L’original mécanisme du transfert différé des parties communes

Créé par l’ordonnance n^o 2019-418 du 7 mai 2019">Lien, en vue de favoriser la vente de logements sociaux et faciliter l’accession à la propriété, complété par le décret n^o 2021-1534 du 26 novembre 2021">Lien, codifié aux articles L. 443-15-5-1 à 8 du Code de la construction et de l’habitation, ce mécanisme original consiste à différer le transfert de la propriété de la quote-part correspondante des parties communes, pendant une période qui ne peut excéder dix ans à compter de la vente du premier lot de l’immeuble conclue selon ce nouveau régime.

Report de l’entrée en vigueur du régime de la copropriété

L’effet de ce transfert différé est que, par dérogation aux dispositions des articles 1^er et 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’immeuble au sein duquel sont vendus les logements n’est soumis aux dispositions du régime de la copropriété qu’à compter de la date prévue pour le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, sous réserve des dispositions des articles 8 (contenu du règlement à établir obligatoirement) et 46 (garantie de surface – loi Carrez) de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les dispositions de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (documents obligatoires à communiquer aux acquéreurs de lots de copropriété), qui sont applicables dès la conclusion de la vente.

À la fin de la période de différé, l’organisme vendeur fait constater le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes par acte authentique. Ce n’est qu’à compter de ce transfert que le syndicat des copropriétaires est constitué.

Régime applicable aux charges et décisions de gestion pendant le différé

– Pas de charges pour les accédants autres que locatives. – À compter de la vente et jusqu’à la date fixée en application du premier alinéa de l’article L. 443-15-5-1, l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur entretient les parties communes et les équipements communs et veille à leur conservation. Les dépenses d’entretien et de conservation des parties communes et des équipements communs, ainsi que, le cas échéant, les dépenses afférentes à leur amélioration, ne sont donc pas supportées par les accédants qui ne s’acquittent que des charges dites locatives visées en annexe du décret n^o 87-713 du 26 août 1987">Lien.

– Limitation relative aux décisions de gestion par l’organisme vendeur. – L’organisme vendeur ne peut pas prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots privatifs. Une réunion annuelle (faute d’assemblée générale) doit être organisée pour présenter à l’ensemble des acquéreurs la gestion des parties communes et des équipements communs, les travaux envisagés et leur coût prévisionnel.

Droits et obligations des accédants

– Droit d’opposition limité à la réalisation des travaux. – Faute d’être décisionnaire et payeur, et si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement ne soient pas altérées de manière durable par les travaux envisagés, l’acquéreur ne peut pas s’opposer à l’exécution par l’organisme vendeur, même à l’intérieur de son logement, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, des travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité et d’équipements définis par les dispositions prévues pour l’application de l’article 1^er de la loi n^o 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat, et des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique notifié à l’organisme d’habitations à loyer modéré.

Il est prévu un préavis de huit jours minimum avant le début de la réalisation de travaux entraînant un accès aux logements, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

– Droit à indemnité en cas de préjudice du fait des travaux. – Si un acquéreur subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, il a droit à une indemnité de la part de l’organisme vendeur.

– Droit d’usage des parties communes. – À compter de la vente, et jusqu’à ce qu’il devienne propriétaire de la quote-part des parties communes mentionnée à l’article L. 443-15-5-1, l’acquéreur bénéficie d’un droit d’usage réel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble. À ce titre, il verse à l’organisme vendeur une contribution aux charges en contrepartie.