Les limites actuelles du statut

Si le statut du fermage est bien ancré dans le paysage agricole, il ne manque pas de soulever des interrogations. Par exemple, en janvier 2016, le congrès de la section nationale des fermiers et métayers (une des sections de la FNSEA) constatait que « la transmission anticipée d'un outil de production pérenne doit passer par une réforme du statut du fermage », celui-ci n'étant « plus adapté aux réalités économiques des exploitations » ^{1503608077736}. Il convient de déterminer quels éléments du statut amènent à ce constat sévère, et s'il est légitime. Les difficultés proviennent notamment du régime actuel de cession du droit au bail (§ I). Néanmoins, les conditions de reprise ou de résiliation soulèvent également des interrogations (§ II).

La cession du droit au bail

L'accès à la terre et aux bâtiments d'exploitation est un élément fondamental d'une exploitation agricole. En effet, la cession du matériel et du cheptel ne suffit pas à poursuivre une exploitation. Il est indispensable de disposer d'un support foncier de culture. Le régime actuel du statut du fermage pose pourtant le principe de l'interdiction de la cession du bail (A). Mais des dérogations significatives existent. Elles concernent certaines opérations intrafamiliales (B) et sociétaires (C).

Le principe de l'interdiction de la cession du bail

– Un principe rigoureux. – Les cessions de bail à titre onéreux ou gratuit sont interdites (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), y compris lorsqu'elles sont approuvées par le bailleur ^{1504208500993}. La sanction de la violation de cette interdiction est une nullité d'ordre public, interdisant toute régularisation par un consentement du bailleur ^{1504208924488}.

L'impact de la réforme du droit des contrats sur la cessibilité du bail rural

La réforme du droit des obligations ayant consacré la cession de contrat (C. civ., art. 1216), il convient de mesurer l'impact de cette réforme sur la cession du bail rural ^{1505657297334}. Le droit rural fait de la cession prohibée une cause de nullité absolue et un motif de résiliation du bail. Ce droit spécial, fondé sur l'ordre public, n'est pas remis en cause par la réforme.

Dans les hypothèses où la cession est autorisée, les nouvelles dispositions s'appliquent :

concernant les conditions de fond : l'agrément du bailleur, le cédé, est nécessaire (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35 et L. 411-38 et C. civ., art. 1216). Il peut être donné dans le contrat d'origine ;
concernant les conditions de forme : la cession est constatée par écrit (C. civ., art. 1216, al. 3) ;
concernant la notification au bailleur : elle est nécessaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (et non plus soumise aux formalités anciennes, C. civ., art. 1690) ;
concernant les modalités de la cession : les parties aménagent les modalités de la transmission du contrat en établissant :

Les dérogations familiales

La volonté de favoriser l'agriculture familiale a poussé le législateur à prévoir des dérogations spécifiques au principe de l'interdiction de la cession du bail rural. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'une cession intrafamiliale (I). Un proche peut également y être associé (II).

La cession intrafamiliale du bail

– Bénéficiaires de la cession du bail. – La cession du bail est autorisée au profit des descendants du preneur, majeurs ou émancipés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 1). Cette règle est entendue strictement, interdisant par exemple la cession au profit d'un gendre ^{1504210138954}. Le conjoint marié ou pacsé bénéficie également de la cession, sous réserve de participer à l'exploitation ^{1504210328685}.

– Approbation de la cession. – La cession est subordonnée à l'agrément préalable du bailleur ou à l'autorisation supplétive du tribunal paritaire (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 1) ^{1504212584774}. L'autorisation du propriétaire est valablement donnée dans une clause du bail ^{1504211967547}. Elle peut également être tacite, compte tenu des circonstances et du comportement clair et non équivoque du bailleur ^{1504212003525}. Lorsque le bien est commun à deux époux, la cession est autorisée par les deux ^{1511381908167}. Si la propriété est démembrée, il appartient à l'usufruitier d'autoriser la cession ^{1504211381787}. En cas d'indivision, il s'agit d'un acte d'administration accompli par les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (C. civ., art. 815-3, al. 1). La cession sans autorisation préalable constitue une infraction privant le juge de la possibilité de donner ultérieurement cette autorisation. Outre la nullité de l'acte, elle entraîne la résiliation du bail principal ^{1504211856009}.

