En cas de vente d'une propriété d'une surface inférieure à quatre hectares classée en nature de bois au cadastre, les propriétaires de parcelles boisées contiguës bénéficient d'un droit de préférence (C. for., art. L. 331-19 à L. 331-21). Il convient de définir le champ d'application de ce droit (Sous-section I), avant d'en étudier les modalités de mise en œuvre (Sous-section II).
Le droit de préférence des riverains
Le droit de préférence des riverains
Le champ d'application du droit de préférence des riverains
La nature des propriétés susceptibles de faire l'objet du droit de préférence mérite d'être précisée (§ I), avant d'envisager les titulaires de ce droit (§ II), et d'analyser enfin les opérations concernées (§ III).
La nature des biens vendus
– Première condition : une propriété boisée au cadastre. – Pour ouvrir le droit de préférence des voisins, les biens vendus doivent être classés en nature de bois au cadastre (C. for., art. L. 331-19, al. 1). La vente d'une propriété boisée non classée au cadastre en nature de bois et forêts n'ouvre pas le droit de préférence. Ainsi, la distinction entre propriété boisée ou non s'apprécie au regard d'un élément objectif : le classement cadastral. La matrice cadastrale, document fiscal, devient source de droits civils.
L'information figure dans la colonne intitulée « GR/SS GR » ou « G et S/G » (groupe/sous-groupe) de la matrice. Les typologies cadastrales résultent de l'article 18 d'une instruction du 31 décembre 1908
1500113661230. La cinquième catégorie concerne les bois et forêts. Elle est elle-même subdivisée en dix sous-groupes : futaies feuillues, futaies mixtes, futaies résineuses, taillis sous futaies, taillis simple, peupleraies, oseraies, formations forestières méditerranéennes, futaies résineuses des Landes, formations forestières tropicales
1502097749237.
Sur les dix sous-groupes, seuls les sept premiers sont repris sur les matrices cadastrales
1506587292515, sous une nomenclature comportant deux initiales : BF : futaie feuillue ; BT : taillis simple ; BM : futaie mixte ; BO : oseraie ; BP : peupleraie ; BR : futaie résineuse ; BS : taillis sous futaie
1506584008084.
À défaut de référence à un sous-groupe comprenant deux initiales, le classement boisé résulte de la simple lettre « B » signifiant « Bois », situation fréquente dans les matrices cadastrales. Cette initiale « B » rassemble toutes les formations boisées n'entrant pas dans un sous-groupe disposant d'initiales propres. La lettre B est parfois suivie de deux chiffres renvoyant à l'année de reboisement
1506588480125. Il arrive qu'après les initiales de la colonne « GR/SS GR » (ou « G et S/G ») suive le type de culture dans la colonne « NAT CULT » ou « CULT. SPEC »
1506588589409.
Toutes les parcelles relevant de la cinquième catégorie sont concernées par le droit de préférence
1500275244210. La coupe rase des arbres ou leur destruction par incendie ou tempête ne modifie pas la destination d'une parcelle forestière.
A contrario, le droit de préférence ne s'applique pas aux biens relevant de la sixième catégorie
1500276065820, comprenant notamment la lande boisée (LB au cadastre), étape intermédiaire entre la lande et la forêt
1500274801474. Le classement cadastral permet d'exclure du droit de préférence les parcelles boisées ne figurant pas dans le groupe 5. Par exemple, les châtaigneraies ou les noyeraies sont rattachées soit au groupe 3 dans les régions où elles sont exploitées principalement en vue de la récolte des fruits, soit au groupe 5 quand elles sont surtout destinées à la production du bois
1500295422182.
La lecture de la matrice cadastrale permet ainsi de déterminer si la vente ouvre ou non le droit de préférence. Si la parcelle ayant une référence cadastrale unique fait l'objet d'un double classement (par ex., bois et terre), il y a lieu de considérer que la vente entre dans le champ d'application du droit de préférence, le texte n'exigeant pas l'exclusivité du classement
1501502699691. Il convient également de vérifier le caractère matériellement boisé du terrain en raison des exceptions suivantes.
