3459 – Faire plus avec moins, un contexte incitatif. – Selon l’Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture⁷⁶⁶, la population mondiale augmentera de trois milliards d’habitants d’ici 2050, et 80 % des individus vivront en ville. Paradoxalement, à l’heure où elles devraient être sacralisées, les surfaces agricoles sont dévorées par l’étalement urbain, comme s’il était plus important de loger les nouveaux habitants de la planète que de les nourrir. Pourtant, alimenter la population mondiale de demain avec les techniques agricoles actuelles nécessiterait un milliard d’hectares de cultures supplémentaires, soit l’équivalent de la superficie du Canada⁷⁶⁷.

Ainsi, le sort des humains dépend-il en partie⁷⁶⁸de l’émergence d’une agriculture renouvelée, où la campagne ne serait plus la seule productrice alimentaire. À cet égard, l’agriculture urbaine doit transformer les espaces de vie en espaces de production, comme une passerelle entre la ville consommatrice et la ville nourricière⁷⁶⁹.

3460 – L’agriculture urbaine : une agriculture multifonctionnelle. – En s’installant dans la ville et en se maintenant dans sa périphérie, l’agriculture devient à l’évidence urbaine « par localisation ». Plus que son seul paysage, elle pénètre également son économie et sa vie sociale, dépassant ainsi la fonction classique de production alimentaire pour devenir source de multiples richesses, notamment environnementales.

3461 – L’agriculture urbaine : de nombreuses définitions. – Les définitions de l’agriculture urbaine abondent. La réduire à la culture de plantes comestibles ou à l’élevage d’animaux dans l’aire urbaine reviendrait à occulter une grande partie de ses fonctions⁷⁷⁰.

À l’échelle mondiale, elle désigne à la fois les activités agricoles pratiquées en milieu urbain, un mouvement citoyen de réappropriation de l’espace urbain à des fins alimentaires, et un outil de développement durable pour les collectivités. Dans les pays pauvres, elle constitue souvent une stratégie de subsistance alimentaire pour les ménages démunis. Dans les pays développés, elle se confond davantage avec une revendication citoyenne en faveur d’un meilleur accès à une alimentation saine et à des milieux de vie de qualité⁷⁷¹.

3462 – Agriculture de proximité, un champ de réflexion variable. –  En France, l’évocation de l’agriculture urbaine renvoie à la fois à l’agriculture de proximité périurbaine, comme les ceintures maraîchères au contact des cités, et aux projets agricoles de centre-ville. Pour autant, les problématiques y sont fort dissemblables, tant pour l’accès au foncier que pour les moyens de production.

Ainsi, l’activité agricole périurbaine présente de nombreuses similitudes avec l’agriculture rurale, telles que les surfaces étendues de cultures, le volume de production et la mécanisation.

À l’inverse, l’agriculture intra-muros se pratique sur des surfaces réduites, pour des productions aujourd’hui marginales, et avec des moyens essentiellement humains. Elle ne se limite pas pour autant au potager familial, des projets ambitieux et novateurs sortant de terre⁷⁷².

3463 – Pour une « consomm’action ». – L’un des objectifs de l’agriculture urbaine est de rendre à nouveau l’individu responsable de sa consommation, plaçant le « consomm’acteur » face à ses exigences de qualité de production.

Si l’agriculture urbaine conjugue classicisme et modernité juridique (Section I), la gestion des immeubles servant de support à l’agriculture intra-muros s’avère plus singulière (Section II).

3464 La localisation du foncier agricole en périphérie ou à l’intérieur de la ville délimite une dichotomie entre différentes catégories d’agriculteurs plus que ne le ferait une opposition entre professionnels et amateurs. Le cultivateur périurbain exerce généralement une agriculture classique (§ I), quand l’agriculture en jardins collectifs (§ II), joignant les plaisirs du jardinage et de l’autoconsommation, constitue le lien vers une agriculture intra-muros innovante (§ III), promise à une nouvelle catégorie de professionnels.

