3386 – De multiples acceptions. – Le dictionnaire Larousse qualifie de durable ce « qui est de nature à durer longtemps, qui présente une certaine stabilité, une certaine résistance »⁶⁵⁹. Ainsi, la transposition de cet adjectif aux villes de demain s’impose comme une évidence. En effet, les villes idéales durent, résistent, sont stables. La pratique est moins évidente, la ville n’étant pas l’application d’une simple théorie, mais la résultante d’un projet collectif incluant de nombreux paramètres.

Une ville durable est également une ville résiliente, capable de s’adapter. Cette capacité repose sur la connaissance et la prévision des risques, liés par exemple aux changements climatiques et aux menaces naturelles locales. Ces risques sont intégrés dans la conception de la ville durable, conduisant parfois à la construction d’un immeuble « zéro dommage » en zone inondable⁶⁶⁰.

3387 – La somme de toutes les villes. – La ville durable est la représentation concrète de la ville utopique⁶⁶¹, offrant à ses habitants une qualité de vie en tout temps et en tout lieu. C’est en somme l’addition des bienfaits de chacune des villes : intelligentes, vertes, partagées, mixtes, etc.⁶⁶².

3388 – Une question d’échelle. – Réussir l’objectif post-COP 21 de limitation du réchauffement climatique à 2 °C nécessite d’atteindre une neutralité carbone dès 2050. Pour que les émissions de CO_² diminuent à trois tonnes par habitant et par an, au lieu de cinq aujourd’hui, il conviendrait de disposer de l’équivalent d’un hectare de forêt par habitant… Quelle mise en perspective de la solidarité des territoires ! Les aires urbaines ont besoin des territoires forestiers et ruraux, véritables puits à carbone géants. Les uns soutiennent les autres, et inversement. Ils sont à la fois servants et dominants.

Si les villes durables s’inscrivent dans une échelle territoriale vaste, les immeubles et quartiers constituent eux-mêmes un champ de réflexion.

3389 – L’écologie urbaine. – Il est impossible d’appréhender les villes durables sans évoquer l’écologie urbaine. Très tôt, l’écologie est définie comme « la science des relations entre les êtres vivants et leur environnement »⁶⁶³. En 1959, l’expression « écologie urbaine » apparaît⁶⁶⁴, affichant une véritable prise de conscience de l’impact écologique de la ville. Soixante ans plus tard, le sujet est plus que jamais d’actualité en raison d’une audience citoyenne et politique accrue. Dès lors, les aspirations individuelles composent avec les nécessités collectives. Il s’agit en toutes hypothèses du pari assumé des villes durables.

Les enjeux environnementaux impliquent à ce titre une limitation de la consommation d’énergie, d’espace et de matériaux.

3390 – Villes durables, villes adaptables. – Outre cet impératif de sobriété, la ville durable est appelée à se maintenir dans le temps, en imaginant les besoins de demain. Comment construire aujourd’hui pour rendre possible un nouvel usage demain ? Il n’est pas aisé d’engager un projet pour l’avenir sur la base des connaissances actuelles, en augurant des besoins de demain. Par exemple, le premier smartphone est né en 2007, sans que les fabricants de la ville aient pu, bien entendu, anticiper les nombreuses interactions avec l’environnement. Avec en toile de fond des crises environnementales et économiques, la réussite de la ville durable est un pari collectif ambitieux, intéressant tout autant l’urbaniste et l’architecte, le promoteur et le consommateur, l’élu et le citoyen.

3391 – Les vertus de la crise. – Si l’abondance ne nuit pas, la pénurie s’avère parfois bénéfique. Elle incite à s’adapter. Les prises de conscience citoyenne et politique sont souvent liées aux crises affectant le monde.

3392 Dans ce contexte, la maîtrise de la consommation énergétique des bâtiments mérite une attention particulière (Section I). Corrélativement, il convient d’encourager la construction d’immeubles évolutifs (Section II).