Boisé au cadastre : comment être sûr ?
Le droit de préférence doit être purgé si le bien est classé dans la catégorie « Bois » à la matrice cadastrale, les autres conditions prévues par les textes étant remplies par ailleurs et sous réserve des biens mixtes
1506591448358. Dans la colonne « GR/SS GR » ou « G et S/G » (signifiant groupe/sous-groupe) de la matrice cadastrale, les initiales à retenir pour le classement « Bois », commençant toutes par la lettre B, sont limitativement : BF, BT, BM, BO, BP, BR, BS (sous-groupes du bois) ou simplement B (pour bois), éventuellement suivi de chiffres renvoyant à l'année de reboisement (B 09 : reboisement après la tempête Klaus de janvier 2009). Le droit de préférence ne joue pas avec les initiales LB (landes boisées) relevant de la sixième catégorie fiscale « Landes ».
– Exception : « les biens mixtes ». – Le droit de préférence ne s'applique pas si la partie boisée du bien vendu représente moins de la moitié de la surface totale d'un terrain classé entièrement en nature de bois au cadastre (C. for., art. L. 331-21, 7°). Pour apprécier la prépondérance de la partie non boisée d'un terrain, composé lui-même d'une ou plusieurs parcelles cadastrales
1500298348734, il convient d'en réaliser une appréciation in concreto. Le notaire ou un expert peut s'en charger. Une photographie satellite ou des sites internet tels que Géoportail sont utiles à ce titre. Par ailleurs, en cas d'autorisation de défrichement notifiée au propriétaire, la parcelle est considérée avoir perdu son caractère boisé, que les opérations de défrichement aient été réalisées ou non
1500320951407.
Le droit de préférence est également écarté en cas de vente d'une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non (C. for., art. L. 331-21, 8°). Cette seconde exception n'implique pas une prépondérance de la partie non boisée. Elle suppose néanmoins une pluralité de parcelles cadastrales
1500298619716. Cette hypothèse est fréquente en pratique. La vente d'une propriété bâtie comprenant une parcelle cadastrale non classée en nature de bois et une autre classée boisée au cadastre ne donne pas ouverture au droit de préférence. La solution est identique par exemple en cas de vente d'une parcelle cadastrale classée terre ou prairie avec une parcelle cadastrale classée boisée.
– Seconde condition : une propriété de moins de quatre hectares. – Le droit de préférence des voisins s'applique uniquement si la surface de la propriété forestière vendue est inférieure à quatre hectares. La vente peut porter sur des parcelles riveraines ou dispersées. Elles peuvent être situées sur la même commune, des communes voisines, ou être plus éloignées les unes des autres. Si le cumul des surfaces vendues est supérieur ou égal à quatre hectares, la vente échappe au droit de préférence, même si chacune des parcelles la composant est inférieure à quatre hectares, sans avoir à rechercher si elles forment une unité foncière ou un îlot
1500295916972. Si la surface totale est inférieure à quatre hectares, le droit de préférence doit être purgé. Néanmoins, il n'est pas nécessaire de diviser la vente et le prix lorsque les parcelles sont dispersées
1500323521035.
Les titulaires du droit de préférence
– Un propriétaire. – L'objectif est la lutte contre le morcellement de la forêt. Ainsi, seul le propriétaire d'une parcelle boisée contiguë bénéficie du droit de préférence (C. for., art. L. 331-19, al. 1). En cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficie d'un droit individuel de préférence. Par conséquent, la vente est notifiée à tous les indivisaires. Si la propriété voisine fait l'objet d'un démembrement, le nu-propriétaire est titulaire du droit. En revanche, n'ayant pas la qualité de propriétaire, l'usufruitier ne bénéficie pas du droit de préférence
1500884834802. Cette solution est à approuver, l'objectif recherché étant le regroupement de la propriété forestière que seul le nu-propriétaire est en mesure d'assurer.