3465 – Classique sur le terrain et dans les textes. – L’agriculture périurbaine est constituée de surfaces en polyculture, principalement de maraîchage, d’arboriculture et d’élevage. Il s’agit d’activités de production végétale ou animale classiques, qualifiées d’agricoles au sens du Code rural et de la pêche maritime, et concourant à la finalité première de l’agriculture : nourrir l’humanité (C. rur. pêche marit., art. L. 311-1)⁷⁷³. L’exploitation y est caractérisée par une activité de production professionnelle poursuivie dans un but lucratif⁷⁷⁴.

3466 – L’association foncière agricole. – Les terrains exploitables à proximité d’une grande ville sont très souvent morcelés. À défaut d’être exploités, ils se transforment en véritables friches agricoles, leurs propriétaires préférant attendre leur classement en zone constructible que de tenter de les remembrer. Pour lutter contre les méfaits de cette jachère spéculative, de nombreuses collectivités aident les propriétaires concernés à défricher leurs parcelles et à se regrouper pour les louer⁷⁷⁵dans le cadre d’une association foncière agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 136-1), dont le cadre juridique est identique à celui des associations syndicales.

3467 – Objectif proximité. –  L’un des objectifs de la politique pour l’agriculture et l’alimentation est d’encourager l’ancrage territorial de la production et la promotion des circuits courts (C. rur. pêche marit., art. L. 1, I, 9°). L’agriculture périurbaine rapproche les producteurs et les consommateurs, les habitants des villes consommant la production agricole périurbaine directement ou par l’intermédiaire des services municipaux⁷⁷⁶. Certaines collectivités créent même à cet effet des régies municipales agricoles assurant la production de légumes pour les cantines scolaires⁷⁷⁷. Le développement des associations pour le maintien d’une agriculture paysanne (AMAP) répond également aux aspirations locavores⁷⁷⁸d’un nombre croissant de citoyens.

Mais l’achat des produits locaux n’est pas la seule raison des allées et venues vers les exploitations agricoles de périphérie, les citadins redécouvrant l’intérêt pédagogique des visites à la ferme.

Enfin, l’agriculture périurbaine sert de passerelle vers l’agriculture urbaine, en l’approvisionnant en déchets agricoles servant de compost ou d’engrais naturels pour les jardins partagés et les jardins publics.

3468 – De plus en plus de jardins collectifs. – Les jardins collectifs sont de véritables espaces urbains cultivés, se multipliant en ville. Moins médiatiques que les projets agricoles d’envergure, ils constituent néanmoins une part importante des parcelles cultivées en agriculture urbaine en Île-de-France⁷⁷⁹. Si l’activité classique de production alimentaire complémentaire prédomine, des motivations environnementales, culturelles et sociétales participent à leur essor. Différentes sortes de jardins sont répertoriées (A), le jardin familial constituant le socle de la réglementation de ces activités agricoles (B).

3469 – Un statut évolutif et multiple. – De la Ligue française du Coin de Terre et du Foyer créée par l’abbé Lemire en 1886 à la loi Royer de 1976, en passant par la création des jardins ouvriers en 1941⁷⁸⁰, les jardins collectifs urbains ont évolué. Ils se différencient selon leurs formes.

3470 – Les jardins familiaux. – Terme générique apparu en 1952⁷⁸¹, les jardins familiaux sont des terrains divisés en parcelles affectées par des propriétaires privés ou par des collectivités territoriales à des particuliers. Ils y pratiquent le jardinage pour leurs propres besoins, sans usage commercial⁷⁸², souvent par le truchement d’associations ou de sociétés d’habitat participatif⁷⁸³.

3471 – Les jardins partagés. – Les jardins partagés sont nés dans la pratique à la fin des années 1990, en dehors de tout cadre juridique. Ils sont créés et gérés par des collectifs d’habitants ou des associations développant des liens sociaux de proximité. Au même titre que les jardins familiaux, ils participent au vivre ensemble et sont source d’aménités urbaines dans le cadre de l’autoconsommation.

3472 – Les jardins d’insertion. – Les jardins d’insertion, créés en 1998⁷⁸⁴, aident par le travail à la réinsertion sociale des personnes isolées ou en difficulté.

