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CGV – CGU

Partie II – Protéger l’habitat et le patrimoine historique
Titre 1 – La protection de l’habitat
Sous-titre 2 – La volonté de lutter contre l’habitat dégradé
Chapitre I – La lutte contre l’habitat indigne

3308 L’actualité854 témoigne régulièrement de situations d’habitat indigne et des conséquences en résultant. L’exposé de présentation de la proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux fait état du recensement en France de 450 000 habitats indignes ou insalubres855.

La loi du 31 mai 1990856 a défini l’habitat indigne comme étant « les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

3309 – Renforcement et simplification des procédures. – La loi Elan a renforcé les sanctions contre les propriétaires de ces logements et les obligations de signalement, en les étendant notamment aux syndics.

En décembre 2018, le Premier ministre a demandé un rapport sur les mesures à mettre en œuvre pour simplifier les procédures visant à lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil857. Ce rapport, intitulé « Simplifier les polices de l’habitat indigne. Promouvoir l’habitabilité durable pour tous », a été remis le 8 octobre 2019 par le député Vuilletet. Si la loi Elan a renforcé les mesures coercitives, une lutte efficace contre l’habitat indigne impose de simplifier les procédures et polices de l’habitat. Ce rapport devrait servir de base à la rédaction des mesures par ordonnances prévues par l’article 198 de la loi Elan en vue d’améliorer et renforcer la lutte contre l’habitat indigne858. Ces mesures, dont nous demeurons dans l’attente à l’heure où nous écrivons ces lignes859, doivent être applicables à compter du 1er janvier 2021.

3310 – Vers l’habitabilité durable et une police unique de l’habitabilité. – Nous ne pouvons consacrer de développements aux pistes et perspectives envisagées par les rapports et propositions. En revanche, il est intéressant de souligner que le rapport Vuilletet propose d’abandonner la notion d’habitat indigne, « stigmatisante et peu mobilisatrice »860, pour lui substituer celle d’habitabilité durable en vue de garantir la sécurité, la santé et le confort de l’occupant. Il est proposé :

d’instaurer et partager un référentiel national unique sur les normes minimales d’habitabilité (santé, sécurité, confort)861 ;

de créer un outil/modèle de diagnostic du logement permettant d’évaluer l’habitabilité à partir de l’ampleur des désordres, la gravité du risque et l’usage du logement.

Par ailleurs, il est proposé une police unique de « l’habitabilité et sécurité des bâtiments » autour d’un nombre réduit de procédures en lieu et place des vingt et une existantes862, en distinguant les cas pour lesquels la mesure destinée à supprimer le risque portera sur le bâtiment et les cas pour lesquels la mesure portera uniquement sur l’occupation863.

3311 Nous renvoyons aux développements du 112e Congrès des notaires de France864 et proposons d’aborder le sujet sous une approche comparative des différents types d’habitat indigne. Le logement décent au titre des relations bailleur/preneur a été traité en première partie.

En revanche, nous ne pourrons pas aborder, faute de place, les dispositifs de lutte tels que l’occupation temporaire de locaux vacants à des fins d’hébergement865, la mise en œuvre du droit de préemption, la mise en place de plans départementaux pluriannuels de lutte contre l’habitat indigne, ou ceux proposés par l’Agence nationale de l’habitat866. Nous avons privilégié les développements plus pertinents pour notre pratique quotidienne.

Habitat dégradé ou indigne – Tableau synoptique et comparatif





3312 – Réquisition de locaux aux fins d’hébergement. – La loi Elan a modifié le dispositif de réquisition de locaux avec attributaire905 pour permettre la réquisition de locaux, y compris de bureaux, à des fins d’hébergement d’urgence. Les principales adaptations permettant d’ouvrir la réquisition avec attributaire à l’hébergement d’urgence portent sur la durée de la réquisition, plus courte, sur le calcul d’une indemnité compensatoire versée au titulaire du droit d’usage du local réquisitionné ainsi que sur les travaux de mise aux normes minimales des locaux. Les dispositions réglementaires ont été modifiées par le décret no 2019-635 du 24 juin 2019.

