3247 – Le concept de mixité fonctionnelle. – La multifonctionnalité est un concept à la mode entré dans une nouvelle dimension avec le téléphone portable.

La « mixité des destinations » prônée par la loi SRU en est la traduction immobilière, nécessaire à la pleine réussite de la ville compacte⁴³¹. Cette notion ne bénéficie d’aucune définition légale. Pourtant, elle constitue un impératif pour un renouvellement urbain réussi. Ses deux objectifs principaux sont la réduction des inégalités territoriales et le développement durable.

Il s’agit notamment d’offrir aux habitants des villes un accès au logement, aux commerces, aux emplois, aux écoles, aux services et aux loisirs. La mixité évoque cette pluralité de fonctions proches les unes des autres, ce souci de rationaliser les déplacements et l’espace consommé.

La mixité fonctionnelle est un complément indispensable à la densification⁴³².

3248 – La ville du passé, modèle de la ville de demain. – La ville de demain copie en partie la ville du passé⁴³³. Avant l’ère industrielle et le développement de l’auto-mobilité, la ville offrait toutes les fonctions nécessaires à la vie urbaine dans un périmètre restreint. Ses habitants pouvaient vivre en autarcie. La démocratisation de la voiture a étendu le territoire de la ville, éloignant toujours plus ses différentes fonctionnalités les unes des autres. La planification locale et son zonage fonctionnel ont largement entretenu ce phénomène.

L’heure est à la prise en compte de nouveaux besoins tels que le rétablissement du lien social et le bien-être environnemental.

Dorénavant, les documents d’urbanisme ont pour mission d’assurer la diversité des fonctions urbaines (C. urb., art. L. 121-1). Par exemple, le règlement du PLU identifie des zones de développement du commerce de proximité et définit les prescriptions permettant ce développement (C. urb., art. L. 123-1-5).

Aucune donnée chiffrée n’étant avancée dans la loi, il revient aux collectivités de fixer leurs objectifs dans leurs documents d’urbanisme et de se donner les moyens de les atteindre.

3249 – La mixité fonctionnelle à l’échelle du quartier. – À l’échelle du quartier, cette mixité des fonctions ou « mixité fonctionnelle » est le plus souvent l’addition d’immeubles les hébergeant tour à tour.

Indépendamment des volontés politiques, cette mixité fonctionnelle est particulièrement difficile à mettre en place pour certains secteurs d’activités, principalement l’industrie. Les TPE et PME du secteur secondaire souhaitant s’intégrer dans un cadre urbain se heurtent aux problèmes cumulés de l’accès au foncier⁴³⁴, de la logistique inhérente à leur activité et des contraintes réglementaires. Quant aux entreprises déjà installées en ville, elles font face à la mutation d’une cité se modernisant mais n’étant pas pensée pour elles. Plus que de s’installer en ville, la plupart des industriels réfléchissent à se détacher du foncier qu’ils y possèdent.

3250 – La multifonctionnalité. – Mixité fonctionnelle ne signifie pas obligatoirement multifonctionnalité, cette dernière notion ajoutant l’idée d’une unité de lieu, d’une possible synergie. Les constructions multifonctionnelles permettent en effet l’utilisation multiple d’un immeuble : habitat, travail, détente, service, etc.

L’architecte Le Corbusier, en inventant « l’unité d’habitation », fut un précurseur. Bâties entre 1945 et 1965 sur le concept d’un village vertical, ses réalisations dites « radieuses » regroupent en effet dans un même bâtiment tous les équipements collectifs de la vie quotidienne (garderie, laverie, piscine, écoles, commerces, lieux de rencontre, etc.).

Cette vision utopique a laissé place au statut de la copropriété⁴³⁵. Mais ce cadre juridique rigide constitue un frein au développement de la multifonctionnalité, laquelle nécessite de la souplesse dans sa mise en œuvre. Plus d’un demi-siècle après la promulgation de la loi de 1965, les modes de vie différents invitent à étudier la multifonctionnalité dans l’immeuble lors de sa naissance (Section I), puis à l’occasion d’un changement de fonctionnalité des parties privatives (Section II). Certaines particularités du statut de la copropriété telles que les parties communes spéciales et le macro-lot permettent d’optimiser la gestion de la multifonctionnalité (Section III).

3251 – La reconnaissance juridique. – Depuis peu, le règlement du plan local d’urbanisme permet d’imposer une mixité de destinations dans une construction (C. urb., art. R. 151-45)⁴³⁶. Ainsi, au fur et à mesure, la multifonctionnalité s’impose dans les politiques locales. Les opérateurs en prennent la mesure et commencent à s’adapter à cette demande.

La ville compacte dispose de réserves foncières au service de la multifonctionnalité (V. n° a3166). Deux hypothèses se rencontrent principalement : la construction après démolition et l’aménagement d’une zone spécifique, comme une ZAC. Des enjeux supérieurs aux contraintes incitent à la construction d’immeubles multifonctionnels (§ I), soumis à un statut juridique organisant leur propriété (§ II).

3252 – Les immeubles monofonctionnels, symboles du court-termisme. – Les immeubles monofonctionnels sont plus simples à commercialiser et à édifier que les immeubles multifonctionnels. Ainsi, malgré l’élan des collectivités, les acteurs de la construction n’intègrent pas systématiquement la multifonctionnalité à leurs projets.