Si la notion de jardinage est habituellement exclusive de tout but lucratif, ce n’est pas le cas avec les jardins d’insertion. Leur singularité réside en effet dans la possibilité de commercialiser la production, leur conférant le statut d’activité agricole.

3473 – Les parties en présence. – Le plus souvent, les jardins familiaux appartiennent aux collectivités et dépendent de leur domaine privé, ne concourant pas pleinement à une mission de service public (CGPPP, art. L. 2111-1). Dans ce cadre, les associations de jardins ouvriers sont leurs locataires. Elles ont pour but de rechercher, d’aménager ou de répartir des terrains exploités par des jardiniers amateurs (C. rur. pêche marit., art. L. 561-1)⁷⁸⁵.

3474 – Les contrats possibles entre la collectivité et l’association. – Différents contrats de mise à disposition s’offrent à la collectivité propriétaire et à l’association gestionnaire.

Le statut du fermage est écarté de facto en raison de l’absence d’exploitation commerciale (C. rur. pêche marit., art. L. 415-10) (V. n° a3465).

En revanche, le contrat de louage de droit commun offre une grande liberté aux parties pour encadrer leur relation (C. rur. pêche marit., art. L. 471-1 et s.). Il en est de même pour le prêt à usage, plus connu sous le terme de « commodat » (C. civ., art. 1880).

Beaucoup plus encadré, le bail emphytéotique assure de son côté une grande stabilité à l’association, bénéficiaire d’un droit réel pour une durée minimale de dix-huit ans.

3475 – Les contrats possibles entre l’association et les exploitants. – Entre l’association et les exploitants, les contrats les plus souvent utilisés sont le prêt à usage et le contrat de louage soumis partiellement au régime spécial de la location de jardins familiaux (C. rur. pêche marit., art. L. 471-1 et s.)⁷⁸⁶. Le contrat d’association est également possible, les membres adhérents ayant alors accès à une parcelle à cultiver en échange du paiement d’une cotisation. Cette solution permet d’écarter les quelques dispositions impératives prévues par le statut des jardins familiaux⁷⁸⁷.

3476 La densité et la morphologie de la ville imposent la recherche de nouveaux supports (A) permettant l’émergence de techniques d’exploitation innovantes (B).

3477 – La verticalité du foncier. – Le foncier non bâti, constituant le domaine privilégié des constructeurs, est une denrée rare dans la ville compacte. Pour l’instant, l’immeuble bâti intéresse moins les promoteurs (V. n° a3175). Il offre néanmoins un champ d’expérimentation important pour les nouvelles pratiques (V. n° a3434) et les nouveaux usages urbains, tels que l’agriculture. L’activité agricole n’étant pas limitée à la pleine terre⁷⁸⁸, les surfaces hors-sol disponibles permettent l’installation de l’agriculture en ville⁷⁸⁹. Les sous-sols, les toits et les terrasses sont les nouveaux sillons d’une agriculture à la fois domestique et professionnelle ; les usines abandonnées par la désindustrialisation pourraient en être les nouveaux champs.

3478

3479 – Les contraintes architecturales du foncier. – L’inventivité n’est pas la seule limite de l’agriculture urbaine⁷⁹¹. Cultiver un potager ou construire une serre sur un toit implique nécessairement un lot de contraintes techniques, comme le respect des règles de portance et d’étanchéité⁷⁹².

Ainsi, l’utilisation d’un immeuble bâti pour une activité agricole nécessite forcément des aménagements de différents types pour la gestion et le stockage de l’eau, la sécurisation des toits accessibles ou non au public, etc.⁷⁹³.

3480 – Plus de verticalité, moins de variété. –  Dans le cadre d’une agriculture constituant l’activité principale de l’exploitant, seule la superposition des cultures permet la rentabilité d’un projet professionnel. En effet, l’aire d’un toit cultivable est insuffisante pour être rentable. Certes, l’addition des aires de toits différents permettrait d’atteindre des surfaces pertinentes, mais les contraintes de déplacement d’un immeuble à l’autre nuisent à la viabilité de tels projets. Par ailleurs, la superposition limite nécessairement la quantité et la variété des productions. L’accessibilité des bâtiments, la gestion de l’eau, les transports et les spécificités de ces supports sont autant de données prises en compte pour déterminer les modes culturaux adaptés.