Par ailleurs, la loi Elan a renforcé le rôle du maire lorsque le préfet envisage la réquisition d’un local situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, de la commune. Son accord est, en effet, requis avant la mise en œuvre de la procédure.

Le décret du 24 juin 2019 définit les conditions dans lesquelles cet accord est recueilli, et précise les communes concernées par le dispositif de réquisition avec attributaire, savoir celles où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logement, empêchant des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées de se loger906.

3313 Afin de lutter contre l’habitat indigne, la loi Elan a renforcé les dispositifs coercitifs et les mesures préventives en prévoyant des modalités de contrôle de l’utilisation des logements. Nous envisagerons successivement les mesures préventives (Section I), puis les dispositifs de police (Section II), et les mesures coercitives (Section III).

Section I – Les mesures préventives
Sous-section I – L’interdiction de louer

3314 L’article L. 111-6-1 du Code de la construction prohibe la location :

des appartements au sein d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres, ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 ;

des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3907, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;

de toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Sous-section II – Le permis de diviser

3315 La loi Alur a introduit908 un dispositif d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant909. Il visait à empêcher les « divisions pavillonnaires » consistant à diviser des pavillons ou maisons de ville en logements et les louer à des personnes isolées ou vulnérables dans des conditions indignes910. En effet, ces divisions échappaient à tout contrôle, faute d’autorisation d’urbanisme requise. Les interdictions résultant de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peuvent intervenir qu’a posteriori.

Ce dispositif a été modifié par l’ordonnance no 2014-1543 du 19 décembre 2014, portant diverses mesures relatives à la création de la métropole de Lyon, puis par la loi no 2017-86 du 27 janvier 2017, relative à l’égalité et à la citoyenneté911, et complété par le décret912 no 2017-1431 du 3 octobre 2017 permettant l’articulation entre les autorisations d’urbanisme et l’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.

3316 Ce permis de diviser concerne deux types de secteurs, le régime variant en fonction de la localisation :



Sous-section III – Le permis de louer

3317 Le « permis de louer » a été introduit dans le Code de la construction et de l’habitation par la loi Alur916, en vue de lutter contre les pratiques des marchands de sommeil. Ce « permis » est composé de deux outils offerts aux collectivités en vue de vérifier la qualité des logements mis en location sur leur territoire917, le terme « offert » étant choisi à dessein, les collectivités conservant la liberté d’instaurer ces démarches préalables et de délimiter les zones concernées918. Il s’agit, au choix de la collectivité, soit d’une déclaration préalable de mise en location, soit d’une autorisation préalable de location. Ces dispositifs ne s’appliquent ni aux logements sociaux, ni aux logements pour lequel le locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement (APL)919. Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat pourront déléguer aux communes qui le souhaitent la mise en œuvre de ces dispositions pour la durée de validité du plan local de l’habitat920.

Ces dispositions ont été complétées par le décret no 2016-1790 du 19 décembre 2016 rendant la mesure effective et modifiées par la loi Elan.

3318 Ces dispositifs sont présentés dans le tableau ci-après921.



Section II – Les pouvoirs de police administrative et judiciaire
Sous-section I – Les pouvoirs de police administrative spéciale de lutte contre l’habitat indigne

3319 En ce qui concerne la lutte contre l’habitat indigne, les pouvoirs de police administrative spéciale visent à permettre à l’autorité publique compétente de prescrire au destinataire de l’arrêté de police926 la réalisation de travaux et/ou mesures nécessaires pour mettre fin au risque d’atteinte à la santé ou la sécurité des occupants.

Ces pouvoirs appartiennent au préfet ou au maire927 selon le cas. Les procédures relevant du préfet sont décrites dans le Code de la santé publique et celles relevant du maire dans le Code de la construction et de l’habitation. Comme indiqué en introduction, il est envisagé une police unique de l’habitabilité.