Combien de temps encore le « court-termisme » va-t-il régner ?

3253 – La construction de la ville. – Construire, c’est fabriquer la ville. En produisant la multifonctionnalité, les promoteurs participent à la satisfaction des besoins de proximité des habitants et contribuent à réduire la partition entre les villes « dortoir » et les villes « travail »⁴³⁷. En effet, grâce au mélange des fonctions, les gens se croisent, les plages horaires se chevauchent, un immeuble vit. L’un des enjeux du Grand Paris est précisément l’apport de mixité fonctionnelle en dehors du centre historique. À ce titre, l’aménagement multifonctionnel des gares est criant⁴³⁸.

Communiquer sur la proximité est un atout permettant aux promoteurs de valoriser leurs projets⁴³⁹.

3254

3255 – Généraliste ou spécialiste ? – La construction d’un immeuble multifonctionnel implique la maîtrise des spécificités afférentes à chaque fonction. L’immeuble étant plus complexe, la demande de services plus diversifiée, les compétences des promoteurs se multiplient. À l’image des professionnels du droit, la spécialisation est nécessaire pour dénouer les difficultés et assimiler l’inflation normative⁴⁴⁰. La multifonctionnalité est-elle pour autant réservée aux opérateurs les plus structurés ? Un rapport paru en avril 2013 démontre que la multifonctionnalité est un enjeu compris de l’ensemble des acteurs de la construction, mais nécessitant soit une taille critique, soit un recours à la co-promotion pour réunir les compétences nécessaires⁴⁴¹. Les questions relatives à la réglementation et à la rentabilité sont sous-jacentes.

3256 – Le mille-feuille réglementaire. – Il a déjà été indiqué que le mille-feuille réglementaire est indigeste (V. n° a3098). Il ne s’agit pas ici de détailler l’ensemble des règles s’appliquant différemment selon l’usage du bâtiment⁴⁴², mais d’attirer l’attention sur les contraintes engendrées par la coexistence des fonctions dans un même immeuble. Par exemple, les normes de sécurité incendie s’appliquent différemment pour quatre types de bâtiments : les établissements recevant du public (ERP), les immeubles de grande hauteur (IGH), les établissements recevant des travailleurs (ERT) et les bâtiments d’habitation.

Un immeuble d’habitation est considéré comme un immeuble de grande hauteur si le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de cinquante mètres du sol (CCH, art. R. 122-2). Pour un immeuble de bureau, le seuil est abaissé à vingt-huit mètres (CCH, art. R. 122-2). La qualification d’immeuble de grande hauteur entraîne une réglementation plus contraignante, applicable dès le choix de l’emplacement⁴⁴³, durant la conception⁴⁴⁴, et postérieurement à la livraison⁴⁴⁵.

Lorsqu’un bâtiment concilie habitation et bureau, le seuil retenu est de vingt-huit mètres. Ainsi, les règles ne favorisent en rien la multifonctionnalité, bien au contraire.

Pour échapper à ces normes, le promoteur peut concevoir l’immeuble différemment, en prévoyant des accès distincts aux différentes fonctions. Ainsi, la partie « bureaux » est édifiée jusqu’à vingt-huit mètres et surmontée d’étages à usage d’habitation sans application de la législation spécifique des IGH, dès lors que les accès à chacune de ces parties d’immeuble sont indépendants.

Mais la solution retenue entraîne toujours un surcoût. Cet exemple est symptomatique de la contradiction entre les objectifs à atteindre et les normes applicables. Un effort de simplification et d’uniformisation est indispensable pour encourager la multifonctionnalité et la rendre accessible à tous.

3257 – La rentabilité et la commercialisation. – Pour un promoteur, mixer les fonctions dans un immeuble réduit la rentabilité de l’opération, la construction de logements étant plus avantageuse économiquement. L’équilibre financier d’une construction mixte exige une augmentation de la densité. Ainsi, la solution réside dans l’augmentation des surfaces à construire, étant entendu que dans un souci de lutte contre l’étalement urbain, les mètres carrés se gagnent idéalement en hauteur.

En 2016, 119 000 logements neufs ont été mis en vente, soit 16,1 % de plus qu’en 2015⁴⁴⁶. Aucune statistique n’indique le nombre de logements commercialisés dans des immeubles multifonctionnels. Depuis la loi Malraux en 1962 jusqu’à la loi Pinel prolongée en 2018, la production de logements neufs a toujours été encouragée par des systèmes de défiscalisation, contrairement aux autres usages. Pour favoriser la multifonctionnalité, l’élargissement du dispositif d’incitation fiscale paraît approprié. Le maintien de la mixité des fonctions dans le temps déterminerait par exemple un pourcentage de réduction d’impôt pour l’investisseur.

3258 L’immeuble est le plus souvent divisé en lots appartenant à différents propriétaires. Le statut de la copropriété a vocation à s’appliquer a priori (A). Par dérogation, les règles de la volumétrie s’y substituent parfois (B).

3259 – Rappel basique. – La copropriété régit les immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes⁴⁴⁷. Le statut juridique de l’immeuble divisé a fait l’objet d’analyses détaillées⁴⁴⁸. Deux notions liées au statut de la copropriété favorisent ou freinent particulièrement la multifonctionnalité : la destination de l’immeuble et la recherche d’autonomie du propriétaire.