3393 – RÉDUIRE, Réduire, réduire. – Le texte fondateur de la conférence de Rio de Janeiro en juin 1992 indiquait que : « Pour parvenir à un développement durable, la protection de l’environnement doit faire partie intégrante du processus de développement et ne peut être considérée isolément »⁶⁶⁵. Cet agenda pour le 21^e siècle n’a cessé depuis, à intervalles réguliers, d’occuper la scène internationale et de mobiliser paradoxalement beaucoup d’énergie en vue de limiter le réchauffement climatique⁶⁶⁶. Ce réchauffement est principalement dû aux émissions de gaz à effet de serre, engendrées pour près d’un tiers par l’habitat et le secteur tertiaire⁶⁶⁷. Tout l’enjeu de la transition énergétique est d’assumer le fait que la ville n’est pas antinomique avec l’écologie. Les divers outils à la disposition des citoyens doivent être appréhendés, car c’est seulement s’ils sont utilisés que la consommation se réduira. Pour réussir la transition énergétique, le consommateur devient ici encore consomm’acteur (V. n° a3375)⁶⁶⁸.

3394 Afin de respecter ses engagements internationaux, la France s’est fixée des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques dans le secteur du bâtiment, en misant sur la rénovation du parc existant (§ I), mais également sur les nouvelles constructions (§ II).

3395 – Quelques chiffres. – Rénover plutôt que démolir pour reconstruire est le premier geste écologique⁶⁶⁹. L’habitat résidentiel est un élément central de la stratégie énergétique et environnementale française, malgré les nombreuses mesures déjà votées⁶⁷⁰. Aujourd’hui, 30 % de la consommation d’énergie finale et 16 % des émissions de gaz à effet de serre sont imputables à l’habitat, pour lequel 81 % de DPE sont en classe D ou au-delà⁶⁷¹. En janvier 2015, le Commissariat général au développement durable a estimé que la réduction de la consommation d’énergie du parc existant en 2020 par rapport à 2008 ne dépasserait pas les 18 %, soit 20 % de moins que l’objectif affiché par la loi Grenelle 1. Cette projection a incité le législateur à se saisir une nouvelle fois du sujet.

3396 Dans un premier temps, un rappel de la législation générale s’impose (A), permettant ensuite d’examiner plus précisément les règles concernant les immeubles collectifs (B). L’application pratique de cette législation au regard des autorisations d’urbanisme complète l’ensemble (C).

3397 – Pour l’habitation en général. – En France, vingt millions de logements représentant 60 % du parc ont été construits avant 1974, date de la première réglementation thermique. Lors de leur construction, il n’existait pas de cadre réglementaire de performance énergétique. Ainsi, leur rénovation constitue un enjeu majeur⁶⁷². Avec l’adoption de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV)⁶⁷³, la France aspire à la rénovation de 500 000 logements par an⁶⁷⁴, dont les bâtiments privés résidentiels les plus énergivores d’ici 2025⁶⁷⁵. L’objectif est de disposer d’un parc de logements rénovés selon la norme bâtiment basse consommation en 2050 (C. énergie, art. L. 100-4, 7°).

Si les immeubles sociaux et collectifs sont gérés par des professionnels conscients des enjeux, les propriétaires de logements individuels sont parfois plus difficiles à mobiliser⁶⁷⁶. Pourtant, les logements anciens peu performants subissent une dépréciation de valeur, pouvant à terme entraîner un abandon des quartiers éloignés du centre-ville. Restent alors les incitations fiscales (V. n^os a4404 et s.). À défaut, viendront les obligations⁶⁷⁷.

C’est le cas des travaux d’isolation thermiques obligatoires à l’occasion de la réfection de la toiture ou du ravalement de la façade (V. n° a3443)⁶⁷⁸, mais également lors de l’aménagement d’un local en vue de le rendre habitable, par exemple un garage (CCH, art. R. 131-28-11).

3398 – Pour l’habitation destinée à la location. – Les bailleurs ont l’obligation de rénover leurs logements pour répondre à de nouveaux critères de décence. Ainsi, depuis le 1^er janvier 2018, les bailleurs sont tenus de remettre au locataire un logement décent répondant notamment à un critère de performance énergétique minimale⁶⁷⁹. Les qualités minimales du logement énergétiquement décent sont précisées par décret⁶⁸⁰. Il s’agit d’éléments intrinsèques à sa conception, indépendants du mode d’occupation du logement et du coût de l’énergie⁶⁸¹.

3399 – Pour le tertiaire. – La loi Grenelle 2⁶⁸²a prévu des obligations d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants à usage tertiaire (V. n° a3190).