Les pouvoirs respectifs sont présentés ci-après a3311, les procédures étant détaillées dans le tableau synoptique et comparatif.

§ I – Les pouvoirs de police administrative spéciale du préfet

3320 Le préfet intervient au titre des procédures suivantes :

la police des locaux impropres par nature à un usage à des fins d’habitation (C. santé publ., art. L. 1331-22 et s.) : visant à mettre fin à la mise à disposition à des fins d’habitation de locaux tels que des caves, sous-sol, combles, pièces dépourvues d’ouvertures vers l’extérieur ainsi que des installations impropres à cet usage comme des abris de jardin, des cabanes, etc. Elle ne s’applique pas au cas du propriétaire occupant ;

la police des locaux manifestement suroccupés (C. santé publ., art. L. 1331-23 et s.) : visant à faire cesser les situations de suroccupation du logement, organisées par le bailleur ;

la police des locaux dangereux en raison de l’utilisation qui en est faite (C. santé publ., art. L. 1331-24) : visant à mettre fin aux nuisances pour les occupants, occasionnées par les conditions dans lesquelles le local est utilisé ;

la police de l’insalubrité (C. santé publ., art. L. 1331-26 et s.) : visant le traitement des désordres présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, que les locaux soient destinés ou non à l’habitation ;

la police de la lutte contre le risque saturnin (C. santé publ., art. L. 1334-1 et s.) : visant à supprimer le risque d’exposition au plomb ;

le traitement d’urgence du danger sanitaire ponctuel (C. santé publ., art. L. 1311-4) : visant, indépendamment des procédures en vue de déclarer un immeuble insalubre, à permettre au maire et au préfet d’intervenir conjointement pour traiter en urgence des dangers sanitaires ponctuels928.

§ II – Les pouvoirs de police administrative spéciale du maire et du président d’EPCI (en cas de délégation du maire)

3321 Le maire ou le président de l’EPCI (en cas de délégation du maire) intervient au titre des procédures suivantes :

la sécurité des établissements recevant du public à des fins d’hébergement (CCH, art. L. 123-3 et s.) : visant au respect des règles de protection contre les risques de panique et d’incendie auxquelles les hôtels meublés sont soumis ;

la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation (CCH, art. L. 129-1 et s.) : permettant d’intervenir auprès du ou des propriétaires quand un ou plusieurs éléments d’équipement communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation929 présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation. Cette procédure est spécifique et distincte de celle du péril en tant qu’elle ne nécessite pas une dégradation du bâti ou des logements ;

la police des édifices menaçant ruine (CCH, art. L. 511-1 et s.) : visant le traitement des désordres portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou à certains de ses éléments intérieurs ou extérieurs et présentant un risque pour la sécurité des occupants et/ou du public.

Sous-section II – Les pouvoirs de police judiciaire des administrations spécialisées

3322 Les pouvoirs de police judiciaire visent à constater les infractions liées au non-respect des mesures prescrites par les arrêtés de police administrative spéciale en matière de lutte contre l’habitat indigne.

§ I – Le constat des infractions en matière de lutte contre l’habitat indigne prévues au Code de la santé publique

3323 Le constat des infractions prévues à l’article L. 1337-4 du Code de la santé publique peut être effectué par des agents habilités et assermentés. En effet, l’article L. 1312-1 dudit code accorde aux fonctionnaires et agents habilités et assermentés du ministère de la Santé, des agences régionales de santé et des collectivités territoriales un pouvoir de recherche et de constatation des infractions prévues par ledit code en matière d’habitat insalubre. Ils peuvent également saisir ou exiger la communication de documents de toute nature, propres à faciliter leurs vérifications ou encore procéder à un recueil de déclarations sur place ou sur convocation930.