3260 – La destination de l’immeuble. – Le règlement de copropriété s’appuie sur la notion de destination s’agissant à la fois de l’immeuble et des parties privatives.

La destination de l’immeuble n’est pas définie par la loi⁴⁴⁹. L’exposé des motifs du projet de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il s’agit de l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, du caractère physique de la destination de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. Ainsi, les copropriétaires adhérant à une clause d’habitation bourgeoise exclusive sont présumés n’accepter que la seule destination d’habitation, à l’exclusion notamment des activités professionnelles ou commerciales.

En pratique, les contours de cette notion sont vagues⁴⁵⁰. Ils résultent principalement de décisions judiciaires relatives à des changements d’affectation de lots privatifs.

Pour les immeubles neufs, la rédaction d’une clause de destination multiple ne pose pas de difficultés. Il convient néanmoins d’être précis, l’adhésion des futurs acquéreurs dépendant potentiellement de la destination retenue.

La recherche d’un équilibre entre l’étendue de la destination et les aspirations des copropriétaires guide la rédaction de la clause de destination.

Selon que le rédacteur souhaite pour l’ensemble immobilier une destination large et évolutive ou au contraire impérative et limitant l’usage des lots, il indique dans le règlement de copropriété que l’immeuble « peut recevoir » ou « est destiné à recevoir » telle ou telle affectation⁴⁵¹.

L’indication des différentes destinations autorisées favorise les changements. À l’inverse, la clause précisant que l’immeuble est destiné à l’habitation, à l’exception du local professionnel situé au rez-de-chaussée, ne permet pas le changement d’affectation de ce lot en habitation sans autorisation. En effet, cette modification est contraire à la destination de l’immeuble⁴⁵².

3261 – Les clauses d’exclusion d’activités. – La destination multiple d’un immeuble n’interdit pas d’exclure expressément certaines activités ou professions. Les interdictions généralessont néanmoins à proscrire. Par exemple, la clause prévoyant l’exclusion de « toute activité bruyante ou malodorante » n’empêche pas l’ouverture d’un restaurant. En effet, les nuisances doivent être avérées et non hypothétiques. À cet égard, l’activité de restauration non interdite n’est pas forcément une « activité exhalant de mauvaises odeurs »⁴⁵³. En revanche, lorsque les nuisances sont avérées, les copropriétaires ne sont pas tenus d’accepter les propositions du commerçant visant à y remédier⁴⁵⁴.

Seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires permet d’ajouter ou de supprimer une interdiction à cette liste a posteriori. L’unanimité est requise, une telle décision constituant une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives⁴⁵⁵.

3262 – Clause de non-concurrence. – Les clauses d’un règlement de copropriété visant à restreindre la concurrence sont réputées non écrites, contraires aux dispositions d’ordre public du statut⁴⁵⁶. À ce titre, il a été jugé qu’une clause de non-concurrence était étrangère à la destination de l’immeuble, son unique but étant de préserver des intérêts individuels et non collectifs⁴⁵⁷. La multifonctionnalité est une donnée supérieure, un intérêt collectif.

Les clauses de non-concurrence insérées dans les actes de vente sont analysées différemment. Elles sont valables au motif qu’elles régissent des relations contractuelles indépendantes du document fondateur de la copropriété. Pour autant le renvoi dans un acte de vente à la clause de non-concurrence réputée non écrite d’un règlement de copropriété ne produit de facto aucun effet⁴⁵⁸.

3263 – La destination des parties privatives. – La destination des parties privatives est déterminée dans le respect de la destination de l’immeuble⁴⁵⁹, le plus souvent au moyen d’un état descriptif de division (EDD) décrivant pour les besoins de la publicité foncière, et de manière plus ou moins détaillée, l’affectation de chaque lot principal ou accessoire (greniers, caves, etc).

A priori, la destination donnée à chaque lot de copropriété n’a pas de valeur contractuelle, sauf à ce que le règlement de copropriété ait expressément donné à l’état descriptif de division la force du contrat, dont il est privé par essence⁴⁶⁰ou que cette destination découle du règlement de copropriété lui-même⁴⁶¹.

3264 – Le GRECCO. – Connu sous la dénomination de GRECCO, un groupe de recherche en copropriété composé de praticiens et d’universitaires a très récemment élaboré un avant-projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965⁴⁶². Ce travail ambitionne de moderniser et de simplifier la loi constituant le socle juridique de la copropriété. Nécessité faisant loi, il fait écho des difficultés d’application actuelle de la loi de 1965 au regard des évolutions sociologiques. Aujourd’hui, le nombre de lots soumis au régime de la copropriété ne cesse de croître au sein d’immeubles ou de groupes d’immeubles de plus en plus importants⁴⁶³, comprenant le plus souvent des lots à usage autre que d’habitation.

Cette proposition de réforme vise en conséquence à faciliter la prise de décisions collectives à l’heure d’un fort absentéisme et de divergences d’intérêts lors des assemblées générales⁴⁶⁴.

Pour les grandes copropriétés comprenant plus de 100 lots principaux à destination éventuellement mixte et pour les copropriétés à destination autre que d’habitation, un conseil d’administration composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale prendrait seul les décisions relevant de la majorité simple, les décisions nécessitant la majorité absolue impliquant une délégation spécifique. L’assemblée générale aurait donc un rôle électif, mais conserverait ses attributions régaliennes pour les seules décisions relevant de la double majorité, ainsi que pour l’approbation des comptes.