La loi prévoit que dans le cas des locaux pris à bail, les bailleurs et preneurs définissent et mettent en œuvre un plan d’action permettant d’atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques (CCH, art. R. 131-44). Ils ne peuvent pas contrevenir aux dispositions impératives de la loi Pinel⁶⁸³, interdisant notamment de répercuter au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (C. com., art. R. 145-35, 1°).

3400 – Le coût, un frein potentiel à la décision. – Les 8,5 millions de logements soumis au statut de la copropriété représentent une part substantielle du parc résidentiel, estimé à quarante millions d’habitations. Même conscients de l’intérêt de préserver leur patrimoine, les copropriétaires refusent parfois d’engager collectivement des dépenses d’amélioration énergétique. Le législateur a introduit un certain nombre d’obligations pour les sensibiliser.

3401 – Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPEC) versus audit énergétique. – Depuis le 1^er janvier 2017, un diagnostic de performance énergétique est obligatoirement effectué dans un immeuble d’habitation bénéficiant d’un dispositif collectif de chauffage (CCH, art. L. 134-4-1). Il vaut diagnostic de performance énergétique pour chacun des lots (CCH, art. R. 134-4-3).

Pour les bâtiments ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré antérieurement au 1^er janvier 2001, à usage principal d’habitation comprenant cinquante lots ou plus et équipés d’une installation collective, un audit énergétique remplace le DPEC (CCH, art. L. 134-4-1).

La présentation des conclusions est effectuée par le diagnostiqueur lors de l’assemblée générale. Les copropriétaires ont ainsi connaissance des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment, de l’estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l’audit énergétique (CCH, art. R. 134-4-3)⁶⁸⁴.

3402 – Le diagnostic technique global. – Créé par la loi ALUR⁶⁸⁵afin de remplacer le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH, art. L. 111-6-2, abr.), le diagnostic technique global (DTG) précise l’état de l’immeuble avec une projection à dix ans des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien. Obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble bâti depuis plus de dix ans (CCH, art. L. 731-4), ce diagnostic est établi lorsque l’assemblée générale l’autorise, dans tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation (CCH, art. L. 731-1). Ce DTG est remis à chaque acquéreur avec le diagnostic de performance énergétique collectif (DPEC) ou l’audit énergétique. Le fonds de travaux n’a pas à être alimenté lorsque le DTG conclut à l’absence de travaux nécessaires dans les dix prochaines années⁶⁸⁶.

Afin d’inciter les copropriétés à faire établir ce DTG, facultatif dans la majorité des cas, le législateur oblige à soumettre au vote de l’assemblée générale la réalisation d’un DTG, les copropriétaires se prononçant alors à la majorité simple. En outre, les copropriétaires ont la possibilité de voter des travaux d’amélioration à la majorité absolue.

3403 – Des règles classiques pour sa propriété. – Pour améliorer la performance énergétique d’un bien, une action est généralement menée sur le clos ou le couvert. Se pose alors la question des autorisations d’urbanisme à solliciter selon qu’il y a modification ou non de l’aspect extérieur de l’immeuble. Remplacer une fenêtre ou rénover une toiture modifie-t-il l’aspect extérieur de l’immeuble ?

Schématiquement, une modification est caractérisée par le remplacement d’un élément de composition par un autre d’aspect différent ou par un ajout⁶⁸⁷. La modification des coloris ou des matériaux caractérise également un changement d’aspect.

Dans cette hypothèse, un arrêté de non-opposition à déclaration préalable est nécessaire (C. urb., art. R. 421-17) ou un arrêté de permis de construire si les travaux s’accompagnent d’un changement de destination (C. urb., art. R. 421-14, c).

Pour le ravalement d’une façade s’apparentant à une rénovation à l’état initial, un principe de dispense de déclaration préalable de travaux est énoncé (C. urb., art. R. 421-17). Toutefois, les exceptions sont nombreuses dans les communes couvertes par un PLU (C. urb., art. R. 421-17-1). Au-delà de la question du ravalement, la technique de l’isolation par l’extérieur mérite une attention particulière.