3481 – Une véritable symphonie : hydroponie, aquaponie, etc. – L’hydroponie et l’aquaponie sont deux modes de culture hors-sol assez proches. Ils consistent à faire pousser des plantes sans terre en la remplaçant par un substrat inerte. Les racines, trempant dans l’eau, se nourrissent d’oxygène et de nutriments minéraux (hydroponie traditionnelle) ou de matière organique tirée de la pisciculture (aquaponie). La culture hydroponique permet d’avoir de meilleurs rendements⁷⁹⁴, préserve l’environnement des nitrates, engrais et pesticides, et réduit la consommation d’eau de l’ordre de 80 %. La question des qualités nutritives des aliments produits reste débattue, quand ce n’est pas le concept même d’agriculture urbaine⁷⁹⁵.

3482 Certaines particularités juridiques régissent l’agriculture intra-muros. D’abord, le statut de l’agriculteur urbain soulève de nombreuses questions (§ I). Ensuite, la compatibilité de l’agriculture urbaine avec les contraintes environnementales mérite une attention particulière (§ II). Enfin, il convient d’envisager le régime des assurances couvrant les éventuelles altérations de l’immeuble dont le toit est l’objet d’une exploitation agricole (§ III).

3483 – Un statut, des questions. – Le statut de l’agriculteur urbain interpelle. Ce fermier des villes doit-il tenir compte des règles de l’agriculture traditionnelle en général (A) ? Et, plus particulièrement, quelle est la législation applicable à l’agriculteur preneur à bail du toit d’un immeuble (B) ?

3484 – Le contrôle des structures. – Le développement de l’agriculture urbaine, moderne et innovante, se confronte à des règles plus traditionnelles. À ce titre, la question d’un statut propre aux agriculteurs intra-muros mérite d’être posée, au même titre que la pertinence de l’application des règles du contrôle des structures (C. rur. pêche marit., art. L. 331-1).

Cette législation a pour objectifs de préserver la viabilité des exploitations agricoles et de favoriser l’installation d’agriculteurs. À ce titre, elle concerne tous les types de productions. Le contrôle subordonne parfois les possibilités d’exploiter à l’obtention d’une autorisation préfectorale, eu égard notamment à la taille des exploitations. L’essentiel des fermes urbaines n’est pas concerné par ce contrôle de la taille⁷⁹⁶. Cependant, la nécessité de l’autorisation d’exploiter peut être motivée par une capacité agricole insuffisante, caractérisée par le défaut d’un diplôme requis ou une expérience professionnelle lacunaire (C. rur. pêche marit., art. L. 331-2, I, 3°, a).

Cette réglementation du contrôle des structures est légitime en milieu rural. Mais l’agriculture intra-muros, même pratiquée par des professionnels, ne concurrence pas les exploitants traditionnels. En comptant tout autant sur la facturation de prestations annexes que sur la production, ces nouveaux agriculteurs devraient échapper au contrôle des structures.

3485 – Ça safer en ville ? – Lorsqu’il est question d’agriculture, la SAFER n’est jamais loin. Une des missions de la SAFER est de permettre aux agriculteurs l’accès aux surfaces agricoles disponibles (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1). Si la finalité première de la SAFER est la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers, ses interventions visent également à favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles, par le jeu de la préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1, II, 1°). Les exploitations agricoles étant dorénavant dans la ville, le champ d’intervention de la SAFER s’est élargi à l’espace urbain.

Seul le seuil de déclenchement de son droit de préemption peut « protéger » les biens situés en zone urbaine d’une intervention de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-7). Mais l’assiette d’une copropriété dépassant souvent le seuil minimal, l’omniprésence de la SAFER semble incontournable, d’autant plus qu’un bâtiment agricole cédé en zone U du PLU est préemptable indépendamment de tout seuil.