Cette réforme est attendue et aurait sans doute un impact fort sur la multifonctionnalité, les textes actuels n’en favorisant pas le développement au sein des immeubles collectifs.

3265 – Différences copropriété/volumétrie. –  La volumétrie, analysée comme « un démembrement du droit de propriété réalisant une dissociation de la propriété du dessus et du dessous »⁴⁶⁵a été mise en œuvre par la pratique après que la copropriété eût démontré qu’elle n’était pas adaptée à toutes les situations, notamment aux opérations d’urbanisme complexes⁴⁶⁶. La copropriété et la volumétrie partagent le même objectif : procéder à la division d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier, le plus souvent de manière verticale. Les bâtiments deviennent ainsi collectifs dans leur utilisation, mais divisés en lots de nature différente selon le régime juridique retenu.

Le lot de copropriété comporte une quote-part des parties communes de l’immeuble complétant la propriété exclusive des parties privatives. Une « indivision forcée » existe entre les copropriétaires. Ainsi, légalement, le régime de la copropriété s’applique à une situation précise : la division d’un immeuble par lots, comportant pour chacun d’eux des parties privatives et des parties communes⁴⁶⁷. À défaut d’une telle division, la loi n’est pas impérative.

Le volume est constitué d’une seule propriété privative portant sur une partie de l’immeuble. La volumétrie permet de diviser un immeuble sans créer de parties communes, le sol et le toit étant inclus dans des volumes⁴⁶⁸. L’énonciation légale des parties communes n’étant pas d’ordre public, certaines parties d’immeubles peuvent être privatives en vertu d’un titre⁴⁶⁹. C’est notamment le cas du sol et de la toiture de l’immeuble⁴⁷⁰.

L’individualisation de la propriété exprimée par le volume évite l’application des règles de l’indivision. Cette indépendance juridique est recherchée par certains propriétaires. Ainsi, la réalisation de travaux dans un volume est possible sans l’accord des « covolumiers », quand bien même l’aspect extérieur de l’immeuble est modifié. Cet exemple démontre le réel avantage pratique de la volumétrie sur la copropriété.

L’encadrement légal de la copropriété fait place à une totale liberté contractuelle dans la volumétrie. Le travail des praticiens consiste à l’organiser le plus finement possible à travers l’état descriptif de division volumétrique, les statuts de l’organe de gestion et le cahier des charges créant les servitudes.

L’incompatibilité des règles de la copropriété avec celles de la domanialité publique justifie pleinement l’application de la volumétrie, notamment dans les cas complexes de centres commerciaux édifiés dans une gare et dans des stations de métro⁴⁷¹. En revanche, ce statut alternatif s’applique difficilement pour les opérations comprenant un immeuble unique, même destiné à recevoir des affectations différentes. Le choix n’est a priori pas libre puisque le statut de la copropriété s’applique impérativement dans certains cas⁴⁷², mais par défaut dans d’autres⁴⁷³. Dit autrement, la copropriété est la règle, la division en volumes l’exception devant impérativement être justifiée⁴⁷⁴. Le 112^e Congrès des notaires de France l’a fort bien expliqué dans un tableau renvoyant au caractère impératif ou supplétif de la copropriété⁴⁷⁵.

3266 – Les déficiences textuelles. –  La volumétrie n’a longtemps eu aucune référence textuelle. En dépit de cette absence d’adoubement législatif, elle a pourtant été reconnue par la justice comme une alternative à la copropriété. Libérale en la matière, la jurisprudence a retenu la volonté du propriétaire d’écarter le statut de la copropriété en relevant l’absence de parties communes attribuées indivisément. La Cour de cassation a ainsi exclu l’application du statut de la copropriété dans le cadre d’une division d’un immeuble par niveaux, en raison de l’absence d’attributions de quote-part de parties communes dans son titre constitutif⁴⁷⁶. Cette décision confirmait un arrêt précédent⁴⁷⁷, validant la division en volumes d’un immeuble de quatre étages ne comportant que des parties privatives.

3267 – ALUR restreinte. –  La première reconnaissance de la volumétrie par la loi s’est faite a minima. Plutôt que de valider positivement un statut largement employé par la pratique, mais également analysé en profondeur par les auteurs⁴⁷⁸, la loi ALUR⁴⁷⁹s’est contentée de permettre la scission d’une copropriété en volumes, en modifiant l’article 28 de la loi de 1965 sur la copropriété.

Dans le fond, l’ouverture que la loi ALUR fait à la volumétrie apparaît comme une restriction à l’égard des avancées de la pratique et de la jurisprudence. Elle valide les volumes pour la division « d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome » (art. 28). Surtout, elle interdit fermement l’emploi de cette procédure « pour la division en volumes d’un bâtiment unique »⁴⁸⁰. Il s’agit là d’un retour en arrière par rapport à ce que le notariat mettait en place sans difficultés pratiques retentissantes.

Ainsi, la loi réussit l’exploit de ne pas apporter une reconnaissance à la volumétrie envisagée ab initio⁴⁸¹tout en en réduisant de facto la portée. En effet, l’application dès l’origine du statut de la volumétrie ne paraît plus possible pour un bâtiment unique, fût-il hétérogène, comme l’a fort bien démontré le 112^e Congrès des notaires de France⁴⁸².