3404 – Les spécificités de l’isolation par l’extérieur. – Les règles d’emprise au sol sont susceptibles d’être dépassées pour des isolations en saillie des façades (C. urb., art. L. 152-5). L’hypothèse visée par le Code de l’urbanisme concerne néanmoins une dérogation d’emprise sur sa propre parcelle, et non un empiétement ou un surplomb réalisé chez le voisin, personne publique ou privée.

Jugée plus efficace, l’isolation par l’extérieur provoque une surépaisseur des murs et, par conséquent, un empiétement lorsqu’ils sont construits en limite de propriété. Concernant le domaine public, une autorisation d’occupation temporaire peut être accordée. Elle pourrait d’ailleurs être versée au dossier de demande de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, sur le modèle d’un projet de construction (C. urb., art. R. 431-13). Ne faudrait-il pas la rendre « durable » elle aussi ?

Dans l’hypothèse d’un empiétement sur un fonds privé, la plus grande prudence s’impose. La solution amiable consiste en l’achat de la partie de terrain concernée par l’emprise⁶⁸⁸ou la création d’un droit réel de jouissance spéciale valable pendant toute la durée de vie de l’immeuble⁶⁸⁹. Pour un immeuble soumis au régime de la copropriété, l’acquisition se décide à la double majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix⁶⁹⁰. La réalisation de travaux sans autorisation préalable du voisin expose à une action en démolition⁶⁹¹. Par l’introduction d’un critère de proportionnalité pour l’atteinte au droit de propriété, les juges ont appelé à faire cesser l’empiétement par une simple démolition partielle⁶⁹². L’isolation par l’extérieur d’un bâtiment édifié en limite de propriété est suspendue au consentement du voisin concerné.

3405 – Des obligations. – Le législateur impose des normes énergétiques plus exigeantes pour les nouvelles constructions. Les obligations de performance sont appréciées lors de la délivrance de l’autorisation de construire. Actuellement, les bâtiments sont obligatoirement construits dans le respect des normes du label « bâtiment basse consommation », dénommé « réglementation thermique » ou « RT 2012 »⁶⁹³. Toujours dans un souci de plus grande sobriété énergétique, une nouvelle réglementation dite « RT 2020 » se profile, réunissant un ensemble de normes pour la construction de bâtiments à énergie positive et de maisons passives⁶⁹⁴. La norme RT 2020 cible le zéro gaspillage énergétique tout autant que la production d’énergie renouvelable. Le bâtiment à énergie positive appelé « BEPOS », obligatoire à compter de 2020, engendre plus d’énergie qu’il n’en consomme. Au-delà du procédé constructif, les matériaux écologiques retenus garantissent une performance énergétique élevée⁶⁹⁵. Un label énergie positive et réduction carbone⁶⁹⁶est délivré aux BEPOS à haute performance environnementale relative aux émissions de gaz à effet de serre.

3406 – Des incitations, le bonus écologique de constructibilité. – Les incitations ont toujours été nécessaires pour tendre à la haute performance énergétique. Le Code de l’urbanisme avait autorisé un dépassement du COS de 20 % pour les ouvrages respectueux du label « Haute performance énergétique » (C. urb., art. L. 128-1). Depuis la loi de transition énergétique⁶⁹⁷, un dépassement limité à 30 % des règles relatives au gabarit est autorisé pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale (C. urb., art. L. 151-28). Les conditions d’octroi de ce bonus de constructibilité ont été précisées par décret et codifiées (CCH, art. R. 111-21)⁶⁹⁸. Pour en bénéficier, il suffit au maître d’ouvrage de joindre à la demande de permis de construire une attestation précisant le respect des normes énergétiques ou environnementales. Il peut paraître surprenant qu’une certification par un tiers ne soit pas exigée, à l’instar de l’obtention du label « Énergie positive et réduction carbone ». Un contrôle a posteriori par les services de l’urbanisme est néanmoins possible, par exemple à l’occasion de la vérification de la conformité des constructions. Les sanctions prévues en cas de manquement caractérisé aux obligations énergétiques ou environnementales sont uniquement financières (CCH, art. R. 111-21-1). La sanction serait plus efficace si elle résultait de la contestation d’un tiers, démontrant que le permis de construire n’a pas été respecté, pouvant alors entraîner la démolition de l’immeuble⁶⁹⁹.