– Cas particulier des biens non délimités (BND). – Si la parcelle forestière vendue se situe dans un BND, le droit de préférence est ouvert à tous les propriétaires du BND et aux propriétaires des parcelles boisées contiguës à la parcelle BND. Si la parcelle boisée vendue est voisine d'un BND boisé, le droit de préférence est ouvert à tous les propriétaires du BND
1506174780052.
– Boisement de la parcelle. – La parcelle contiguë doit être boisée. À la différence de la propriété vendue, le classement cadastral de la parcelle riveraine est indifférent. Cette solution est toutefois débattue
1512229393347. Seul le caractère effectivement boisé du bien voisin est pris en compte
1500301551097. Si la parcelle voisine n'est que partiellement boisée, le droit de préférence s'applique dès lors que la partie boisée est contiguë à la propriété vendue
1500896699449. La parcelle ayant fait l'objet d'une coupe à blanc conserve son caractère forestier. En effet, seul le défrichement régulier fait perdre son caractère forestier à la parcelle (C. for., art. L. 341-1)
1500322311780.
– Contiguïté de la parcelle. – La parcelle est nécessairement contiguë à la propriété vendue. Il suffit qu'une partie de parcelle de la propriété vendue soit contiguë à une parcelle boisée pour ouvrir le droit de préférence sur le tout. La notion de contiguïté forestière mérite d'être précisée
1500305407707. Elle implique en effet que la propriété vendue jouxte la parcelle boisée, ne serait-ce que par un angle. Par ailleurs, les parcelles séparées par une allée
1509301108028, un chemin d'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 162-1)
1500305524419ou un cours d'eau non domanial sont contiguës (le chemin ou le cours d'eau appartiennent aux riverains). En revanche, les voies publiques (route, autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée, etc.) séparant les parcelles rompent la contiguïté, à l'exception des chemins ruraux (C. rur. pêche marit., art. L. 161-1)
1517843717215. En résumé, la notion de contiguïté s'apprécie au regard de la possibilité de communauté d'exploitation
1501579488681. Cette notion de contiguïté est à rapprocher de celle de parcelles attenantes au titre de la législation sur le défrichement
1511021500606. Elle se distingue de celle de terrains d'un seul tenant au titre des associations communales de chasse
1511021688442.
– Exceptions tenant à la personne de l'acquéreur. – Le droit de préférence ne s'applique pas aux ventes consenties au profit de certaines personnes, en raison de leurs qualités propres ou du cadre de leur action (C. for., art. L. 331-21).
Il s'agit de la vente :
- consentie au propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêt. Le regroupement de parcelles se réalisant, il est en effet inutile d'ouvrir le droit aux autres riverains. La circonstance que l'acquéreur soit nu-propriétaire ou indivisaire de la parcelle contiguë n'est pas de nature à modifier la solution. Si l'acquéreur est propriétaire d'un BND boisé voisin, il n'y a pas lieu d'ouvrir le droit de préférence 1506175095869. En revanche, la vente consentie à l'usufruitier de la parcelle contiguë nécessite la purge du droit de préférence des voisins 1500321309149. Si la propriété vendue est constituée de parcelles non contiguës entre elles, la vente de l'ensemble au profit d'un propriétaire d'une parcelle boisée contiguë à une seule des parcelles vendues n'ouvre pas le droit de préférence 1500322815236 ;
- intervenant dans le cadre de l'aménagement foncier agricole et forestier (C. rur. pêche marit., art. L. 123-1 et s.), visant précisément à lutter contre le morcellement forestier 1500896927251 ;
- consentie au conjoint, partenaire pacsé, concubin, ou aux parents et alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré ;
- réalisée dans le cadre de la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;
- au profit du coïndivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis de parcelles dont la vente devrait en principe être soumise au droit de préférence ;
- de l'usufruit au nu-propriétaire, et inversement, de la nue-propriété à l'usufruitier ;
- au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.