3268 – Un monde moderne. –  « La volumétrie a été développée par les praticiens pour s’adapter aux ensembles immobiliers complexes, et notamment pour permettre la réalisation d’opérations d’urbanisme “modernes” »⁴⁸³. Ainsi, les volumes répondent à une véritable attente de la pratique, notamment dans les immeubles multifonctionnels. Ils séduisent plus facilement les acquéreurs amenés à y exercer des activités professionnelles ou commerciales. L’indépendance et la souplesse de gestion sont des critères importants dans le choix de l’investisseur.

En général, réduire le champ d’action de la volumétrie nous semble aller à rebours de l’air du temps, y compris dans les bâtiments uniques où le statut de la copropriété devrait pouvoir être écarté dès lors que la sécurité des propriétaires serait assurée par le contrat. Cette exigence nous paraît d’autant plus forte pour les immeubles multifonctionnels.

La diversité des affectations des locaux dans un immeuble multifonctionnel est un critère justifiant pleinement la division en volumes. Écarter dans cette hypothèse le statut de la copropriété ne constitue pas un dévoiement, mais satisfait une logique de bonne articulation des différents usages au sein d’un même immeuble, dès lors que les documents contractuels encadrent la définition des équipements communs et leur gestion et assurent la protection légitime des propriétaires.

Le développement de la mixité fonctionnelle nécessite un assouplissement des conditions d’application de la division en volumes.

3269 – Le statut de la copropriété, historiquement protecteur du logement. – Dans l’ère moderne, la question des logements a toujours été sensible au point de justifier des règles particulières de protection de leurs acquéreurs ou possesseurs. Le secteur protégé des ventes d’immeuble à construire en est une illustration. Le statut de la copropriété en est une autre. En effet, même s’il n’est pas limité aux seuls immeubles d’habitation, ce statut de la copropriété a été créé en 1965 pour protéger en priorité le secteur du logement. De nos jours, il y trouve toujours son champ d’application principal. En 2013, il régissait près de 28 % des logements en France, soit plus de neuf millions⁴⁸⁴. Au même titre que nombre de règles impératives dans le secteur protégé de l’habitation ne le sont pas en dehors de cet usage pour la vente en l’état futur d’achèvement, il ne paraît pas incongru d’envisager d’alléger l’application de la copropriété pour les lots affectés à un usage autre que le logement.

A minima une division primaire s’opérerait en volumes pour dissocier les logements et les autres locaux. À l’intérieur du volume « logements », une division secondaire instituerait le régime de la copropriété. Il y aurait ainsi coexistence des divisions.

3270 – Question de vocabulaire. – La technicité du vocabulaire juridique empêche le plus souvent les termes de droit d’être interchangeables. Mais certaines notions sont plus ou moins étanches entre elles. Ainsi, pour justifier de la nature de l’emploi qu’il est fait d’un bien immobilier, se rencontrent régulièrement les notions de destination, d’affectation, d’usage, d’utilisation et maintenant de fonctionnalité⁴⁸⁵.

Quel que soit le vocabulaire employé, pour qu’un immeuble qui ne l’était pas devienne « multifonctionnel » au cours de sa vie par le changement d’affectation d’un ou plusieurs de ses lots, il lui faut respecter à la fois les règles principalement contractuelles de la copropriété (§ I) et les dispositions tant du Code de l’urbanisme que du Code de la construction et de l’habitation (§ II).

3271 Le changement d’affectation des parties privatives est en principe libre⁴⁸⁶. Toutefois, il s’agit d’une liberté très encadrée, le changement d’affectation imposant « le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble »⁴⁸⁷.

3272 – La hiérarchie des notions. – Le changement d’affectation d’un lot de copropriété implique plusieurs notions : la destination du lot privatif, la destination de l’immeuble, le respect des droits des copropriétaires et d’éventuelles clauses restrictives contenues dans le règlement de copropriété. Ainsi, il est impératif de savoir s’il y a une hiérarchie entre ces notions pour apprécier le changement d’affectation souhaité.

L’analyse de la jurisprudence révèle la prépondérance de la destination de l’immeuble, même en présence d’un règlement contenant des clauses restrictives au changement de destination⁴⁸⁸. Ainsi, une clause du règlement de copropriété exigeant l’agrément de l’assemblée générale des copropriétaires pour tout changement d’activité par rapport à celle exigée à l’origine est réputée non écrite, dès lors qu’elle est générale et sans référence à une possible évolution de la destination de l’immeuble. Non justifiée par la destination de l’immeuble, cette clause est en effet contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965⁴⁸⁹.

Ce qu’interdit une clause, la destination de l’immeuble peut l’autoriser ou inversement. Les juridictions civiles estiment qu’il n’est pas possible de s’opposer à un changement d’affectation en invoquant la « destination contractuelle du lot » ou « le caractère contractuel obligatoire » de son affectation⁴⁹⁰, même dans les rares cas où la destination des lots privatifs a une nature contractuelle⁴⁹¹, sous la condition du respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.

Ainsi, encore récemment, dans un cas où la destination contractuelle des lots privatifs s’opposait à une clause du règlement de copropriété plus libérale quant à la destination de l’immeuble, la Cour de cassation a cherché quelle était la véritable intention des rédacteurs du règlement⁴⁹².