3407 – Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (CNSEL). – Le CNSEL est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis est déposé depuis le 1^er janvier 2017. Il le sera également pour toute mutation réalisée à compter du 1^er janvier 2025. Il mentionne notamment toutes les informations utiles à l’amélioration progressive de la performance énergétique (CCH, art. L. 111-10-5)⁷⁰⁰. Ce carnet comprend le dossier de diagnostic technique (DDT) fourni en cas de vente ou de location. Le diagnostic technique global (DTG) est également joint s’il s’agit d’un lot de copropriété.

3408 – L’immeuble durable par un usage prolongé. – L’immeuble devient durable lorsque son usage perdure, au besoin grâce à une adaptation ou un changement. Dans la première hypothèse, il s’agit par exemple de faire en sorte d’agrandir le logement suite à un changement de situation familiale ou de l’adapter en raison de la fragilité de son occupant⁷⁰¹. La seconde hypothèse vise le changement d’un usage de bureau à habitation par exemple. La multifonctionnalité d’un immeuble participe pleinement à la construction de la ville durable⁷⁰². Ces réflexes guident dorénavant les nouveaux projets de construction. Tout ce qui n’est pas enfermé dans un usage est durable⁷⁰³.

3409 Une construction adaptée favorise une évolution de l’immeuble dans le temps (§ I), mais aussi dans l’espace (§ II).

3410 Il est évident que la base de l’évolution d’un immeuble est sa conception. Encore faut-il appréhender l’ensemble de cette phase. De nouveaux outils et matériaux permettent d’optimiser la conception d’un immeuble (A), favorisant à terme de nouveaux usages (B).

3411 – Une aide à la conception : le BIM. – Avant de transformer un plateau entier à usage de bureaux en logements, il convient de connaître l’emplacement de l’ensemble des réseaux et fluides, et d’une façon générale, toutes les caractéristiques attachées à la conception de l’immeuble. À cet effet, la modélisation des informations du bâtiment ou building information modeling (BIM) garantit le recueil, la conservation et la transmission de l’ensemble des données concourant à la construction du bâtiment : qui fait quoi, comment, avec quels matériaux et à quel moment ? La représentation digitale des caractéristiques physiques et fonctionnelles de l’immeuble est assurée au moyen d’une maquette numérique 3D. Cet avatar de l’immeuble permet d’effectuer des analyses, des simulations (énergétiques, calcul structurel), des contrôles (respect des normes) et des projections (rénovation ou extension).

Un intervenant ultérieur consultant le BIM connaît ainsi rapidement la nature du matériau employé, la date de pose, et si besoin, le nom de l’entreprise. C’est l’assurance d’une meilleure efficacité des projets d’évolution. Le BIM n’est pas seulement réservé à la conception de bâtiments, mais sert aussi des projets d’infrastructures. Ainsi, le lauréat du BIM d’or 2017 est la ligne 16 du Grand Paris Express comprenant vingt-cinq kilomètres de lignes, neuf gares et trente-quatre ouvrages associés⁷⁰⁴.

Le BIM n’est pas obligatoire mais bénéficie d’un véritable effet d’entraînement des acteurs de la filière⁷⁰⁵. Une charte d’engagement volontaire pour la construction numérique a été signée lors du Mondial du bâtiment à Paris le 9 novembre 2017. Elle vise la généralisation du BIM pour la conception et la construction d’ici à 2022. Cet outil se situe dans le prolongement du carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (V. n° a3407)⁷⁰⁶.

3412 – Le permis de construire numérique. – Un premier dépôt de permis de construire BIM a été instruit à partir de la maquette numérique de l’immeuble intégrant les données relatives aux quatorze articles du plan local d’urbanisme (accès et voirie, hauteur des constructions, aspect extérieur, etc.)⁷⁰⁷. Ces données sont vérifiées par le service instructeur au moyen d’un contrôle automatique du respect des règles d’urbanisme, divisant par trois le temps d’instruction. La visualisation en 3D permet en outre une compréhension rapide du projet. Bien plus qu’un simple gadget, cet outil traduit la nécessité pour les collectivités et les professionnels du bâtiment de poursuivre la digitalisation du secteur.

