3230 À titre liminaire, il convient de rappeler que le domicile est inviolable⁶¹⁸ et qu’un occupant ne peut être expulsé qu’en mettant en œuvre les lois et règlements applicables⁶¹⁹.

Par domicile, il convient de retenir une notion plus extensive que celle du Code civil⁶²⁰ qui dispose qu’il s’agit du lieu du principal établissement, mais de celle d’un lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, invoque le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux⁶²¹. Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende⁶²².

3231 L’expulsion est une conséquence :

3232 Le non-paiement du loyer ou son retard est une cause de résiliation du bail. La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d’une clause de résiliation de plein droit, soit d’une résiliation judiciaire⁶³⁴. Nonobstant la stipulation dans le bail d’une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution.

Le juge peut accorder des délais de paiement⁶³⁵. Ces délais peuvent reporter ou échelonner la dette dans la limite de deux années, et par conséquent suspendre la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit.

Les créances locatives sont éteintes à la suite d’une procédure de rétablissement personnel⁶³⁶, si elles sont nées avant le jugement d’ouverture de la procédure et ont été déclarées⁶³⁷.

3233 La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d’une clause de résiliation de plein droit, soit d’une résiliation judiciaire. La loi de 1989 prévoit des dispositions particulières pour les baux régis par les titres 1^er (locaux à usage d’habitation ou mixte qui constituent la résidence principale du preneur,) et 1^er bis (logements meublés résidence principale).

3234 À la différence de droit commun du bail, les clauses résolutoires de plein droit ne peuvent sanctionner tous les manquements. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie est admis⁶³⁸ et régi par l’article 24 de la loi de 1989.

La clause de résiliation de plein droit doit être impérativement stipulée aux termes du bail, ne pouvant être implicite⁶³⁹. À défaut, le bailleur devra agir en résiliation judiciaire⁶⁴⁰.

3235 Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité⁶⁴¹ :

1^o la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2^o le montant mensuel du loyer et des charges ;

3^o le décompte de la dette ;

4^o l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5^o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6^o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

3236 Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

3237 Nonobstant la stipulation dans le bail d’une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution. Cette action est soumise à l’appréciation du juge et soumise au droit commun⁶⁴². Par conséquent, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un commandement de payer préalablement à l’assignation, requise uniquement pour l’application d’une clause résolutoire⁶⁴³.

En revanche, depuis la loi SRU, l’assignation en résiliation judiciaire doit être également notifiée au préfet, comme pour l’action tendant à la constatation de la résiliation de plein droit⁶⁴⁴.

3238 Dans certains cas, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)⁶⁴⁵ doit être saisie avant d’assigner aux fins de constat de résiliation du bail.

Les CCAPEX ont été créées par la loi du 25 mars 2009⁶⁴⁶. La loi Alur et le décret du 30 octobre 2015⁶⁴⁷ en ont renforcé les pouvoirs. Les CCAPEX sont compétentes pour l’ensemble des procédures d’expulsion, qu’elles résultent d’un impayé ou de troubles de voisinage ou de la reprise du logement par le bailleur à la fin du bail pour vente ou occupation personnelle.

3239 Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

3240 Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement⁶⁴⁸.

3241 Le préfet fixe, par arrêté⁶⁴⁹, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la CCAPEX. Ce signalement est effectué lorsque :

3242 Le bailleur doit informer la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) de son département dans les deux mois de sa constitution de toute situation d’impayé.

Notion d’impayé. Dans le secteur locatif, lorsque l’aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l’impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Lorsque l’aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l’impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges. Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail. Le montant mensuel net du loyer correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l’aide personnelle au logement⁶⁵⁰.

Procédure. La CAF ou la MSA demande :

Si l’impayé est inférieur ou égal à 100 €, c’est la CAF ou la MSA qui propose un plan d’apurement (et non le bailleur) avec l’accord du locataire et du bailleur. La durée du plan d’apurement est fixée librement par la CAF ou la MSA sans pouvoir dépasser trois ans.

