La location touristique temporaire

Le phénomène Airbnb

– Une nouvelle offre pour de nouveaux touristes. – Le développement de l'offre touristique collaborative répond à une demande exponentielle ^{1494359357924}. Pour le propriétaire, il s'agit d'un revenu complémentaire échappant au plafonnement des loyers ^{1494359547371}. Plus de 20 000 logements ont ainsi été retirés de la location classique à Paris, nuisant de manière importante à l'équilibre du secteur de l'habitat. Dans les grandes villes, les locations de courte durée sont placées sous surveillance des pouvoirs publics. Les règles varient très rapidement au gré des abus des propriétaires ou de leurs locataires sous-louant, dans un contexte de concurrence avec l'hôtellerie classique.

La définition et le régime du meublé de tourisme

– De nouvelles règles de principe pour cette nouvelle offre. – La location saisonnière est régie par le Code civil (C. civ., art. 1713 et s.). La durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés librement par les parties ^{1494409374390}. La location meublée de courte durée correspond à la définition légale des meublés de tourisme : il s'agit en effet d'une offre de logement à l'usage temporaire et exclusif du locataire n'y élisant pas son domicile (C. tourisme., art. D. 324-1) ^{1500474934193}. Elle est obligatoirement déclarée en mairie, sous peine d'une amende d'un montant maximum de 450 € (C. tourisme., art. L. 324-1-1). En outre, ce type de location constitue un changement d'usage dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (CCH, art. L. 631-7) ^{1494659948729}. Le passage d'un logement vers un usage hôtelier nécessite une autorisation préalable de la commune. Le propriétaire est éventuellement contraint de proposer en compensation un autre bien destiné à usage d'habitation ou à défaut d'acheter des droits de commercialité pour obtenir une autorisation temporaire renouvelable ^{1494660702084}. Dans les vingt-huit agglomérations comprenant des villes de plus de 50 000 habitants déclarées en zones tendues, le conseil municipal peut rendre obligatoire cette autorisation temporaire ^{1494666266361}.

Un régime dérogatoire pour la résidence principale

– L'exception au principe. – Par exception, la mise à disposition de la résidence principale ne nécessite aucune autorisation (CCH, art. L. 631-7-1, A) ^{1494662144796}. La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le preneur ou son conjoint ou une personne à charge ^{1494662667404}. En cas de contestation de la mairie, le ministère public est chargé de prouver le caractère secondaire de la résidence louée, en se basant exclusivement sur le temps d'occupation annuel par le propriétaire. En cas d'infraction avérée, l'amende civile prononcée par le tribunal de grande instance peut s'élever jusqu'à 50 000 € (CCH, art. L. 651-2) ^{1494663416119}. Sur demande de la mairie, le président du tribunal peut en outre ordonner le retour à l'usage d'habitation dans un délai fixé sous peine d'astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile.

Une possible atteinte au régime dérogatoire

– Une exception à l'exception : le retour au principe ? – La loi pour une République numérique permet aux conseils municipaux de rendre obligatoire l'enregistrement de toute location meublée temporaire auprès de la commune ^{1494678648575}, même s'agissant de la résidence principale du propriétaire. La délibération fixe par exemple le nombre de nuitées annuelles à partir duquel l'enregistrement est obligatoire. Les informations contenues dans la déclaration exigée par la commune sont fixées par décret^{1494678907035}.

Les conséquences d'une sous-location non autorisée

– Une tolérance judiciaire en cas d'infraction au principe ? – Un locataire ayant sous-loué son logement sans l'autorisation de son propriétaire durant huit nuitées en 2016 n'a pas été condamné, les juges ayant estimé que la période de sous-location était trop faible pour attester d'un préjudice et qu'elle ne constituait pas non plus un motif de résiliation du bail ^{1494747560298}.

– La location meublée à l'épreuve de la copropriété. – Sur le plan administratif, le local bénéficiant d'une autorisation temporaire de location ne change pas de destination (CCH, art. L. 631-7-1, A). Il convient néanmoins de s'assurer que la clause de destination de l'immeuble contenue dans le règlement de copropriété autorise les locations meublées temporaires.

L'analyse de la jurisprudence permet de répondre à cette question. Jusqu'en 2013, une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdisait les locations meublées temporaires en raison de leur qualification commerciale ^{1500642621041}. À l'inverse, lorsque le règlement de copropriété autorisait l'installation des professions libérales, la location meublée temporaire pouvait être pratiquée à condition de ne pas créer de nuisances plus importantes qu'auparavant ^{1494677841923}.

Néanmoins, deux arrêts de la cour d'appel de Paris rendus les 11 septembre 2013 ^{1500643402227}et 21 mai 2014 ^{1500643732401}opèrent un revirement. Il n'y a plus à distinguer selon le caractère exclusif ou simple de la destination bourgeoise de l'immeuble. Le caractère commercial de la location meublée temporaire est contraire à la notion même d'habitation.

L'interdiction peut également être prononcée à la requête d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage caractérisé par des allées et venues incessantes, diurnes comme nocturnes, de touristes en nombre circulant avec leurs valises dans les parties communes de l'immeuble, peu soucieux de la tranquillité et du repos des occupants, de l'usure accentuée des parties communes ^{1500644339054}, ou pour non-respect de la réglementation relative au changement d'usage (CCH, art. L. 631-7 et s.) ^{1500644915474}.

L'article 19 de la loi ALUR prévoyait la possibilité d'exiger un accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires pour de telles locations. Le Conseil constitutionnel a écarté cette disposition, jugeant qu'elle portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires d'user librement de ses biens ^{1494678147691}.

Les hésitations jurisprudentielles et législatives traduisent la complexité juridique d'un secteur en pleine mutation ^{1497708207192}. Or, la croissance exponentielle de la location touristique temporaire engendre une activité économique considérable. Elle mérite à ce titre un encadrement structuré, respectant à la fois les libertés individuelles et l'intérêt supérieur de l'accès au logement pour tous. L'accueil des Jeux olympiques en 2024 à Paris va certainement être un accélérateur de revenus, mais aussi de réformes.