3413 – La construction évolutive grâce à des matériaux évolutifs. – Construire en ayant conscience de l’épuisement des ressources permet de les économiser, mais également de privilégier certains matériaux facilitant l’évolution du bâti. C’est notamment le cas du bois dont la filière est manifestement sous-exploitée et mal structurée (V. n° a2002). Le plan de la Nouvelle France Industrielle lancé en 2014 prévoit de mobiliser les professionnels de la construction autour d’un objectif commun : parvenir à construire un immeuble en bois de trente étages en 2030. La tour Silva à Bordeaux, réalisée à 80 % en bois, culminera fin 2020 à cinquante-six mètres de hauteur et comprendra dix-huit étages⁷⁰⁸.

L’emploi de ce matériau renouvelable, recyclable, véritable piège à carbone, permet également une flexibilité et une modularité du bâtiment à l’inverse du béton, difficile à démolir et recycler.

3414 – Des besoins évolutifs : de l’immeuble au logement. – Pour favoriser les changements d’usage permettant d’accueillir indifféremment au fil du temps des logements, des bureaux ou des parkings, les nouveaux immeubles emploient des procédés constructifs particuliers avec des ossatures spécifiques⁷⁰⁹. Les plateaux avec des hauteurs standardisées sont aménageables à souhait, les contraintes de réseaux et fluides ayant été anticipées et logées dans les planchers.

Pour le logement, le parcours immobilier d’un propriétaire ou d’un locataire⁷¹⁰est étroitement lié à son parcours professionnel et à sa situation familiale. Le taux annuel moyen de rotation dans le parc de logements est de 16,5 % pour les 30-49 ans et atteint 33 % chez les moins de trente ans⁷¹¹. Ces chiffres révèlent en partie l’inadaptation des logements actuels aux besoins de leurs occupants.

3415 – L’évolution du logement. – Des professionnels prennent en compte ces données dans leur projet en intégrant des logements susceptibles d’évoluer dans des configurations différentes⁷¹². On parle de logement élastique lorsque la surface évolue au fil du temps et que le nombre de pièces est adapté au nombre d’occupants. Des pièces sont ainsi basculées entre différents logements, sans déménagement de leurs occupants, sinon de la pièce concernée.

Ponctuellement, des espaces de vie supplémentaires peuvent être adjoints en louant des pièces annexes indépendantes. Ces solutions répondent à un besoin à durée variable. Dans un immeuble où la maîtrise appartient à un seul propriétaire, il suffit d’adapter les contrats de location avec les occupants. En revanche, lorsque l’immeuble est détenu collectivement, les règles de la copropriété complexifient l’évolution recherchée.

3416 – L’évolution du logement en copropriété. – À défaut d’avoir pu loger son local d’habitation dans un volume, le propriétaire est confronté à l’application des règles de la copropriété pour les divisions et réunions de lots. Ainsi, l’augmentation ou la diminution de la surface habitable d’un logement résulte de la diminution ou de l’augmentation de la surface d’un autre⁷¹³. Par principe, à défaut de clause restrictive contenue dans le règlement de copropriété⁷¹⁴, tout copropriétaire a le droit de diviser son lot ou de réunir des lots sans autorisation préalable du syndicat (V. n° a3293)⁷¹⁵. Par exception, si la division ou la réunion est contraire à la destination de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce à l’unanimité.

En copropriété, le formalisme est plus important, rendant nécessaire le cas échéant une autorisation, a minima une approbation de la nouvelle répartition des charges et du nouvel état descriptif de division⁷¹⁶. Cette nouvelle répartition des charges a longtemps été entérinée après la division. La position actuelle de la Cour de cassation rend néanmoins cette solution dangereuse⁷¹⁷. En effet, l’assemblée générale ne peut pas délibérer valablement sans approbation préalable de la modification de la répartition des charges présentée par le propriétaire du lot divisé (V. n° a3293).

3417 – L’espace, une question de dimension. – Imaginer l’immeuble évolutif dans l’espace, c’est le voir s’agrandir ou se reconfigurer en occupant un espace différent. Cette évolution de l’immeuble dans l’espace est corrélée à celle de l’immeuble dans le temps. À ce titre, l’exemple des constructions modulaires (A) permet d’imaginer un permis de construire évolutif (B).