– Conséquences de la cession. – Sous réserve du respect du contrôle des structures, le bénéficiaire de la cession devient seul preneur à bail, autorisé à se prévaloir de tous les droits attachés à cette qualité et tenu à toutes les obligations qu'elle fait naître. La durée du bail ne se trouve pas modifiée par la cession ^{1504411852736}. De son côté, le cédant reste garant de la bonne exécution du contrat par le cessionnaire ^{1504212732851}, sauf libération conventionnelle ^{1512939103322}. Rien n'empêche le bailleur de décharger le cédant de ses obligations. S'il a apporté des améliorations au fonds, le cédant ne peut pas réclamer le règlement immédiat de l'indemnité due ^{1506173636483}. En effet, elle ne devient exigible qu'à l'expiration du bail ^{1504212813260}. Ces améliorations sont néanmoins cessibles. Dans cette hypothèse, le nouveau preneur est subrogé dans les droits à indemnité en fin de bail vis-à-vis du bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).

L'association d'un proche au bail

– L'association au bail. – Le preneur est en droit d'associer à son bail, en qualité de copreneur, son conjoint marié, son partenaire pacsé ou un descendant majeur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 2), sous réserve du respect du contrôle des structures. En outre, cette possibilité n'est offerte qu'aux conjoints ayant participé à l'exploitation. L'opération suppose l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire. Si elle n'a pas été autorisée, elle peut être sanctionnée de la même façon qu'une cession prohibée. Outre la nullité, le preneur encourt la résiliation de son bail.

Le régime actuel du statut du fermage, s'appuyant notamment sur le principe d'incessibilité du bail, pose des difficultés. Permettre la transmission des exploitations avec leurs baux ruraux apparaît indispensable pour favoriser le développement et la transmission des entreprises agricoles. À ce titre, le régime des cessions ou associations autorisées a démontré son utilité et son efficacité, permettant ainsi la pérennité des exploitations familiales. Toutefois, l'installation en agriculture et la cession des exploitations intervient désormais de manière significative hors cadre familial. Il convient ainsi de placer tous les exploitants sur un plan d'égalité en leur permettant d'envisager la cession de leurs exploitations sans distinguer leurs origines familiales.

Les dérogations sociétaires

La règle de l'interdiction de cession du bail supporte également des exceptions tendant à faciliter l'exploitation sous forme sociétaire du fonds loué. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'un apport (I) ou d'une mise à disposition (II) au profit de la société exploitante.

L'apport du bail

– Conditions de l'apport. – Le preneur a la possibilité de faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants (C. rur. pêche marit., art. L. 411-38) ^{1504413321665}. Si le conjoint du preneur participe à l'exploitation, son consentement est indispensable (C. rur. pêche marit., art. L. 411-68). Cet apport est subordonné à l'agrément personnel du bailleur, pouvant être tacite ^{1504413651675}. Aucune possibilité de recours devant le tribunal paritaire n'est prévue en cas de refus.

– Conséquences de l'apport. – L'apport entraîne le transfert du bail au bénéfice de la société. Celle-ci est substituée au preneur dans les rapports avec le bailleur. Ce dernier conserve toutes ses prérogatives et notamment son droit de reprise. Le droit au bail étant dépourvu de valeur patrimoniale, aucune part ne rémunère l'apport. Seules les améliorations sur le fonds donnent lieu à l'attribution de parts au profit de l'apporteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).

Devenir du bail apporté à la dissolution de la société

Les cessions de baux ruraux n'étant autorisées que dans les hypothèses limitativement prévues par la loi (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), l'attribution du bail lors de la dissolution de la société à l'associé apporteur est proscrite ^{1504415442929}.