3486 La situation de l’agriculteur preneur à bail d’un toit d’immeuble interpelle tant quant au régime juridique applicable à cette toiture (I) qu’au caractère obligatoire ou non du statut du fermage (II).

3487 – Les difficultés de la culture de toit sur un immeuble en volumes. – Du strict point de vue contractuel, quiconque est propriétaire d’un immeuble entier peut donner le toit de son immeuble à bail à un exploitant agricole.

La situation est déjà plus complexe en matière de volumes. Il a été rappelé précédemment les difficultés juridiques à isoler par voie de volume un droit de propriété dans un bâtiment collectif, sauf si ce dernier dépend du domaine public (V. n^os a3265 et s.). Dans ce cas, une division volumétrique est possible avec un déclassement du toit. Pour que la division en volumes puisse constituer une alternative à la copropriété et accueillir dans des conditions satisfaisantes des serres de toit, cette division doit pouvoir être autorisée a posteriori et dans le champ du droit privé. Cela revient à dire qu’une division en volumes n’est pas seulement une division primaire de l’immeuble, mais qu’elle peut intervenir au cours de la vie de celui-ci, ce qui va à l’encontre de l’interdiction actuelle de la scission en volumes d’un bâtiment unique déjà bâti.

3488 – Culture de toit sur un immeuble en copropriété : le préalable de la destination de l’immeuble. – Une grande majorité des cas de culture de toit concerne des immeubles en copropriété. L’aménagement d’un toit en potager constitue un changement de destination si le règlement de copropriété n’avait pas envisagé pour l’immeuble une destination agricole, ce qui est le plus souvent le cas. L’agriculture étant une activité nouvelle au sein de la copropriété⁷⁹⁷, seuls les immeubles ayant une destination large peuvent l’accueillir sans modification du règlement de copropriété. À défaut, il convient de recueillir l’accord unanime des copropriétaires (V. n° a3276).

3489 – L’objet du bail en copropriété : une partie commune. – La plupart du temps, au moment de la location, le toit est nu de construction, toute serre éventuelle constituant a priori un aménagement opéré par l’agriculteur pendant le temps de son bail, dans le cadre de son exploitation.

La jurisprudence considérant qu’un lot privatif ne peut pas être constitué uniquement par une jouissance sans bâtiment⁷⁹⁸, le toit nu objet de la location est une partie commune et la qualité de bailleur appartient au syndicat des copropriétaires⁷⁹⁹.

3490 Tout immeuble à usage agricole mis à disposition à titre onéreux pour l’exploitation d’une activité agricole est soumis au statut du fermage (V. n° a3465) (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1). Appliquer ce statut aux baux portant sur les toits des immeubles urbains revient à conclure que l’immeuble urbain est « à usage agricole » (a). En copropriété notamment, il en découle des conséquences particulières (b) qui justifient un plaidoyer pour un autre statut (c).

3491 – Le statut du fermage : l’usage agricole par vocation ou par destination. – La définition du fermage conduit à son application dans de très nombreuses hypothèses. Mais le bâtiment urbain, et plus restrictivement encore son simple toit, est-il un « immeuble à usage agricole » ?

Très tôt, la jurisprudence a considéré que le statut des baux ruraux s’appliquait à tout bien foncier destiné à la production agricole⁸⁰⁰.

L’usage agricole du bien loué dépend avant tout de sa destination effective, observée au regard des critères objectifs et subjectifs que sont sa vocation⁸⁰¹et son affectation réelle. Ainsi, dans certaines circonstances, le bien est à usage agricole par nature. Cette solution s’applique notamment aux caves destinées à l’élevage et au stockage du vin.

S’agissant des baux autorisant la culture sur le toit d’un immeuble, l’applicabilité du statut du fermage ne relève pas de la vocation de la toiture.

Mais relève-t-il de sa destination ? Si l’article L. 415-10 du Code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage les baux d’élevage hors-sol, il n’y est point question de culture. Il convient donc, dans un premier temps, de vérifier si les exceptions au statut permettent de trancher la question ab initio.

3492 – Des exceptions au statut du fermage inapplicables en ville. – Certains contrats de droit rural échappent totalement au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-2). Il s’agit des conventions ou concessions régies par des dispositions particulières et des occupations précaires autorisées pour l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole.