3418 – Du préfabriqué à la fabrique urbaine. – Couramment appelée « préfabriqué », la construction modulaire a largement investi le domaine des entreprises et des collectivités⁷¹⁸. Elle connaît aujourd’hui un réel engouement pour la réalisation de locaux d’habitation individuels ou collectifs, notamment en raison d’un coût de construction moins élevé et d’une certaine rapidité d’exécution. Ces solutions modulaires respectent les dernières normes en vigueur, en particulier la réglementation thermique RT 2012. Les bâtiments préfabriqués peuvent se raccorder entre eux ou à un bâtiment principal, et également être superposés, permettant ainsi d’optimiser l’utilisation d’un espace.

3419 – Construction, extension. – Ces réalisations modulaires sont de véritables constructions⁷¹⁹. Elles nécessitent à ce titre la délivrance d’un permis de construire (C. urb., art. R. 421-1). En dessous de vingt mètres carrés d’emprise au sol ou de surface de plancher, une simple déclaration préalable suffit (C. urb., art. R. 421-9 à R. 421-12). Les projets inférieurs à cinq mètres carrés bénéficient d’une dispense d’autorisation (C. urb., art. R. 421-2 à R. 421-8-2).

Pour les extensions, un permis de construire est nécessaire au-delà de quarante mètres carrés (C. urb., art. R. 421-17, f), sauf à dépasser le seuil global de 170 mètres carrés.

Ce procédé constructif, véritable jeu de lego, permet un bâtiment évolutif, modulable, voire mobile⁷²⁰, y compris pour des bâtiments de grande ampleur⁷²¹. Il s’adapte également parfaitement à certaines caractéristiques des constructions prévues par imprimantes 3D⁷²².

Cette modularité, symbole d’une véritable souplesse, tranche avec la rigidité des autorisations préalables nécessaires à tout changement.

3420 – La modularité à l’épreuve de l’autorisation dans le temps. – À défaut de prorogation, la validité d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux est limitée à trois ans, sous réserve du démarrage effectif des travaux (C. urb., art. R. 424-17). Ce feu vert administratif valide un projet donné sans qu’il soit possible de le faire évoluer à défaut de nouvelle autorisation ou de modification de celle déjà obtenue. Outre la question du temps d’instruction et des éventuels recours (V. n° a3110), le risque est que la règle d’urbanisme change entre-temps et soit moins souple. Face aux enjeux du bâtiment évolutif, l’immuabilité de l’autorisation de construire est à contre-courant.

3421 – Un permis de construire… à points. – Certaines autorisations ou conventions attribuent des droits à leurs bénéficiaires dont l’utilisation progressive est décomptée⁷²³. Sauf hypothèses imputables au titulaire, ces droits lui sont acquis. Dans le domaine de la construction, c’est l’inverse. On part du premier mètre carré pour éventuellement consommer tous les droits à construire.

L’utilité du permis de construire est notamment de permettre à l’administration de vérifier la conformité du projet avec la règle (C. urb., art. L. 421-6). En transposant au permis de construire le régime du permis de conduire à points, un pétitionnaire pourrait figer un maximum de droits à construire sur une parcelle, sans risquer un changement de règle ultérieur. Ces droits seraient utilisés en fonction des besoins dans le temps, en tenant compte des constructions réalisées sur les parcelles voisines⁷²⁴.

3422 – Un permis de construire mixte et rechargeable. – Ce nouveau permis de construire serait mixte, autorisant ainsi dès sa délivrance un changement de destination plus ou moins étendu selon les besoins identifiés sur le secteur. Cette réversibilité intrinsèque au permis nécessiterait d’harmoniser les législations applicables aux différentes destinations de l’immeuble (V. n° a3256).

Idéalement, ce permis deviendrait rechargeable en bénéficiant de toute augmentation ultérieure de la constructibilité de la parcelle⁷²⁵.

Dans le contexte de la ville durable, ce permis de construire évolutif est une sorte de vision augmentée de l’actuel permis à tranches, permettant la réalisation dans le temps d’un projet prédéterminé (C. urb., art. R. 462-2). Il appellerait de vastes réflexions en matière d’urbanisme, mais également pour la copropriété abritant la majorité des logements collectifs, l’état descriptif de division devenant à son tour évolutif.