De fait, il existe une hiérarchie des contrôles. Il convient de constater d’abord que le changement d’affectation demandé par un copropriétaire est compatible avec la destination de l’immeuble. Ensuite, le cas échéant, il reste à vérifier qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires⁴⁹³. La destination du lot de copropriété s’efface devant la destination supérieure de l’immeuble, dont elle est pourtant une composante.

3273 – La notion de référence : la destination de l’immeuble. – Le changement d’affectation d’un lot ne pose pas de difficulté particulière en présence d’une clause de destination élargie. La multifonctionnalité étant déjà née lors de la construction, le changement est autorisé sauf interdiction spécifique.

Les situations les plus sensibles se rencontrent lors de l’analyse des clauses de destination figurant dans les règlements de copropriété plus anciens. En règle générale, la jurisprudence est d’autant plus tolérante que l’affectation provenant du changement est moins nuisible pour les droits des copropriétaires⁴⁹⁴.

3274 – L’évolution de la destination. – Dans un contexte de ville en mutation, la destination d’un immeuble n’est pas figée. Elle évolue dans le temps⁴⁹⁵ : « La particularité majeure de la destination de l’immeuble est de changer, à la fois d’un immeuble à l’autre et, pour chaque immeuble, d’une époque à l’autre, mais aussi pour chaque immeuble à un même moment, selon la question posée »⁴⁹⁶. En théorie, les modifications de l’environnement de l’immeuble et du statut social de ses occupants sont autant de facteurs d’une possible évolution de sa destination⁴⁹⁷.

En pratique, les exemples jurisprudentiels s’appuyant sur l’évolution des facteurs environnementaux pour autoriser un changement d’affectation sont peu nombreux⁴⁹⁸.

À ce jour, la destination contractuelle n’est pas fragilisée par les facteurs évolutifs. Il est encore illusoire d’imaginer que la transformation d’un lot soit autorisée au regard de la simple évolution de l’environnement de l’immeuble. La prévisibilité contractuelle reste la règle.

Dans les villes de demain, une rédaction souple de la clause de destination est un bon point de départ. Toutefois, pour lutter contre l’immobilisme de certains copropriétaires, la question des règles de majorité mérite également d’être posée.

3275 – Changement d’affectation et travaux. – Le changement d’affectation est libre lorsqu’il est conforme à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires. Sa liberté est totale s’il n’entraîne pas de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À défaut, l’accord des copropriétaires est obligatoire, à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale⁴⁹⁹. L’impossibilité d’autoriser à l’avance les travaux affectant les parties communes impose au copropriétaire de se soumettre au vote de l’assemblée générale⁵⁰⁰. Ainsi, avec de tels travaux, les copropriétaires bénéficient indirectement d’un droit de regard sur le changement d’affectation, fût-il autorisé par la destination générale de l’immeuble. L’assemblée statue sur l’approbation de toutes les conséquences induites par un changement de destination. Il est notamment prévu par la loi que la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun puisse être modifiée, en fonction de l’évolution que ce changement d’affectation fait peser sur leur utilité⁵⁰¹. En revanche, les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ne sont pas impactées, étant calculées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots sans que l’usage de ces lots ait une influence sur ces valeurs⁵⁰².

Certains règlements de copropriété contiennent des clauses dénommées « aggravation de charges », prévoyant une majoration des dépenses relatives aux services collectifs et équipements communs à l’occasion d’un changement de destination. La difficulté pratique réside dans la détermination du pourcentage exact d’augmentation. Par exemple, une clause prévoyant le doublement des charges a été jugée illicite⁵⁰³. À l’inverse, une majoration de 25 % pour une profession libérale exerçant dans un local d’habitation en étage peut s’avérer insuffisante au regard de l’utilisation intensive de l’ascenseur.

La modification de la répartition des charges nécessite en principe l’unanimité des copropriétaires. En cas de désaccord, le tribunal de grande instance fixe la nouvelle répartition⁵⁰⁴.

3276 – Unanimité et multifonctionnalité : compatibilité ? – Un changement d’affectation contraire à la destination de l’immeuble requiert l’accord unanime des copropriétaires⁵⁰⁵. Ainsi, plus le nombre de copropriétaires est important, plus le risque de blocage augmente. Par ailleurs, il n’est pas possible de déroger à cette règle par une disposition spécifique du règlement de copropriété.

Cependant, des impératifs de densification urbaine ont déjà conduit le législateur à abaisser les règles de majorité⁵⁰⁶ou à limiter les droits des copropriétaires⁵⁰⁷. La promotion de la multifonctionnalité invite aujourd’hui à adoucir la règle de l’unanimité en cas de changement d’affectation d’un lot, même contraire à la destination contractuelle de l’immeuble.

3277 Le changement d’affectation d’un lot ne doit pas seulement respecter les règles contractuelles instaurées de manière particulière par chaque règlement de copropriété. Il est également soumis au respect des réglementations applicables à tous les biens immobiliers⁵⁰⁸. Ces règles concourent à la protection de la destination d’habitation (A) ou relèvent classiquement du droit de l’urbanisme (B).

3278 – La police de l’usage. – Dans un souci constant de lutte contre la pénurie de logements dans les zones urbaines denses, le législateur a instauré depuis longtemps un contrôle du changement d’affectation d’un lot initialement à usage d’habitation⁵⁰⁹. Ce contrôle dit « police de l’usage » correspond à l’obtention d’une autorisation administrative, longtemps délivrée par le préfet et à présent du ressort du maire.