§ II – Le constat des infractions en matière de lutte contre l’habitat indigne prévues au Code de la construction et de l’habitation

3324 L’article L. 651-6 du Code de la construction et de l’habitation fixe le régime d’assermentation des agents municipaux devant le juge du tribunal d’instance compétent. L’article L. 651-7 du même code prévoit que lesdits agents constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent. Les agents assermentés bénéficient d’un droit de communication auprès des administrations publiques compétentes pour obtenir tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle des conditions d’occupation d’un logement. De plus, en application de l’article L. 511-1 du Code de la sécurité intérieure, les agents de police municipale sont chargés du respect de l’exécution des arrêtés pris par le maire et de constater leur non-respect.

Section III – Les mesures coercitives
Sous-section I – Les astreintes administratives renforcées

3325 La loi Alur a introduit la possibilité d’imposer une astreinte administrative aux propriétaires de logements indignes ou exploitants d’hôtels meublés indélicats pour les inciter à réaliser les mesures et les travaux prescrits par les mesures de police spéciales de lutte contre l’habitat indigne par le maire, le préfet ou le président de l’EPCI. La loi Elan généralise et rend systématique depuis le 1er mars 2019 la procédure de l’astreinte administrative931 (sauf urgence)932.

En pratique, l’arrêté prescrit des mesures et un délai de réalisation. Si, à l’issue du délai, les mesures n’ont pas été réalisées, le propriétaire et l’exploitant défaillants sont redevables d’une astreinte933 à compter de la date de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à complète exécution des mesures et des travaux prescrits934.

Cette astreinte concerne :

la menace de ruine d’un bâtiment à usage principal d’habitation (CCH, art. L. 511-2) ;

la sécurité des établissements recevant du public (CCH, art. L. 123-3) ;

la déclaration de périmètre insalubre (C. santé publ., art. L. 1331-25) ;

la déclaration de périmètre insalubre remédiable (C. santé publ., art. L. 1331-28) ;

la mise à disposition aux fins d’habitation de locaux impropres à l’habitation (C. santé publ., art. L. 1331-22) ;

la mise à disposition de locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation (C. santé publ., art. L. 1331-23) ;

les locaux ou installations présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants en raison de l’utilisation qui en est faite (C. santé publ., art. L. 1331-24) ;

la réalisation des travaux nécessaires pour supprimer le risque d’exposition au plomb (C. santé publ., art. L. 1334-2) ;

la sécurité des immeubles collectifs à usage principal d’habitation935 (CCH, art. L. 129-2).

Sous-section II – Les sanctions pénales

3326 Les sanctions pénales encourues sont présentées de manière succincte.

§ I – Les sanctions pénales principales

3327 Les principales sanctions pénales sont présentées dans le tableau ci-après :



§ II – Les peines complémentaires
A/Les personnes physiques et morales

3328 Les personnes morales et les personnes physiques encourent des peines complémentaires :

1) Confiscation940 des biens ayant servi à commettre l’infraction :

pour les infractions prévues par les articles 225-14 du Code pénal, L. 1337-4 du Code de la santé publique, L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation ;

peine obligatoire (depuis la loi Elan) sauf motivation contraire du tribunal.

2) Interdiction d’acquérir un bien immobilier à usage d’habitation à d’autres fins que son occupation à titre personnel, ou d’acquérir un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement :

pour les infractions prévues par les articles 225-14 du Code pénal, L. 1337-4 du Code de la santé publique, L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation ;

peine obligatoire (depuis la loi Elan) sauf motivation contraire du tribunal ;

peine pouvant être prononcée pour une durée maximale de dix ans pour les faits postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Elan.

3) Confiscation en valeur du montant de l’indemnité d’expropriation lorsque les biens immeubles qui appartenaient au condamné au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique :

peine applicable aux infractions prévues par les articles 225-14 du Code pénal, L. 1337-4 du Code de la santé publique, L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation ;

aux faits postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Elan.

4) Confiscation générale du patrimoine à l’encontre des personnes déclarées coupables de l’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine :

• peine applicable aux faits postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Elan.

