- Nature de la cotitularité. - La doctrine classique voit dans la cotitularité une indivision spéciale où chaque membre du couple est investi des droits et des obligations issus du contrat de bail
. Ainsi les époux ne peuvent l'un sans l'autre céder le bail, le résilier ou renoncer à tout ou partie des droits attachés à leur qualité de locataire. Et chacun d'eux peut exercer les droits liés à sa qualité de locataire, et notamment le droit au maintien dans les lieux à l'expiration du bail.
Les conséquences de la cotitularité du bail d'habitation
Les conséquences de la cotitularité du bail d'habitation
- Droits et obligations issus du bail. - Le conjoint ou partenaire du preneur initial acquiert la qualité de preneur
. Les époux deviennent ainsi débiteurs solidaires du loyer
, sachant que les dettes de loyer font partie des dettes ménagères visées à l'article 220 du Code civil dont les époux sont solidairement tenus tant que durent les liens du mariage. Il en est de même pour les partenaires pacsés au titre de l'article 515-4 du Code civil. La solidarité que l'on retrouve dans le Pacs et le mariage est un gage pour tout créancier, et donc pour le bailleur. Les concubins sont exclus de ces dispositions.
Par la nature juridique des dettes de loyer, si l'un des époux ou des partenaires abandonne le logement, résilie unilatéralement le bail ou si l'un d'eux bénéficie de la jouissance provisoire du logement, le cotitulaire demeure débiteur solidaire du paiement du loyer et peut être amené à supporter le coût des réparations
à raison du mauvais entretien par l'occupant.
Chacun des époux ou partenaire bénéficie des différents droits de préemption ouverts au locataire.
De son côté, le bailleur doit notifier tout acte de procédure à chacun des cotitulaires du bail, qu'il s'agisse d'un commandement de payer, d'une assignation, ou qu'il s'agisse de purger un droit de préemption, et ce à peine d'inopposabilité de l'acte à l'égard de celui qui n'en a pas été le destinataire.
- La cotitularité et le congé du bail. - Le congé peut émaner du locataire ou du bailleur :
- le congé délivré par le preneur : un époux ou un partenaire ne peut seul disposer du droit au bail. L'accord des deux époux ou partenaires est nécessaire pour mettre fin au bail. Si un époux ou un partenaire délivre seul un congé, l'autre n'est pas concerné et conserve le droit personnel locatif qui est le sien ;
- le congé délivré par le bailleur : les conditions pour bénéficier de la cotitularité du bail étant par ailleurs remplies à la date où intervient le congé , le bailleur doit le notifier à chacun des deux époux ou à chacun des deux partenaires pacsés, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par exploit d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. À défaut, le congé délivré à un seul conjoint ou partenaire sera inopposable à l'autre et seul ce dernier pourra en contester si bon lui semble la validité.
Il a été admis que le congé est valable si les deux membres du couple en signent l'avis de réception
. Lorsque le congé est effectué par voie d'huissier
, il n'est pas obligatoirement délivré à chacun par acte séparé.
Toutefois, pour les baux d'habitation régis par la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 et aux termes des dispositions de son article 9-1
, si l'existence du conjoint du locataire n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur par les soins du locataire, et ce par tout moyen (bien qu'il soit conseillé de privilégier la lettre recommandée avec demande d'avis de réception), les notifications ou significations n'auront à être adressées qu'au locataire initial. Elles seront alors de plein droit opposables à son conjoint
.