Il convient de noter que la vente à une commune bénéficiant d'un droit de préférence
1501864074085ne fait pas partie des exceptions prévues par l'article L. 331-21 du Code forestier. Au surplus, en cas de notification des droits de préférence aux voisins et à la commune, le vendeur choisit librement l'acquéreur parmi ceux ayant exercé leur droit (C. for., art. L. 331-24, al. 3).
Les opérations concernées
– Les ventes. – Le droit de préférence des voisins s'applique en cas de vente (C. for., art. L. 331-19), peu important les modalités de paiement du prix (comptant, à terme ou encore moyennant rente viagère). La notion de vente s'entend strictement. Ainsi, les autres mutations à titre onéreux telles que l'échange, l'apport en société, la licitation, le partage d'indivision ou de société, ne sont pas soumises à ce droit de priorité. Les mutations à titre gratuit échappent également au droit de préférence. Il convient néanmoins de réserver les cas de fraude, révélés par exemple en matière d'échange par le montant disproportionné de la soulte au regard de la valeur des biens.
En matière de ventes publiques, volontaires ou forcées, il convient de purger le droit de préférence
1500820228168, sauf à ce que l'adjudicataire puisse se prévaloir d'une exemption prévue à l'article L. 331-21 du Code forestier
1500818480367. À défaut de texte spécifique organisant la substitution du dernier enchérisseur, il est nécessaire de prévoir une condition suspensive de non-exercice du droit de préférence des voisins dans le cahier des charges, et d'effectuer ensuite les formalités légales de publicité
1500818023610.
– Droits indivis et démembrés. – La vente de droits indivis et de droits réels de jouissance est soumise au droit de préférence (C. for., art. L. 331-19). Il convient néanmoins de rappeler que la cession au profit du coïndivisaire, du nu-propriétaire en cas de vente de l'usufruit et de l'usufruitier en cas de vente de la nue-propriété, échappe au droit de priorité (C. for., art. L. 331-21, 5° et 6°).
– Hiérarchisation des droits de priorité. – Les droits de préemption publics (commune, département, etc.) et de la SAFER priment le droit de préférence des riverains (C. for., art. L. 331-19, al. 6). Cette solution est applicable au droit de préemption du fermier malgré l'absence de disposition explicite dans le texte
1502269894313. Ce droit de préférence est également écarté en cas de rétrocession d'un terrain boisé par la SAFER ou une personne morale de droit public faisant suite à une préemption. En revanche, la rétrocession faisant suite à une acquisition amiable ouvre le droit de préférence aux voisins. Enfin, ce droit de préférence d'origine légale prime tout droit de préférence conventionnel, sauf application d'un cas d'exclusion.
– Les mutations éligibles. – Le taux réduit s'applique aux mutations à titre onéreux. Ainsi, il s'agit essentiellement des ventes et des apports.
Toutefois, les opérations conclues entre un cédant et un cessionnaire ayant des liens de dépendance ne sont pas éligibles (CGI, art. 210 F, al. 6).
– Les biens éligibles. – La cession porte sur des locaux à usage de bureau, commercial ou industriel
1499615025801. Ils doivent se trouver dans des communes situées dans des zones caractérisées par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements.
Les locaux forment un seul ensemble immobilier ou une partie autonome d'un immeuble plus important. Le taux réduit s'applique sur l'ensemble, y compris le terrain d'assise, les cours, passages et les dépendances indispensables.
À l'inverse, une pièce à usage de bureau dans un logement n'est pas éligible au dispositif.
La mise en œuvre du droit de préférence des voisins
Le vendeur procède d'abord à la notification de la vente projetée (§ I). L'exercice du droit de préférence du voisin est ensuite encadré (§ II), avant la réalisation du contrat de vente (§ III).