5) Confiscations fondées sur l’article 131-21 du Code pénal :

• les loyers peuvent être saisis au titre du produit indirect de l’infraction ou d’un autre fondement visé à cet article selon les modalités prévues aux articles 706-153 et suivants du Code de procédure pénale.

B/Les personnes physiques

3329 Les personnes physiques encourent également des peines complémentaires :

1) obligation d’accomplir un stage de citoyenneté (C. pén., art. 225-14) ;

2) affichage ou diffusion de la décision prononcée (C. pén., art. 225-14) ;

3) fermeture, pour une durée de cinq ans au plus, ou à titre définitif, de l’un, de plusieurs ou de l’ensemble des établissements de l’entreprise appartenant à la personne condamnée (C. pén., art. 225-14) ;

4) exclusion des marchés publics à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus (C. pén., art. 225-14) ;

5) interdiction d’exercer une fonction publique ou d’exercer l’activité professionnelle ou sociale dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de laquelle l’infraction a été commise (C. pén., art. 225-14) ;

6) interdiction d’exercer une profession commerciale ou industrielle, de diriger, d’administrer, de gérer ou de contrôler à un titre quelconque, directement ou indirectement, pour son propre compte ou pour le compte d’autrui, une entreprise commerciale ou industrielle, ou une société commerciale (C. pén., art. 225-14) ;

7) interdiction pour une durée de cinq ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction (CCH, art. L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 ; C. santé publ., art. L. 1337-4) ;

8) confiscation au profit de l’État de l’usufruit de tout ou partie des biens ayant servi à commettre l’infraction (CCH, art. L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 ; C. santé publ., art. L. 1337-4)941.


