16 Juin Chapitre II – Les droits de préemption du locataire et la prorogation des baux
3163 Le locataire d’habitation ne dispose pas d’un droit de préemption en toutes circonstances. Par principe, le bailleur peut vendre le bien loué sans avoir à le proposer au locataire. La loi de 1989 prévoit même qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire452.
Néanmoins, le locataire bénéficie d’un droit de préemption dans des hypothèses nombreuses et variées, sans hiérarchie453 :
à l’occasion de la délivrance d’un congé ;
en cas de vente consécutive à la division initiale d’un immeuble ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots ;
en cas de vente d’un immeuble entier ;
sans omettre le renforcement des droits des locataires en vertu des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005.
Par ailleurs, la loi Alur a introduit deux autres dispositifs de protection :
prorogation des baux en cas de mise en copropriété d’un immeuble situé en zone tendue454 ;
modification des délais de congé en cas d’acquisition d’un bien occupé455.
Outre les dispositifs de prorogation et de renouvellement issus des accords collectifs et de la loi SRU456.
Ces dispositifs sont complexes, et de surcroît en cas de superposition et d’échelonnement ; en effet, l’acquisition d’un immeuble entier précède souvent une revente par lots.
Nous renvoyons aux développements du 112e Congrès des notaires de France457 et vous proposons une autre approche :
Tableau schématique des droits des locataires en cas de vente en bloc ou par lots (Section I) ;
Tableau synoptique et comparatif des droits de préemption du locataire et des dispositifs de prorogation des baux (Section II).
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