La notification
– Contenu, auteur et nature juridique de la notification. – Le vendeur notifie le prix et les conditions de la vente projetée (C. for., art. L. 331-19, al. 2). Les parcelles vendues sont bien entendu précisées
1500888597603. En cas de pluralité de notifications, il est judicieux d'informer les bénéficiaires de la faculté accordée au vendeur de choisir librement l'acquéreur parmi ceux ayant exercé le droit de préférence (C. for., art. L. 331-19, al. 4). Tout autre renseignement utile figure dans la notification. Il s'agit notamment de l'existence de servitudes, de contrats en cours, de baux, de coupes de bois, de contrats ou charte Natura 2000, ou encore d'engagements fiscaux. En revanche, l'identité de l'acquéreur ne fait pas partie des mentions obligatoires.
La notification est effectuée par le vendeur. À ce titre, il est regrettable que le texte ne prévoie pas de mandat légal en faveur du notaire. En pratique, le notaire en charge du dossier effectue le plus souvent cette formalité après avoir obtenu un mandat écrit du vendeur
1511705390281.
Une réponse ministérielle précise que la notification vaut offre de vente
1500823795725. Mais s'il s'agit d'une offre de vente, sa nature est particulière dans la mesure où, en cas de pluralité de personnes déclarant exercer le droit de préférence, le vendeur conserve le droit de choisir l'acquéreur (C. for., art. L. 331-19, al. 4). Ainsi, la situation n'est pas strictement comparable à celle prévalant en matière de droit de préemption urbain ou de droit de préemption de la SAFER, en raison de la pluralité de bénéficiaires à rang égal. Pour autant, le vendeur n'a pas a priori la possibilité de refuser de vendre après exercice du droit de préférence
1512240298674. En présence d'un vendeur refusant de choisir l'acquéreur, le juge n'est pas en mesure de se substituer au vendeur. Il aurait néanmoins la faculté de le contraindre à effectuer son choix sous astreinte.
Contenu de la notification
La notification au voisin contient :
Il est opportun d'informer les bénéficiaires que la notification est effectuée sous réserve d'autre(s) titulaire(s) d'un droit de priorité pouvant les primer ou les concurrencer.
– Lettre recommandée ou remise contre récépissé. – Le vendeur notifie le prix et les conditions de la vente projetée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à chaque titulaire du droit de préférence ou par remise contre récépissé (C. for., art. L. 331-19, al. 2). Les destinataires de la notification sont les propriétaires voisins référencés au cadastre. L'envoi est effectué aux adresses figurant au cadastre. Il n'y a pas lieu de procéder à des vérifications particulières à ce titre
1500889320179. Le vendeur est néanmoins tenu d'envoyer la notification à l'adresse effective des propriétaires voisins s'il en a connaissance
1500885614153. En cas d'indivision, la notification est effectuée à chaque indivisaire
1500888775958. En présence d'un BND voisin, chaque propriétaire du BND doit recevoir la notification
1506175319568.
– Affichage en mairie et journal d'annonces légales. – Au principe de la lettre recommandée, le texte prévoit une alternative lorsque le nombre de notifications est supérieur ou égal à dix. Dans ce cas, le vendeur peut afficher en mairie la liste des parcelles vendues, le prix et les conditions projetées pendant un mois. Il procède également à une insertion dans un journal d'annonces légales (C. for., art. L. 331-19, al. 2). Ces deux formalités, cumulatives, se substituent alors purement et simplement aux notifications.
Pour apprécier le seuil de dix, tous les voisins titulaires du droit de préférence sont comptés
1500890474699. En revanche, la commune titulaire d'un droit de préférence fondé sur une disposition spéciale (C. rur. pêche marit., art. L. 331-24)
1500890590900n'est pas prise en considération
1500890665204.