854) Par ex. : effondrement en nov. 2018 de plusieurs immeubles en centre-ville de Marseille.
855) Proposition de B. Gilles et de députés du groupe Les Républicains. Adoption par le Sénat le 11 juin 2019. Transmis à l’Assemblée nationale 12 juin 2019 et renvoyé à la Commission des affaires économiques. À l’heure où nous écrivons ces lignes, le parcours parlementaire de ce texte ne s’est pas poursuivi. Il proposait notamment une police spéciale du logement.
856) L. no 90-449, 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement : JO no 0127, 2 juin 1990, p. 6551.
857) Mission confiée au député G. Vuilletet (LREM).
858) Il propose notamment de simplifier les polices spéciales de l’habitat indigne en créant une police unique dans le Code de la construction et de l’habitation, confiée à une autorité unique.
859) Ordonnance attendue avant fin mai 2020.
860) Basée sur une notion d’hygiénisme née au xixe siècle avec l’industrialisation.
861) Élaboré par un groupe d’experts (compétences techniques/ architecturales/juridiques/ médicales/ sociales), d’agents de l’état et des collectivités sous pilotage interministériel.
862) Polices résultant de la police de la santé (C. santé publ.), la police de la sécurité (CCH), la décence et des RSD.
863) La police spéciale unique serait alors composée des trois (voire quatre) procédures suivantes : Cas no 1 : Locaux / logements impropres à l’habitation par leur configuration ou leur occupation (entraînant un relogement définitif des occupants pour les protéger) ; Cas no 2 : Logements ou immeubles présentant des désordres induisant des risques à supprimer par la réalisation de travaux sur le bâti ou ses équipements (avec ou sans interdiction d’habiter) ; Cas no 3 (optionnel) : Logements ou immeubles présentant des désordres dont le coût des travaux serait supérieur au coût de la construction neuve (sans prescription de mesures de travaux) ; Cas no 4 : Les situations d’urgence ou de danger imminent nécessitant une intervention urgente pour supprimer le risque (avec phase contradictoire allégée), avant la mise en œuvre d’une procédure relevant des cas nos 1, 2 ou 3.
864) Sous réserve des modifications intervenues depuis lors.
865) D. no 2019-497, 22 mai 2019, relatif à l’occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
866) Un guide pratique à l’usage des occupants est disponible : www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_Œpnlhi_Œ-_Œguide_Œde_Œloccupant.pdf.
867) Détails, V. développements de la première partie.
868) D. 2002, art. 2.
869) D. 2002, art. 3. Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
870) D. 2002, art. 4.
871) Le décret du 9 mars 2017 pris pour l’application de l’article 12 de la loi TEPCV du 17 août 2015 intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent en modifiant l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
872) En ce sens : Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, no 14-22.754 : JurisData no 2015-028142 ; D. 2016, p. 72 ; Loyers et copr. 2016, no 29, obs. B. Vial-Pedroletti : les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret no 2002-120 du 30 janv. 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci.
873) Cass. 3e civ., 3 mai 2018, nos 17-11.132 et 17-14.090 : JurisData no 2018-007524 ; Loyers et copr. 2018, comm. 165 : les dispositions du règlement sanitaire départemental de la Gironde, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 et plus rigoureuses, doivent recevoir application.
874) Caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux.
875) Circ. DGS/DGUHC, no 293, 23 juin 2003 : BO Santé no 2002/9, circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2009/04/cir_Œ3601.pdf.
876) CCH, art. L. 511-1.
877) Risque d’effondrement total ou partiel pas dans un avenir immédiat (CE, 11 janv. 1961, Guillous : Rec. CE 1961, p. 962).
878) Origine : Dépliant ADIL, le site service-public, circulaire.
879) CAA Paris, 8e ch., 24 juin 2013, no 12PA00284 : division d’un pavillon de 110 mètres carrés en six logements distincts.
880) CGCT, art. L. 2212-2 et L. 2212-4.
881) CGCT, art. L. 2212-2 et L. 2212-4.
882) Pouvoirs de police spéciale relevant du Code de la construction et de l’habitation lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres. Et également ses pouvoirs de police générale codifiés dans le Code général des collectivités territoriales (situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent, quelle que soit la cause du danger).
883) CGCT, art. L. 2215-1.