3279 – Un changement encadré. – Le changement total d’affectation d’un local à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable depuis le 8 juin 1978, dans les conditions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation⁵¹⁰. Cette réglementation n’a évolué qu’à la marge pendant près de vingt ans⁵¹¹, mais elle subit des réformes régulières depuis la fin du 20^e siècle⁵¹², le plus souvent dans le sens d’un assouplissement des règles, aujourd’hui applicables aux villes de plus de 200 000 habitants, à certains départements de la couronne parisienne, ainsi qu’aux communes volontaires (CCH, art. L. 631-9).

Dans le cadre d’un changement partiel d’affectation pour un usage mixte, l’obtention auprès de la mairie d’une autorisation préalable reste nécessaire (CCH, art. L. 631-7-2). Il existe néanmoins deux situations dans lesquelles l’usage mixte est dispensé d’autorisation :

Dans ces deux hypothèses, le surplus du local réservé à l’habitation doit constituer la résidence principale de celui exerçant l’activité professionnelle ou commerciale. Cette liberté d’exercice dépasse la simple domiciliation. Elle s’inscrit ainsi dans le sens d’une évolution régulière de la législation favorisant la multifonctionnalité⁵¹³.

3280 – Le cas particulier des changements d’affectation avec travaux. – En cas de travaux, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage (CCH, art. L. 631-8). Pour autant, cette simplification administrative n’est effective qu’au stade d’une demande unique. Les autorisations, quant à elles, restent doubles, ce qui justifie que l’autorisation de travaux obtenue précocement ne puisse être mise en œuvre qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage (C. urb., art. L. 425-9).

Le changement d’affectation d’un lot à usage professionnel en habitation ne nécessite pas d’autorisation préalable au titre du changement d’usage. Il relève de la réglementation des changements de destination.

3281 – L’autorisation d’urbanisme pour le changement de destination. – Le régime des autorisations d’urbanisme en cas de changement de destination a évolué récemment (C. urb., art. R. 151-27)⁵¹⁴. Auparavant, il existait neuf destinations différentes⁵¹⁵, engendrant des besoins d’autorisations pour tout changement entre elles. Dorénavant, sont soumis au régime de l’autorisation tous les changements de destinations conduisant des locaux à passer d’une des cinq catégories ci-après à une autre : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Ces autorisations d’urbanisme sont les suivantes⁵¹⁶ :

3282 – Les sous-destinations. – Ces cinq destinations peuvent être déclinées en vingt et une sous-destinations (C. urb., art. R. 151-28)⁵¹⁷.

Si la destination d’un local reste identique, mais que sa sous-destination change, aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire à défaut de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. En revanche, si ces travaux sont prévus, l’obtention d’un permis de construire devient obligatoire.

3283 – Le stationnement. – Dans la ville compacte, la gestion du stationnement est cruciale. Généralement, les règlements des plans locaux d’urbanisme imposent des obligations de création d’aires de stationnement⁵¹⁸, et les modulent différemment selon la destination des biens.

Le législateur a dernièrement assoupli la réglementation du stationnement pour les constructions neuves ou les réhabilitations d’immeubles à usage d’habitation⁵¹⁹. Le service instructeur peut réduire ou dispenser la création de stationnements dans plusieurs hypothèses. Par exemple, lorsque le projet est situé à moins de 500 mètres d’une station de tramway et que les capacités de stationnement existantes à proximité sont suffisantes (C. urb., art. L. 152-6). Le PLU de la ville de Nantes a déjà été adapté en ce sens⁵²⁰.

Dès lors que le critère principal est la qualité des dessertes du projet et l’appréciation de la capacité des stationnements existants, il n’y a pas de raison d’opérer une différence entre la construction, la rénovation et le changement d’affectation. Le changement d’affectation devrait également profiter de ces dispositions alors qu’en pratique le service instructeur exige le plus souvent la création d’une ou plusieurs places en fonction de la surface de plancher, par exemple une place pour cinquante mètres carrés.

3284 En pratique, l’immeuble multifonctionnel comprend souvent un commerce au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages supérieurs surmontés de quelques niveaux d’habitations. Sa division en lots de copropriété revêt des conséquences pratiques importantes. Certaines règles applicables à la copropriété limitent le développement de la multifonctionnalité. Il s’agit essentiellement des droits de vote bloquant les projets des copropriétaires, ainsi que la participation obligatoire à la gestion financière de l’immeuble.

Les enjeux se cristallisent ainsi autour des règles de majorité et du budget. La création de parties communes spéciales (§ I) et de macros-lots (§ II) permet d’assurer une certaine indépendance juridique et financière aux copropriétaires.

3285 – L’intérêt des parties communes spéciales. – L’indépendance est un critère important pour le professionnel. Sur un plan purement pratique, un accès distinct à son local, tant pour lui que pour ses clients, est souvent un facteur déterminant de son choix d’acquérir ou de prendre à bail un bien. Il se traduit par une exclusion de certains postes de charges en fonction de la configuration de l’immeuble et de la localisation des lots. L’indépendance juridique et financière totale n’étant a priori pas possible en copropriété, la création de parties communes spéciales limite la portée des contraintes. Elle est la traduction la plus fine de la gestion du lot et des équipements dans l’immeuble.