Aucune solution législative ou jurisprudentielle n'ayant vu le jour, le débat mérite d'être ouvert. En effet, l'impossibilité pour l'apporteur de « reprendre » son bail à la dissolution de la société constitue un frein aux apports de baux en société. Par ricochet, la valeur des sociétés concernées et leur pérennité se trouvent limitées.

La mise à disposition du bail

Prévue initialement exclusivement pour les GAEC (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14) ^{1504455047533}, la mise à disposition est désormais généralisée à l'ensemble des sociétés agricoles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37). En pratique, les intéressés la préfèrent aujourd'hui très majoritairement à l'apport ^{1504414661947}.

– Conditions de la mise à disposition. – Le capital de la société bénéficiaire est détenu majoritairement par des personnes physiques. Le preneur a l'obligation de se consacrer à l'exploitation du fonds loué et d'informer le bailleur dans les deux mois suivant la mise à disposition (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1) ^{1504456097122}. Cette information est réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle mentionne les parcelles mises à sa disposition, le nom de la société et le tribunal de commerce dont elle relève (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 2) ^{1504455976813}. Le bail encourt la résiliation uniquement si le preneur n'a pas communiqué les informations nécessaires dans l'année de la mise en demeure de les fournir délivrée par le bailleur, et sous réserve qu'un préjudice soit démontré.

– Conséquences de la mise à disposition. – La mise à disposition ne transfère pas le droit au bail à la société, le preneur restant seul titulaire du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 4). Aussi, sa durée n'excède-t-elle pas celle de la location (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1).

La mise à disposition impacte :

le preneur : il est tenu de participer de façon effective, permanente et in situ aux travaux d'exploitation du bien mis à disposition, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III), sous peine de résiliation du bail en cas de préjudice porté au bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3) ^{1504456709688} ;
la société exploitante : l'opération ne donne pas lieu à l'attribution de parts au preneur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1). L'apport des améliorations réalisées sur le fonds (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75) est possible et donne lieu à l'attribution de parts. La société exploitante est subrogée dans les droits à indemnité de fin de bail vis-à-vis du bailleur. Elle est tenue indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 5) ;
le bailleur : les droits du bailleur ne sont pas modifiés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III, al. 2), mais la mise à disposition entraîne un renforcement de ses garanties. En effet, la société constitue un débiteur supplémentaire.

Situations particulières de mise à disposition

La mise à disposition au profit d'un groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) est régie par un texte autonome (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14). Son régime est toutefois proche de celui des autres sociétés agricoles. Le GAEC exploite tout ou partie des biens loués par le preneur dans la limite de la durée du bail. Ce dernier reste le seul titulaire du bail et ne peut se voir attribuer de parts sociales, sauf apport des améliorations culturales (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75). Il avise le propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sans encourir de sanction en cas d'omission. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés, mais le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l'exécution du bail.

Les constructions édifiées par un GAEC sur les terres mises à disposition sont réputées appartenir au groupement pendant la durée de la mise à disposition. En cas de dissolution ou de retrait, le preneur est tenu d'indemniser le GAEC puisqu'il bénéficie de ces améliorations ^{1504643302356}. Pour éviter des contestations, il est indispensable de prévoir précisément cette hypothèse dans la convention de mise à disposition, en fixant les modalités d'évaluation et de paiement des constructions ^{1504643407648}.

En cas d'assolement en commun, la mise à disposition des terres est également possible au profit d'une société en participation ayant pour objet cette pratique (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1). Le propriétaire est avisé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous peine de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1, al. 4) en cas de préjudice subi par le bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3°).

Une critique des dérogations sociétaires

Les dérogations en matière de société posent plusieurs problèmes :

à première vue, elles offrent un espace de liberté important, remettant partiellement en cause l'incessibilité de principe du bail ;
toutefois, l'accord du bailleur est très souvent nécessaire. Son refus est susceptible de bloquer le projet sociétaire. De plus, la non-information du bailleur fait peser un risque significatif de résiliation du bail.

