La portée du droit viager au logement

- Modalités d'exercice du droit viager. - Les droits d'habitation et d'usage du conjoint s'exercent dans les conditions prévues aux articles 627, 631, 634 et 635 du Code civil. Dès lors, celui-ci doit exercer ses droits raisonnablement et devra assumer les réparations d'entretien et le paiement des contributions comme un usufruitier (ou au prorata s'il n'occupe qu'une partie du logement ou ne perçoit qu'une partie des fruits). Il ne lui est pas permis de céder son droit viager (C. civ., art. 631 et 634). Ce droit a vocation à s'éteindre au plus tard au décès de son titulaire. Il peut toutefois prendre fin du vivant de l'époux qui en est le bénéficiaire, notamment par l'effet d'une déchéance en cas d'abus de jouissance, par la perte du bien ou l'expropriation pour cause d'utilité publique. Le conjoint survivant bénéficie d'une indemnité versée par l'assurance en cas de dépréciation du bien lié à un risque couvert par une police. La même solution vaut en cas d'expropriation publique. Ce droit peut également faire l'objet d'une conversion en une rente ou un capital. Bien que l'article 631 du Code civil interdise à l'usager de louer, cette interdiction comporte une exception pour le conjoint.

- Conversion du droit viager. - Le conjoint et ses cohéritiers peuvent par convention convertir les droits d'habitation et d'usage en une rente viagère ou un capital (C. civ., art. 766). Cette conversion est soumise à un accord unanime des parties. La jurisprudence applique le barème de l'usufruit économique . En revanche, la doctrine préconise d'utiliser la référence au loyer que peut dégager l'immeuble. En cas de choix pour une rente viagère, le rédacteur sera avisé d'insérer une clause d'indexation, l'indice du coût de la construction étant un choix judicieux. Si le choix des parties se porte sur l'attribution d'un capital, il est prévu de retenir la valeur locative mensuelle du bien, de la traduire en valeur annuelle et d'appliquer le barème des compagnies d'assurance pour le calcul de la capitalisation d'une rente.

- Autorisation de consentir un bail sous certaines conditions. - Le droit viager est un droit « d'habitation bonifié » . C'est ainsi que l'époux survivant peut donner à bail l'immeuble (à un usage autre que commercial et rural) et en percevoir les loyers lorsque trois conditions précises sont remplies :

Le législateur n'a prévu aucun contrôle du respect de ces conditions, ni aucune information à délivrer aux héritiers ou autorisation préalable à solliciter d'eux. Toutefois, il sera préférable qu'ils en aient connaissance pour prévenir tout conflit. N'oublions pas que le conjoint survivant peut se voir frappé d'une interdiction de louer ou d'une restriction de location par un testament authentique établi par le défunt. Dans cette hypothèse, le droit viager dégénère en un droit d'habitation de droit commun.

- Droit prévalant sur l'attribution préférentielle. - Les droits résultant de l'attribution préférentielle ne préjudicient pas aux droits viagers d'habitation et d'usage que le conjoint peut exercer en vertu de l'article 764 (C. civ., art. 831-3). Dès lors, l'héritier qui se verrait attribuer le logement à ce titre devrait respecter le droit d'habitation et d'usage du conjoint bénéficiaire des droits viagers.

- Évaluation, fiscalité et publicité foncière. - Fiscalement, le droit viager est évalué à 60 % (CGI, art. 762 bis) de la valeur de l'usufruit et est donc déduit de la part des autres héritiers. Pour la liquidation civile, il est bien évidemment préférable de retenir la valeur civile de l'usufruit civil . À l'image de tout droit réel immobilier, le droit viager au logement doit faire l'objet d'une publication au fichier immobilier. Il appartient donc d'établir un acte d'attestation immobilière constatant ce droit et de le publier au service de la publicité foncière.