Le bail emphytéotique (V. n° a3474) déroge également aux règles impératives du statut du fermage. Mais il ne permet pas d’encadrer définitivement la destination autorisée (C. rur. pêche marit., art. L. 451-1).

Le bail de petites parcelles constitue une exception partielle (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3). Ce dispositif prévoit en effet un statut en partie dérogatoire pour la location de parcelles de petites surfaces ne constituant pas un corps de ferme ou une partie essentielle de l’exploitation agricole. La souplesse de ce statut est intéressante. Elle permet en effet de fixer librement par écrit le loyer, la durée, le droit ou non au renouvellement. Les surfaces louées intra-muros sont le plus souvent inférieures aux surfaces minimales définies par arrêté préfectoral. Elles constituent néanmoins le plus souvent la partie essentielle de l’exploitation, rendant cette dérogation inapplicable à l’agriculture urbaine, à tout le moins pour les exploitations monosite.

Dès lors, ces règles ne permettent pas de s’extraire du statut du fermage.

3493 – Accessoire et principal.  La jurisprudence a retenu jusqu’à présent, pour appliquer le statut du fermage, un caractère de principal et d’accessoire. Ainsi, un bail à loyer portant sur une maison à usage d’habitation indispensable à l’exploitation agricole du locataire a-t-elle été requalifiée en bail rural à long terme⁸⁰². En extrapolant ce raisonnement, il est possible de considérer que si le bien loué est majoritairement à usage agricole, le statut du fermage s’applique, que l’on soit en propriété, y compris volumétrique, ou en copropriété.

3494 – Le statut du fermage applicable en copropriété. – Dans l’immense majorité des cas de copropriété, le toit est une partie commune, à laquelle le statut du fermage a donc vocation à s’appliquer⁸⁰³.

La location d’une partie commune est généralement un acte d’administration, relevant des règles de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965⁸⁰⁴. En cas d’éventuelle application du statut du fermage à la location d’une partie commune, l’acte d’administration se mue en acte de disposition⁸⁰⁵. La décision relève alors de la majorité définie à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965⁸⁰⁶. L’assemblée générale des copropriétaires est également invitée à se prononcer sur les travaux envisagés par le futur locataire. Si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la décision relève de la majorité prévue à l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965⁸⁰⁷. En revanche, la règle de l’unanimité prévaut dans le cas où les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires⁸⁰⁸.

3495 – Le fermage : un statut ni attrayant ni pertinent. – Le statut du fermage pour la location d’un toit d’immeuble n’est pas attrayant. En effet, il est à craindre que les copropriétaires fuient un statut contraignant les engageant sur la durée, à des conditions financières souvent peu attractives, malgré l’entretien et l’étanchéité de la toiture assurés par l’exploitant⁸⁰⁹. Même s’il s’agit d’un simple toit, la recherche du profit maximum guide le plus souvent leur choix, à l’heure de la multiplication des usages concurrents plus rémunérateurs⁸¹⁰. Pourtant, le locataire ne peut pas augmenter ses charges et a besoin de stabilité pour rentabiliser ses investissements.

De plus, les modalités de l’agriculture intra-muros sont différentes de celles de l’espace rural et l’application du statut du fermage aux conventions intéressant de nouveaux acteurs n’est pas pertinente. L’exemple de la résiliation du bail rural pour cause d’urbanisme est caractéristique (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32)⁸¹¹. Le locataire doit-il risquer à tout moment la résiliation du bail du fait du classement de l’immeuble loué en zone urbaine, et le propriétaire s’exposer à l’indemnisation des aménagements réalisés durant l’exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-69) ? Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale s’est emparée du sujet⁸¹², pointant indirectement du doigt l’inadaptation du statut du fermage aux spécificités de l’agriculture intra-muros.

Ainsi, il serait judicieux d’envisager une solution alternative au statut du fermage. À défaut, le développement de l’agriculture intra-muros risque d’être freiné.