Ainsi, la question de la légitimité de ces règles se pose. Le législateur fait face à des impératifs contradictoires : permettre l'exploitation sociétaire sans risquer la mise en place de baux perpétuels en vertu du droit au renouvellement du preneur ni remettre en cause le principe de l'intuitu personae du bail. En pratique, la simple mise à disposition ne soulève pas de difficultés, le bail restant lié au preneur. Une simplification du régime est néanmoins souhaitable. Concernant les apports, la libéralisation des règles n'est envisageable que si elle s'accompagne d'une réflexion portant sur la durée et le renouvellement des baux au profit des sociétés, ainsi que sur la mise en place d'une solidarité entre le preneur et la société bénéficiaire de l'apport.

Les différents droits de reprise et de résiliation

Outre les limites au droit de céder leur bail, les exploitants se heurtent à des droits profitant aux bailleurs et constituant une véritable limite à la stabilité à long terme de leur exploitation. Il en existe deux sortes : les droits de reprise (A) ^{1504714800130}et les causes de résiliation (B) ^{1504714657760}.

Les droits de reprise

– Reprise en fin de bail. – Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise en fin de bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58) ^{1504713840825}. Ce droit de reprise bénéficie au bailleur, son conjoint, son partenaire pacsé ou à un descendant. Les personnes morales sont susceptibles d'exercer le droit de reprise sur les biens leur ayant été apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé, à condition d'avoir un objet agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 411-60) ^{1504714442681}.

– Reprise en cours de bail. – Le bailleur bénéficie, pour son conjoint, son partenaire pacsé et ses descendants, d'un droit de reprise lui permettant de reprendre le bien loué à leur profit au cours du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-6). Ce droit est conditionné à l'insertion d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant le renouvellement, sans possibilité de refus du preneur. Le congé est notifié au preneur au moins deux ans à l'avance.

– Conditions à remplir par le bénéficiaire de la reprise. – Dans le délai légal (deux ans au moins avant la fin du bail), le bailleur délivre un congé-reprise au preneur.

Le bénéficiaire de la reprise a l'obligation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-59) :

de justifier du respect du contrôle des structures ;
de mettre en valeur personnellement le bien repris pendant neuf ans ;
de disposer des capitaux nécessaires ;
et d'habiter à proximité du fonds repris.

– Situations particulières. – Le bailleur dispose de trois possibilités de reprise supplémentaires, pour lui-même ou pour l'un des membres de sa famille jusqu'au troisième degré inclus (C. rur. pêche marit., art. L. 411-57) :

pour construire une maison d'habitation ;
pour adjoindre des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes ;
pour assurer la sauvegarde de bâtiments agricoles présentant un intérêt architectural ou patrimonial.

Ces dernières hypothèses de reprise sont toutefois marginales et n'impactent pas réellement la superficie exploitée.

Les causes de résiliation

L'objectif de stabilité du preneur sur le bien loué n'est réalisable que si les possibilités de rupture anticipée du bail sont strictement limitées. Ainsi, la résiliation n'est possible qu'à l'amiable (I), en cas de faute du preneur (II) ou dans des situations particulières (III).

La résiliation amiable

– Une rupture limitée et indemnisable. – Il est interdit aux parties d'organiser par avance la résiliation en dehors des cas légaux ^{1504947272951}. Toutefois, rien n'empêche les intéressés, en cours de bail, de s'accorder pour mettre fin au contrat ^{1504947388755}. Malgré l'absence de patrimonialité du bail rural, le versement d'une indemnité de résiliation par le bailleur est possible. Elle compense ainsi l'avantage que lui procure le départ anticipé du preneur ^{1504947775010}.

La résiliation pour faute

– Le manquement de l'exploitant à ses obligations. – La résiliation pour faute du preneur n'est admise que dans des cas légalement limités (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31 et C. civ., art. 1766).