884) Les édifices suivants sont soumis à des législations particulières : (i) monuments et sites classés (C. patr., art. L. 621-12 et L. 621-13 ; me maire n’a pas de compétence pour intervenir, mais il doit prendre un arrêté pour garantir la sécurité du périmètre dans lequel se situe l’immeuble et en informer le préfet de région. Rép. min. : JO Sénat 2 juill. 2015, p. 157 ; Opérations Immobilières oct. 2015, no 78, 29947489) ; (ii) monuments et sites inscrits et édifices situés dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit (péril ordinaire : avis préalable de l’ABF [CCH, art. R. 511-2]. Péril imminent : information de l’ABF en même qu’il adresse l’avertissement au propriétaire [CCH, art. L. 511-3]) ; (iii) édifice situé dans un secteur sauvegardé (péril ordinaire : consultation préalable de l’ABF. Péril imminent : information suffisante [C. urb., art. R. 313-16]).
885) V. infra, no a3325.
886) CA Besançon, 2e ch., 16 déc. 2003, no 02/01379 : JurisData no 2003-229228 ; Loyers et copr. 2004, comm. 107.
887) V. développements en 1re partie.
888) L. 1989, art. 6, a).
889) L. 1989, art. 20-1. Le texte n’impose aucun délai à compter de la date de conclusion du bail ou d’entrée dans les lieux.
890) Pour reprendre les termes du professeur Ph. Briand : « La stratégie est affichée : supprimer l’indécence, ce n’est pas supprimer les indécents, c’est seulement les obliger à être décents » (AJDI 2002, p. 357).
891) Issu de la loi ENL. Antérieurement, le locataire devait impérativement saisir le juge.
892) Précision issue de la loi no 2007-290 du 5 mars 2007.
893) L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
894) CA Besançon, 2e ch., 16 déc. 2003, no 02/01379 : JurisData no 2003-229228 ; Loyers et copr. 2004, comm. 107.
895) CCH, art. L. 521-3-2.
896) CCH, art. L. 521-3-2.
897) C. santé publ., art. L. 1331-28.
898) C. civ., art. 2374, 8o et 2384-1 à 2384-4.
899) CCH, art. L. 541-1 à L. 541-6.
900) CCH, art. L. 511-2, IV.
901) CCH, art. L. 541-1 à L. 541-6.
902) C. santé publ., art. L. 1331-28-1.
903) C. santé publ., art. L. 1331-28-3.
904) CCH, art. L. 511-1-1. Cette publication permet, en application des articles 36, 2o du décret du 4 janvier 1955 et 73 du décret du 14 octobre 1955, d’informer les usagers sur la situation juridique des immeubles, mais ne constitue pas une modalité d’opposabilité aux tiers de la mesure.
905) CCH, art. L. 642-1 à L. 642-28.
906) Loi Elan : élargissement du dispositif de la réquisition avec attributaire au profit de l’hébergement d’urgence : JCP A 1er juill. 2019, no 26, act. 443.
907) Les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux.
908) Par amendement.
909) P. Cornille, Nouvelle autorisation préalable aux travaux pour créer des logements dans un bâtiment existant : Constr.-Urb. 2014, dossier 10. – D. Dutrieux, Loi Alur, urbanisme et pratique notariale : JCP N 2014, no 15, 116. – P. Dupuis, La création de « logements dans du logement » peut désormais être subordonnée à autorisation administrative : JCP N 2017, no 1, act. 102.
910) L. Santoni, L’autorisation d’urbanisme tient lieu de « permis de diviser » : Constr.-Urb. nov. 2017, no 11, comm. 144.
911) V. A. 8 déc. 2016 : JO 15 déc., relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
912) D. no 2017-1431, 3 oct. 2017, relatif à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec la procédure d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
913) Zones éventuellement délimitées en application de l’article L. 151-14 du Code de l’urbanisme.
914) Arrêté relatif aux « modalités de constitution du dossier de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (A. 8 déc. 2016, NOR : LHAL1628455A : JO 15 déc. 2016), qui a défini les modalités d’application de cette mesure.
915) CCH, art. R. 425-15-2.
916) Toutefois, l’article 48 de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 avait institué, à titre expérimental et pendant une durée de cinq ans, une déclaration de mise en location pour les locaux mis à la location dans des immeubles de plus de trente ans et dans certaines communes.
917) D. Boulanger, La loi Elan et la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil : Loyers et copr. avr. 2019, no 4, étude 1. Pour une comparaison avec le permis de louer existant en Belgique : V. B. Nicolas, Le permis de location en Belgique. Du risque d’effet pervers en germe dans une mesure à visée sociale : Espaces et sociétés 1/2008, nos 132-133, p. 193-208 (www.cairn.info/revue-espaces-et-societes-2008-1-page-193.htm).
918) À la différence de l’interrogation désormais requise systématiquement du casier judiciaire des acquéreurs quelle que soit la commune ou la zone concernée. G. Durand-Pasquier, Le nouveau permis de louer, un nouvel outil contre les marchands de sommeil ? : Constr.-Urb. mars 2017, no 3, alerte 14.
919) CCH, art. L. 634, I, al. 2 et art. L. 634-3 et L. 635-I, al. 2 nouveau. – V. L. Elan, art. 188, 1o a, 2o, 3o a et 4o.
920) CCH, art. L. 634, I, III nouveau, art. L. 634-3 et L. 635, III nouveau 2. – V. L. Elan, art. 188, 1o b et 3o b.
921) La proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, adoptée par le Sénat, et transmise à l’Assemblée nationale le 12 juin 2019, modifie ces articles.