3496 – Usages concurrents en ville, terrain du droit réel de jouissance spéciale. – Ici encore, le droit réel de jouissance spéciale semble de nature à concilier les intérêts en présence. L’application du statut du fermage n’étant d’ordre public⁸¹³qu’en matière de location, le droit réel de jouissance spécial en dispense. S’agissant d’un droit réel, les conditions du fermage, par nature personnel, ne peuvent lui être opposées.

Par ailleurs, en matière locative, le conflit d’usages et la sous-location sont prohibés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35). Pourtant, l’immeuble urbain mis à disposition de l’agriculteur a parfois une autre vocation, par exemple lorsqu’y sont installés, en sus des activités agricoles, des panneaux photovoltaïques ou des antennes-relais. Le droit réel de jouissance spéciale répond à cet encadrement d’une jouissance partagée d’un même foncier, la fraude manifeste à l’application du statut du fermage ne semblant pas pouvoir être retenue⁸¹⁴, quand bien même le prix à payer par l’acquéreur serait étalé dans le temps.

À défaut pour les parties d’être convaincues par ce droit réel de jouissance spéciale, il faudrait réfléchir à un nouveau bail.

3497 – Un nouveau bail pour des paysans sans terre. – Les modèles économiques des agriculteurs des villes et des champs ne sont pas identiques.

Les prévisions budgétaires des agriculteurs urbains s’appuient sur la facturation de services annexes tels que les formations, les réceptions, les cours de cuisine, la location de site, la transformation des produits, etc. Or, ces prestations de services sont proches d’une activité commerciale.

Les parties pourraient encadrer librement leurs engagements aux termes d’un bail à loyer de droit commun (C. civ., art. 1714), mais ce type de bail risque de se montrer insuffisamment protecteur pour garantir au preneur l’amortissement de ses investissements dans la durée. Un nouveau type de bail serait sans doute nécessaire sur la base d’un équilibre nouveau, moins contraignant pour le bailleur que le statut du fermage.

3498 – Agriculture et ville, pollueurs potentiellement réciproques. – La ville pollue les sols et l’atmosphère. L’agriculteur urbain, dernier arrivé, supporte donc les conséquences du passé environnemental des sites qu’il exploite et choisit ses pratiques culturales en conséquence⁸¹⁵.

3499 – La gestion des sols. –  L’analyse des bases de données environnementales⁸¹⁶, ainsi que la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) permet d’identifier les sites présentant des risques de contamination par des produits néfastes. Par ailleurs, les sites pollués susceptibles de recevoir de nouveaux usages nécessitant une étude de sol et une gestion de la pollution sont identifiés dans les documents graphiques des PLU (C. env., art. L. 125-6). Néanmoins, il serait opportun d’imposer une analyse de sol avant toute location à objet agricole, déclenchant, le cas échéant, une dépollution ou une excavation.

3500 – Le bio urbain. – La loi d’avenir de 2014 limite l’agriculture traditionnelle en plein cœur des villes⁸¹⁷. Depuis, l’usage des pesticides et des produits phytosanitaires est en effet strictement réglementé, rendant leur utilisation incompatible avec le voisinage urbain (C. rur. pêche marit., art. L. 257-7-1 et L. 254-3). Ainsi, l’agriculture biologique, fondée sur l’absence de produits chimiques de synthèse et le recyclage de matières organiques, constitue le modèle vertueux pour l’agriculture de ville.

3501 – Le bail rural environnemental. – L’un des enjeux de l’agriculture intra-muros est de produire sans polluer. Or, des normes environnementales élevées et des modes de production spécifiques peuvent être encadrés au moyen de clauses environnementales intégrées dans un bail rural couramment dénommé bail rural environnemental (BRE) (C. rur. pêche marit., art. L. 411-27) (V. n^os a1497 et s.). Par exemple, il est possible d’interdire au preneur de recourir aux produits phytosanitaires (C. rur. pêche marit., art. R. 411-9-11-1). Le nouveau bail susceptible d’être spécifiquement voué à l’agriculture urbaine comporterait obligatoirement des clauses environnementales.