Il s'agit essentiellement :

du non-respect du contrat de bail : défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, non-respect par le preneur des clauses imposant des pratiques culturales préservant l'environnement, etc. ;
et de la violation de la prohibition des cessions de bail : cessions et sous-locations, apports en société du droit au bail, mise à disposition des biens loués au profit d'une société, échanges en jouissance ou assolement en commun, etc.

La sanction est subordonnée à un contrôle judiciaire ^{1504950146702}. En outre, elle est écartée en présence de raisons sérieuses et légitimes (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, I, al. 5). Le manquement de l'exploitant à ses obligations ne saurait être regardé comme un facteur d'instabilité pour le preneur. En effet, il est légitime de voir le contrat et la législation respectés. Néanmoins, les hypothèses de résiliation pour cession prohibée du bail soulignent à nouveau la nécessité de repenser les modalités de cession du bail.

Les causes particulières de résiliation

– La résiliation unilatérale partielle par un copreneur. – Lorsqu'un des copreneurs cesse de participer à l'exploitation, le preneur poursuivant l'exploitation dispose de trois mois pour demander au bailleur, par lettre recommandée, la poursuite du bail à son seul nom (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 3) ^{1504947917923}. Le bailleur est en mesure de s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire. Cette disposition s'applique aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

– Le décès du preneur. – Le décès du preneur est un motif de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34). Les ayants droit du preneur n'ont évidemment pas l'obligation de continuer le bail. En agissant collectivement, ils ont la faculté d'en demander la résiliation dans les six mois du décès de leur auteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34, al. 2). Le bailleur obtient la résiliation, sauf si le conjoint du preneur, son partenaire pacsé, ses ascendants et descendants participent à l'exploitation lors du décès ou y ont participé au cours des cinq années précédentes. Dans cette hypothèse, le bail continue à leur profit.

– L'impossibilité de poursuivre l'exploitation. – L'impossibilité de poursuivre l'exploitation résulte de quatre hypothèses limitativement énumérées (C. rur. pêche marit., art. L. 411-33) :

une grave incapacité au travail d'une durée supérieure à deux ans ;
le décès d'un membre au moins de la famille indispensable à l'exploitation ;
l'acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ;
le refus d'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures.

– L'âge du preneur. – Le preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles est autorisé à résilier le bail à la fin de la période annuelle suivant la date à laquelle il atteint l'âge requis (C. rur. pêche marit., art. L. 411-33, al. 7).

– La résiliation pour perte des biens loués. – La destruction totale des biens loués entraîne la résiliation de plein droit du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-30). Cela suppose la destruction des bâtiments, mais aussi une dégradation irrémédiable du sol ^{1505072116065}. Cette cause de résiliation de plein droit concerne les cataclysmes exceptionnels. Par ailleurs, si un bien compris dans le bail subit totalement ou partiellement une destruction compromettant gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur est tenu de reconstruire à la demande du preneur. Cette reconstruction se réalise à due concurrence des sommes versées par les compagnies d'assurance.

Cette résiliation, assez rare en pratique, n'est pas une véritable source d'instabilité des exploitations agricoles.

– La résiliation pour changement de destination (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32) ^{1505058599994} . – La résiliation du bail pour changement de destination concerne essentiellement les terrains proches des agglomérations atteints par l'urbanisation. Elle est souvent dénommée « résiliation pour cause d'urbanisme » ^{1512939975559}. Toutefois, d'autres changements de destination permettent la résiliation du bail ^{1505058860563}. La résiliation intervient soit de plein droit lorsqu'un plan local d'urbanisme est applicable, soit après autorisation préfectorale dans le cas contraire. La procédure de résiliation est menée sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux. Le preneur est en droit d'imposer la résiliation totale du bail lorsque la viabilité économique de son exploitation est mise en cause (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32, al. 4). Enfin, il est indemnisé pour la perte de jouissance subie (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32, al. 5).

Cette cause de résiliation constitue un conflit d'usage majeur, opposant les territoires agricoles et les territoires urbains.