3286 – Le fondement juridique des parties communes spéciales. – Les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage ou à l’utilité des copropriétaires sont des parties communes⁵²¹. Elles appartiennent indivisément aux copropriétaires concernés⁵²². Il est possible d’affecter des parties communes à l’usage de certains copropriétaires déterminés lorsque les autres n’y ont pas accès. Il s’agit alors de parties communes spéciales.

3287 – Parties communes spéciales – charges spéciales. – La création de parties communes spéciales entraîne la création de charges spéciales même dans le silence du règlement de copropriété⁵²³, la spécialisation des parties communes se traduisant impérativement par la spécialisation des charges⁵²⁴. Cette règle découle de ce que les copropriétaires participent aux dépenses engendrées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité pour chaque lot⁵²⁵. Par exemple, le classement d’un escalier en partie commune spéciale aux lots situés dans les étages dispense le local du rez-de-chaussée de participer aux dépenses liées à son entretien.

3288 – Parties communes spéciales – décisions spéciales. – Le nombre de voix susceptibles d’être exprimées lors des votes en assemblée générale des copropriétaires est réparti en fonction des quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot privatif⁵²⁶, et pour chaque poste de charges prévu par le règlement de copropriété. Ainsi, les tantièmes de parties communes spéciales déterminent la répartition des voix pour les décisions relatives aux parties de l’immeuble concernées⁵²⁷. Lorsque le règlement de copropriété le prévoit, ces décisions sont valablement prises lors de la tenue d’assemblées générales réservées aux copropriétaires disposant de quotes-parts de parties communes spéciales⁵²⁸. Ce dispositif favorise ainsi la multifonctionnalité en permettant le cloisonnement de certaines décisions à des parties spécifiques de l’immeuble en copropriété.

3289 Le règlement de copropriété s’adapte aux spécificités de chaque immeuble. Le macro-lot est une autre solution permettant d’augmenter l’indépendance des copropriétaires.

3290 – Une première approche. – Le macro-lot est une version « XXL » d’un lot de copropriété. Il englobe ce qui correspondrait à plusieurs lots dans une division classique pour n’en former qu’un, appartenant à un propriétaire unique. Il s’agit d’une division permettant notamment d’atténuer certaines contraintes de la copropriété.

3291 – Les spécificités du macro-lot. – Le macro-lot, né de la pratique et sans définition précise, peut prendre une multitude de formes. Son intérêt quant à la multifonctionnalité est de lui permettre de comprendre en son sein des parties habituellement communes. Elles sont alors « privatisées » et relèvent de la gestion indépendante du propriétaire⁵²⁹. Il s’agit par exemple d’un couloir desservant tous les locaux d’un même étage. Le propriétaire d’un macro-lot peut entreprendre des travaux et modifier la configuration des lieux sans autorisation préalable des autres copropriétaires, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes.

3292 – Les charges de copropriété du macro-lot. – Classiquement, un copropriétaire participe aux charges des parties communes proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans son lot⁵³⁰. Les parties « privatisées » telles que le couloir compris dans le macro-lot augmentent mécaniquement les tantièmes de copropriété et les charges. Néanmoins, les coefficients appliqués aux parties « privatisées » pour déterminer les tantièmes peuvent être minorés.

Par ailleurs, l’inconvénient financier s’efface devant l’autonomie de gestion offerte par le macro-lot.

3293 – La subdivision du macro-lot. – L’achat d’un macro-lot est judicieux pour l’investisseur multifonctionnel, libre de louer ses locaux dans la configuration souhaitée par ses différents locataires et d’affecter à chacun d’eux les charges locatives.

Dans le cadre d’une revente avec création de plusieurs lots, la subdivision est libre sauf si le projet est contraire à la destination de l’immeuble⁵³¹. En revanche, sauf à ce que le règlement de copropriété ait prévu pour le propriétaire une totale liberté de répartition des charges entre les lots provenant de la division, la nouvelle répartition des tantièmes doit être approuvée par l’assemblée générale statuant à la majorité simple⁵³². Longtemps, il a été considéré comme acquis par la pratique que le vote n’était qu’une simple formalité pouvant être postérieure à la division des lots⁵³³, a fortiori depuis l’obligation faite aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 d’indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Mais une décision jurisprudentielle de 2005 est venue perturber ce bel ordonnancement en énonçant qu’à défaut d’approbation de la modification de la répartition des charges présentée par le propriétaire du lot divisé, l’assemblée générale ne pouvait valablement délibérer⁵³⁴. Le risque existe ainsi que le syndic ne reconnaisse pas la pluralité des lots provenant de la division et n’accepte pas d’en tenir compte tant qu’une assemblée générale de copropriétaires n’aura pas validé la répartition des charges.

3294 – La multifonctionnalité : un pas vers le partage des fonctions. – La multifonctionnalité ne doit pas être cantonnée au pied d’immeuble. Elle constitue une étape essentielle dans l’évolution de la ville compacte. L’étape suivante consiste à partager les fonctions de l’immeuble, permettant ainsi de rationaliser les espaces et les coûts de construction. Le partage répond également aux nouveaux besoins adossés à l’immobilier. L’évolution du logement, de l’usage plutôt que de la propriété, permet de plonger au cœur de l’immobilier en partage.