3502 L’agriculture sur les toits présente de nombreuses vertus, le producteur se rapprochant du consommateur et les bâtiments profitant d’une nouvelle isolation. Cependant, l’installation d’une exploitation agricole en toiture nécessite divers aménagements, allant du simple apport de terre naturelle à la construction d’une serre. En outre, les façades traditionnelles sont parfois sollicitées pour des productions végétales. Que se passe-t-il en cas de désordres causés au bâtiment, support de l’exploitation ? Des précisions s’imposent selon qu’il s’agit d’une serre de toit (A) ou d’une production végétale, notamment en façade (B).

3503 – La construction ab initio. – Lorsque la serre de toit est imaginée dès la conception de l’immeuble, elle fait partie intégrante de sa réalisation. Elle constitue un ouvrage de construction susceptible d’engager la responsabilité décennale du constructeur (C. civ., art. 1792 et 1792-2). La vocation agricole des ouvrages n’engendre aucune distinction. Cette responsabilité est assurée (C. assur., art. L. 241-1).

3504 – La surélévation postérieure. – En attendant que de nouveaux projets d’agriculture urbaine intégrés à l’immeuble sortent de terre, les constructions sur des immeubles existants se développent. Les serres de toit constituent assurément un ouvrage, en raison de la réalisation de travaux de gros œuvre et notamment de maçonnerie pour sceller le châssis sur la dalle. Si la garantie décennale assure le nouvel ouvrage, les copropriétaires peuvent légitimement craindre les conséquences d’éventuels désordres affectant le bâtiment. Dans cette hypothèse, il s’agit de dommages consécutifs entraînant la responsabilité décennale du constructeur au titre des dommages causés à l’immeuble constituant le support des nouveaux travaux⁸¹⁸. Cette extension de garantie est de nature à rassurer les copropriétaires au moment d’autoriser de telles installations. Est-ce le même mécanisme pour la production végétale en toiture ou en façade ?

3505 – Production végétale, équipement indissociable ou dissociable ? – À l’avenir, il est indispensable⁸¹⁹que la pratique impose systématiquement une garantie décennale aux paysagistes-étancheurs appelés à intervenir sur les toits et les façades d’immeubles neufs.

Mais cette activité étant relativement récente, il convient de s’interroger quant aux situations d’ores et déjà existantes.

Le régime de responsabilité applicable aux désordres causés par une production végétale dépend avant tout de son caractère dissociable ou non à l’égard de l’immeuble.

En effet, un élément d’équipement indissociable est couvert par la responsabilité décennale au même titre que l’ouvrage (C. civ., art. 1792-2)⁸²⁰.

Le 18 février 2016, la Cour de cassation s’est prononcée sur la qualification de la végétalisation présente sur une toiture d’immeuble⁸²¹, en lui refusant le caractère de bien indissociable⁸²².

3506 – Meuble ou immeuble ? –  Cette décision n’est pas illogique si l’on considère la végétation comme mobilière, car l’assurance de responsabilité décennale est limitativement appliquée aux immeubles. Or, pour déterminer la nature mobilière ou immobilière des végétaux, le Code civil définit les biens par leur nature ou leur destination.

Si les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillies sont des immeubles par nature (C. civ., art. 520), cette qualification est douteuse quand les racines sont plantées hors-sol.

3507 Quand aux meubles « agricoles » devenant immeubles par destination parce qu’affectés à l’exploitation (C. civ., art. 524), ils appartiennent généralement au propriétaire de l’immeuble auquel ils se rapportent. Or, la production végétale en façade ou sur le toit n’est pas affectée à une exploitation agricole, et n’a pas le même propriétaire que l’immeuble⁸²³. Dès lors, n’étant pas un immeuble ou étant indissociable de l’immeuble auquel elle se rattache, la végétation ne relève pas par principe du plus protecteur des systèmes de responsabilité.

Pourtant, le développement de la production végétale sur les immeubles urbains mérite la meilleure des garanties. Celle-là seule sera à même de vaincre les réticences des propriétaires craignant une altération de l’étanchéité de leur bâtiment et des désordres susceptibles de rendre leur immeuble impropre à sa destination. La pratique doit évoluer rapidement en ce sens.