative des différents types d'habitat indigne. Le logement décent au titre des relations bailleur/preneur a été traité en première partie.

En revanche, nous ne pourrons pas aborder, faute de place, les dispositifs de lutte tels que l'occupation temporaire de locaux vacants à des fins d'hébergement , la mise en œuvre du droit de préemption, la mise en place de plans départementaux pluriannuels de lutte contre l'habitat indigne, ou ceux proposés par l'Agence nationale de l'habitat . Nous avons privilégié les développements plus pertinents pour notre pratique quotidienne.

Habitat dégradé ou indigne - Tableau synoptique et comparatif

- Réquisition de locaux aux fins d'hébergement. - La loi Elan a modifié le dispositif de réquisition de locaux avec attributaire pour permettre la réquisition de locaux, y compris de bureaux, à des fins d'hébergement d'urgence. Les principales adaptations permettant d'ouvrir la réquisition avec attributaire à l'hébergement d'urgence portent sur la durée de la réquisition, plus courte, sur le calcul d'une indemnité compensatoire versée au titulaire du droit d'usage du local réquisitionné ainsi que sur les travaux de mise aux normes minimales des locaux. Les dispositions réglementaires ont été modifiées par le décret n^o 2019-635 du 24 juin 2019.

Par ailleurs, la loi Elan a renforcé le rôle du maire lorsque le préfet envisage la réquisition d'un local situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, de la commune. Son accord est, en effet, requis avant la mise en œuvre de la procédure.

Le décret du 24 juin 2019 définit les conditions dans lesquelles cet accord est recueilli, et précise les communes concernées par le dispositif de réquisition avec attributaire, savoir celles où existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logement, empêchant des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées de se loger .

Afin de lutter contre l'habitat indigne, la loi Elan a renforcé les dispositifs coercitifs et les mesures préventives en prévoyant des modalités de contrôle de l'utilisation des logements. Nous envisagerons successivement les mesures préventives (Section I), puis les dispositifs de police (Section II), et les mesures coercitives (Section III).