Si l’allocation est versée au locataire, la CAF ou la MSA doit proposer au bailleur d’obtenir le versement en tiers payant (à la place du locataire). À défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, il est réputé avoir refusé.

3243 Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux⁶⁵¹.

Les époux étant colocataires, la procédure tendant à obtenir l’expulsion d’un locataire d’un logement conjugal doit être engagée contre les deux époux⁶⁵². Toutefois, aux termes de l’article 9-1 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989, « les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont, de plein droit, opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Par conséquent, un locataire à l’obligation d’informer le bailleur de son mariage, en cours de bail, pour le rendre opposable aux deux époux.

3244 La procédure d’expulsion requiert un titre exécutoire, lequel peut être une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

3245 Le juge compétent est le juge d’instance⁶⁵³. Une décision de justice constatant ou ordonnant la résiliation du bail est insuffisante pour mettre en œuvre une procédure d’expulsion. Seule une décision de justice ordonnant ou autorisant l’expulsion de l’occupant pourra permettre d’engager la procédure, ce qui impose de demander expressément dans l’assignation le prononcé de l’expulsion de l’occupant.

Depuis l’ordonnance n^o 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière⁶⁵⁴, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi⁶⁵⁵.

3246 Cette possibilité résultait initialement d’une réponse ministérielle⁶⁵⁶ et a été légalisée⁶⁵⁷. Le bail par acte authentique ne permet pas l’expulsion, même s’il constitue un titre exécutoire⁶⁵⁸. Par ailleurs, l’expulsion ne peut pas davantage être poursuivie en vertu d’une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance, ce titre ne constituant aucun des deux titres exécutoires limitativement énumérés⁶⁵⁹.

3247 Le titre doit revêtit un caractère exécutoire.

3248 Il ressort de l’article 504 du Code de procédure civile que la preuve du caractère exécutoire ressort du jugement lorsque celui-ci n’est susceptible d’aucun recours suspensif ou qu’il bénéficie de l’exécution provisoire. Dans les autres cas, cette preuve résulte :

Toute partie peut se faire délivrer par le greffier de la juridiction devant laquelle le recours pouvait être formé un certificat attestant l’absence d’opposition, d’appel ou de pourvoi en cassation ou indiquant la date du recours s’il en a été formé un⁶⁶⁰.

3249 – Exécution provisoire. – L’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée, si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l’instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier⁶⁶¹.

Lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d’appel, que par le premier président et dans les cas suivants⁶⁶² :

1^o si elle est interdite par la loi ;

2^o si elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ; dans ce dernier cas, le premier président peut aussi prendre les mesures prévues aux articles 517 à 522 du Code de procédure civile.

Le même pouvoir appartient, en cas d’opposition, au juge qui a rendu la décision.

Lorsque l’exécution provisoire est de droit, le premier président peut prendre les mesures prévues au deuxième alinéa de l’article 521 et à l’article 522 du Code de procédure civile.

Le premier président peut arrêter l’exécution provisoire de droit en cas de violation manifeste du principe du contradictoire ou de l’article 12 du même code et lorsque l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Les conséquences manifestement excessives sont appréciées souverainement par les premiers présidents⁶⁶³.

3250 Le procès-verbal de conciliation doit être signé par les parties et le juge, une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance étant insuffisante⁶⁶⁴.

3251 Un commandement de quitter les lieux doit être notifié au locataire⁶⁶⁵. S’agissant d’un acte d’administration⁶⁶⁶, l’expulsion peut être poursuivie par l’un quelconque des indivisaires⁶⁶⁷. Conformément aux dispositions de l’article 1751 du Code civil, une procédure d’expulsion doit être diligentée contre les deux époux et partenaires pacsés⁶⁶⁸ et par suite la décision signifiée aux deux⁶⁶⁹.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité⁶⁷⁰ :

1^o l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;

2^o la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ;

3^o l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;

4^o l’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef⁶⁷¹.

Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux ne peut être signifié à domicile élu⁶⁷², mais doit l’être au domicile réel. Si l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité vise des personnes non dénommées, l’acte est remis au parquet à toutes fins⁶⁷³.

3252 Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6. Par dérogation au précédent alinéa, les articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-7. Les articles L. 412-1 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-8⁶⁷⁴.

L’expulsion portant sur un lieu habité⁶⁷⁵ par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivent le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution⁶⁷⁶.

Ce délai de deux mois :

3253 Par ailleurs, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel⁶⁸⁴, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable⁶⁸⁵ :

Ce délai ne peut être accordé :

3254 Le préfet doit être impérativement informé dans les conditions ci-après énoncées. Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le préfet afin que celui-ci informe :

À défaut de saisine du préfet par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

L’information du préfet a été renforcée par la loi n^o 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le juge qui ordonne l’expulsion ou qui, avant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux mentionné à l’article L. 411-1, statue sur une demande de délais présentée sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution peut, même d’office, décider que l’ordonnance ou le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par ladite loi de 1990⁶⁹⁴.

Pour l’application de l’article L. 412-5 du même code, l’huissier de justice envoie au préfet du lieu de situation de l’immeuble, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, copie du commandement d’avoir à libérer les locaux.

Dans toute la mesure du possible, il communique tous renseignements relatifs à l’occupant dont l’expulsion est poursuivie ainsi qu’aux personnes vivant habituellement avec lui.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au préfet au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n^o 90-449 du 31 mai 1990.

3255 Comme indiqué précédemment, un volet du dispositif de prévention des expulsions est la conclusion entre le bailleur et l’occupant d’un protocole en vue du rétablissement du bail.

Les bénéficiaires de ce dispositif sont⁶⁹⁵ :

Lorsque le bail de l’occupant est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu entre le bailleur et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation, et donne droit à l’aide personnalisée au logement (pour les logements conventionnés) ou à l’allocation logement (pour les logements non conventionnés).

Ce dispositif issu de la loi du 18 janvier 2005 n’est pas applicable lorsque le bail est résilié pour d’autres motifs⁶⁹⁶.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.

Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. L’organisme retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire de résiliation du bail si le locataire ne respecte pas les conditions du protocole.

L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé par le représentant de l’organisme payeur et joint au protocole.

3256 Aucune expulsion locative d’un local à usage d’habitation⁶⁹⁷ ne peut avoir lieu durant la période dite « de trêve hivernale », allant du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante⁶⁹⁸.

Toutefois, la trêve hivernale ne s’applique pas dans les cas suivants :

Durant la trêve hivernale, un propriétaire a le droit d’engager une procédure d’expulsion en saisissant le juge du tribunal d’instance en référé. Si l’expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.

3257 La procédure d’expulsion est réglementée par :

Nous ne consacrerons pas de développements à la procédure, ne s’agissant pas de pratiques courantes pour le notariat.

3258 La loi d’orientation n^o 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions visait à garantir sur l’ensemble du territoire l’accès effectif de tous aux droits fondamentaux, notamment dans les domaines du logement⁷⁰⁶.

Elle a introduit, outre la taxe annuelle sur les logements vacants et des mesures de réquisition de ces logements⁷⁰⁷, un dispositif de prévention des expulsions en cas d’impayés de loyer, visant à substituer à une logique d’ordre public une logique de traitement social et préventif de l’expulsion.

Le dispositif de prévention a prévu⁷⁰⁸ :

Ce dispositif a ensuite été complété par :

3259 La loi Alur a imposé à chaque département de se doter d’une charte pour la prévention de l’expulsion, dont les modalités opérationnelles de mise en œuvre ont été précisées par le décret du 31 mars 2016⁷¹⁵.

3260 La violation de domicile⁷¹⁶ permet la mise en œuvre d’une expulsion avec le concours de la force publique, sans préalable judiciaire. Les conditions requises sont exposées succinctement⁷¹⁷ :