922) C’est-à-dire les baux soumis aux titres 1er et 1er bis de la loi de 1989.
923) L’autorité saisie n’a pas d’obligation formelle de s’assurer que le logement ne présente pas de danger.
924) Il faut comprendre « demande d’autorisation ».
925) Comme l’a souligné le sénateur auteur du projet de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, une autorisation peut être tacitement délivrée pour un logement indigne. Dans le même sens, G. Durand-Pasquier : Constr.-Urb. mars 2017, no 3, alerte 14.
926) Propriétaire, copropriétaire, exploitant, etc.
927) Président de l’EPCI en cas de délégation du maire.
928) Par ex. : le préfet peut intervenir auprès d’un exploitant d’un hôtel meublé qui a coupé l’alimentation en eau des chambres.
929) Dont la liste est fixée par l’article R. 129-1 du Code de la construction et de l’habitation.
930) La circulaire du 20 mars 2017, relative à l’audition de personnes soupçonnées par les fonctionnaires et agents dotés de pouvoirs de police judiciaire en vertu de lois spéciales a rappelé la distinction entre l’audition libre de suspects et le simple recueil de déclaration.
931) V. Instr. interministérielle, 26 oct. 2016, relative au suivi des procédures administratives de lutte contre l’habitat indigne et à la mise en œuvre de l’astreinte administrative (http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2016/11/cir_Œ41466.pdf) qui reste d’actualité sauf les dispositions relatives à son caractère facultatif et progressif supprimé par la loi Elan.
932) Les procédures d’urgence (C. santé publ., art. L. 1331-26-1 ; CCH, art. L. 511-3 ; C. santé publ., art. L. 1311-4) sont exclues du périmètre de l’astreinte. En effet, les délais d’intervention sont courts et les arrêtés ne comportent pas de mise en demeure complémentaire au-delà du délai initial imparti.
933) Montant maximal de 1 000 € par jour de retard variant selon l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.
934) Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu. Le maire peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.
935) En présence d’équipements communs présentant un fonctionnement défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation.
936) Source : Circ. CRIM/2019-02/G3, 8 févr. 2019, no 019/F/0022/FF3B1S, ann. 2, relative au renforcement et à la coordination de la lutte contre l’habitat indigne.
937) Outre homicide ou blessures involontaires, omission de porter secours, abus de faiblesse, recel, extorsion de fonds, non-justification de ressources, blanchiment, ou encore obtention indue de prestations publiques.
938) L’article 225-14 du Code pénal ne limite pas les hypothèses de vulnérabilité au seul état physique ou psychique de la personne (état de grossesse, maladie, handicap) ; il vise également les hypothèses de vulnérabilité économique, sociale ou culturelle.
939) La dépendance peut être économique et concerner les personnes sans emploi ou sans domicile, mais également les personnes disposant d’un emploi précaire, ainsi que celles disposant de très faibles revenus. Elle peut également résulter du fait que le bailleur est également l’employeur du locataire. La dépendance peut être également une dépendance morale, résultant de l’ascendant ou de l’autorité de la personne mettant à disposition le logement.
940) La saisie pénale immobilière prévue aux articles 706-150 et suivants du Code pénal est destinée à garantir l’exécution de la confiscation ultérieure. Les titulaires d’une créance hypothécaire inscrits au fichier immobilier doivent être considérés comme des tiers ayant des droits sur le bien, et doivent en conséquence se voir notifier la décision de saisie pénale prise par le magistrat ordonnant la saisie. L’article 706-151 du Code de procédure pénale dispose que les formalités de publication au fichier immobilier sont réalisées par l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (Agrasc) au nom du procureur de la République ou du juge d’instruction. La décision de saisie pénale immobilière ne devient opposable aux tiers qu’à compter de cette date. L’inscription de la saisie pénale immobilière demeure valable jusqu’à ce que soit prise une décision de mainlevée ou de confiscation définitive.
941) En pratique, le parquet souhaitant requérir une telle peine complémentaire est vivement invité à prendre l’attache préalable de l’Agrasc pour une analyse factuelle et d’opportunité. En effet, le prononcé de cette peine de confiscation de l’usufruit implique de fortes contraintes de gestion. Ainsi, d’une part, l’État ne pourra pas céder le bien dont il n’a que l’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (en l’espèce le condamné) et, d’autre part, il devra, en tout état de cause, restituer l’usufruit au nu-propriétaire au bout de trente ans (C. civ., art. 619).
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