L'affichage est effectué dans la mairie de la commune de situation des biens, et, en cas de pluralité de communes, dans chaque mairie concernée
1500890973635. La justification de l'affichage en mairie résulte d'une attestation délivrée par le maire.
L'exercice du droit de préférence
– Deux mois à compter de la notification. – Chaque titulaire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître au vendeur sa décision d'exercer le droit de préférence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé (C. for., art. L. 331-19, al. 3)
1500901186010. Si la notification résulte de l'affichage en mairie, le délai court à compter du premier jour de l'affichage, attesté le cas échéant par le maire. L'insertion légale ne fait courir aucun délai. Néanmoins, si l'insertion est pratiquée postérieurement à l'affichage en mairie, il convient d'indiquer le délai de réponse dans l'insertion, et de s'assurer d'un temps restant à courir raisonnable. En pratique, il est préférable de réaliser l'insertion avant l'affichage en mairie.
Si la notification est effectuée par récépissé contre remise, le délai court à compter de la date du récépissé.
– Difficultés spécifiques de la lettre recommandée. – Si la notification est effectuée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le délai court à compter de la notification, entendue comme la date de présentation si le titulaire est en mesure de recevoir la lettre
1500901677996. Si la documentation cadastrale est erronée (adresse ancienne, erreur sur l'identité du propriétaire, etc.), l'enveloppe est retournée à son expéditeur. En toute hypothèse, le vendeur doit être en mesure de justifier de l'accomplissement des formalités. Par précaution, il est judicieux d'annexer à l'acte de vente la copie des lettres, des accusés réception et des enveloppes de notifications retournées à l'expéditeur. Le voisin exerçant le droit de préférence forestier doit faire connaître sa décision au vendeur dans le délai de deux mois de la notification. S'il répond par lettre recommandée, le titulaire doit s'assurer que son courrier est remis au vendeur dans le délai de deux mois. À défaut, il risque la forclusion de sa réponse.
– Exercice du droit de préférence aux prix et conditions de la notification. – Le titulaire du droit de préférence n'a pas la faculté de négocier le prix. Soit il acquiert aux conditions de la notification, soit la vente se réalise au profit de l'acquéreur initial. Par ailleurs, la lettre d'exercice du droit de préférence précise obligatoirement que le droit de préférence est exercé aux prix et conditions indiqués par le vendeur (C. for., art. L. 331-19,al. 3). Il importe en effet que le vendeur ne puisse pas déduire du contenu de la réponse que le titulaire du droit entend discuter le prix ou les conditions de la vente. Dans ce cas, l'exercice du droit de préférence n'est pas valable.
La réalisation de la vente
– Choix de l'acquéreur. – Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles boisées contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il vend le bien (C. for., art. L. 331-19, al. 4). Il est recommandé d'en informer les autres candidats, cette formalité n'étant toutefois pas prévue par les textes.
– Délai pour régulariser l'acte de vente. – Le délai pour régulariser l'acte de vente est fixé à quatre mois à compter de la réception de la déclaration d'exercice du droit de préférence (C. for., art. L. 331-19, al. 5). Passé ce délai, l'exercice du droit de préférence n'est plus opposable au vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur
1511707057883. Ce délai, allongé de deux à quatre mois par la loi d'avenir agricole du 13 octobre 2014, est suffisant pour purger le cas échéant les autres droits de priorité tels que celui de la SAFER (la notification à la SAFER devant comporter l'identité de l'acquéreur : C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1).
Si le bénéficiaire choisi par le vendeur fait défaut dans le délai légal, ce dernier ne serait pas tenu de vendre à un autre voisin ayant exercé son droit
1501752011559.
– Sanction en cas de violation du droit de préférence. – Toute vente opérée au mépris du droit de préférence forestier des voisins est susceptible d'annulation (C. for., art. L. 331-20). L'action doit être intentée dans les cinq ans
1512233077291. Seuls les bénéficiaires du droit et leurs ayants droit peuvent exercer l'action en nullité. Le voisin lésé ne peut pas être substitué à l'acquéreur, mais seulement solliciter, outre l'annulation de la vente, des dommages et intérêts s'il justifie d'un préjudice
1501760617384.