La colocation

La colocation, longtemps réservée aux étudiants, séduit de plus en plus les jeunes actifs et les familles monoparentales ^{1494241486642}.

– Définition de la colocation. – La colocation est la prise à bail par plusieurs locataires d'un même logement, constituant le plus souvent leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d'un ou plusieurs contrats entre les preneurs et le bailleur ^{1494238287519}. Ce mode de location, autorisé depuis longtemps pour les bailleurs privés, a été étendu en 2009 aux sociétés d'habitation à loyer modéré ^{1494238902037}. Ces organismes peuvent aujourd'hui louer des logements à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans, ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation (C. action soc. et fam., art. L. 442-8, 4°).

– Quel bail pour un bailleur privé ? – À défaut de législation spécifique, la colocation est régie par la loi du 6 juillet 1989 ^{1494339826057}. Depuis le 1^er août 2015, les contrats de colocation d'une résidence principale sont obligatoirement établis selon un bail type, permettant par exemple au bailleur de souscrire un contrat d'assurance pour le compte des colocataires ou de faire payer les charges locatives sous la forme d'un forfait définitif ^{1494249173401}.

Le propriétaire conserve néanmoins le choix de signer un contrat par locataire ou un bail unique avec l'ensemble des colocataires. En pratique, le bail unique est préférable pour le bailleur. Il permet en effet de répondre plus aisément aux critères de décence du logement et d'exiger une solidarité entre ses locataires.

– Logement décent et colocation : un facteur aggravant ? – Un logement loué est décent s'il offre une pièce principale ayant au minimum une surface habitable de neuf mètres carrés ou un volume habitable de vingt mètres cubes ^{1494256740638}. Certains auteurs estiment qu'un logement, considéré dans sa globalité comme décent dans le cadre d'une location classique, pourrait ne plus l'être dans le cadre d'une colocation ^{1515255069865}. Ainsi, en présence d'un appartement trop petit pour conclure une pluralité de baux, le bailleur doit privilégier la régularisation d'un bail unique.

– Solidarité, indivisibilité et caution. – La signature d'un bail unique n'emporte pas de plein droit solidarité entre les locataires ^{1494244374900}. L'insertion d'une clause de solidarité et d'indivisibilité offre ainsi une garantie importante au propriétaire, notamment pour le paiement des loyers dus pendant la période de préavis d'un colocataire. À défaut, le locataire sortant peut s'en exonérer en invoquant la dispense de loyer prévue par l'article 15, I, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 ^{1494246601596}. Le colocataire restant permet ainsi au colocataire sortant de s'exonérer de son obligation à la dette pendant cette période.

Du point de vue du bailleur, il est également judicieux d'insérer une clause stipulant que le locataire sortant reste tenu de sa part dans les loyers tant qu'un nouveau locataire n'a pas été trouvé.

Cette clause est valable pour une durée ne pouvant excéder six mois après la date d'effet du congé.

Le bailleur est libre de se prévaloir de la clause de solidarité et d'invisibilité à l'encontre de l'un ou l'autre seulement des locataires ^{1494247955616}. La condition essentielle de la solidarité est bien sûr la signature effective du bail par le locataire poursuivi ^{1494350322061}. Pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014 ou tacitement reconduits depuis le 8 août 2015, l'engagement solidaire du colocataire ayant donné congé prend fin à la date d'expiration du délai de préavis, à condition qu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, il reste solidaire du paiement du loyer jusqu'à six mois après son départ ^{1501318003073}.

Le bail mobilité annoncé par le gouvernement d'Édouard Philippe dans son « plan logement » du second semestre 2017 prévoit une clause de non-solidarité entre locataires en cas de colocation meublée, la garantie attendue par le bailleur provenant du dispositif Visale ^{1512937373619}.

– Le congé dans la colocation. – Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n'entraîne de conséquences sur la validité du bail unique. La situation est évidemment la même en cas de pluralité de contrats de location.

En ce qui concerne le bailleur, il convient d'adresser un congé à chaque colocataire, sauf si une clause de solidarité figure dans le bail unique. Dans cette hypothèse, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut en effet pour tous les autres.

– Quel bail pour les organismes HLM ? – À l'inverse des propriétaires privés, les organismes HLM ont l'obligation de conclure un bail unique contenant une clause de solidarité. La limitation de durée de la solidarité résultant de la loi ALUR n'est pas applicable aux baux du secteur HLM ^{1494250126492}.