L'ordre public de la location agricole : le statut du fermage

L'ordre public de la location agricole : le statut du fermage

– Grands principes du statut. – Consacré en 1945 1503238501598tel un élément fondamental du droit rural, le statut du fermage accorde aux exploitants des conditions de jouissance dérogatoires aux baux de droit commun. Il s'appuie sur quatre grands principes :
  • l'assurance pour le preneur d'une stabilité du droit d'exploiter ;
  • la régulation du montant des fermages ;
  • l'incessibilité du droit d'exploiter et, par conséquent, l'absence de valeur patrimoniale du bail ;
  • la protection du faire-valoir direct grâce au droit de reprise du bailleur et au droit de préemption du preneur 1503243006538.
– Champ d'application. – Le statut s'applique impérativement lorsque la mise à disposition réunit trois conditions :
  • elle est effectuée à titre onéreux ;
  • les biens concernés sont des immeubles ayant une vocation agricole ;
  • elle est effectuée en vue d'une exploitation agricole.
La volonté du législateur de voir ce bail régir les rapports locatifs agricoles a rendu son champ d'application d'ordre public (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1, al. 1) 1503241465763.
La plus grande vertu du statut du fermage est de stabiliser l'exploitation du territoire agricole (Sous-section I). Il convient néanmoins de s'interroger sur ses limites et sa légitimité (Sous-section II).

Les éléments stabilisateurs du statut

La stabilité de l'exploitation du preneur résulte d'un ensemble de mesures contenues dans le statut du fermage. Il s'agit, dans un premier temps, de garantir une durée minimum d'exploitation (§ I). D'autres aspects, tels la maîtrise de l'exploitation et l'encadrement des loyers, créent également des conditions favorables à une exploitation pérenne (§ II).

Une durée d'exploitation garantie

La mise en place d'une exploitation favorisant la fertilité du sol et s'appuyant sur des infrastructures performantes n'est envisageable qu'avec la garantie d'une durée de jouissance suffisante pour amortir ces investissements. Ainsi, la garantie de la durée du bail est fondamentale, s'agissant de sa durée initiale (A), de sa prorogation (B) ou des conditions de son renouvellement (C).

La durée initiale du bail

– Le principe : neuf ans. – Le bail rural, écrit ou verbal, est conclu pour une durée minimum d'ordre public de neuf ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-5). Cette durée commence à courir à compter de la signature du bail et en cas de bail verbal à la date de prise de possession par le preneur 1510787266820. Toutefois, il est conventionnellement possible de prévoir une exécution différée ou rétroactive à la date d'entrée en jouissance effective du preneur.
– Des exceptions limitées. – Les exceptions sont strictement encadrées et limitées à trois hypothèses :
  • les baux de petites parcelles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3). Ils concernent les parcelles non essentielles à l'exploitation 1511376952467ou ne constituant pas un corps de ferme et d'une superficie inférieure à celle fixée par arrêté préfectoral 1511377210115. Leur durée et le loyer sont fixés librement par les parties. De plus, le preneur ne bénéficie d'aucun droit de préemption ou de renouvellement ;
  • les locations annuelles renouvelables, d'une durée maximum de six ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-40). Elles sont possibles uniquement pour installer un ou plusieurs descendants majeurs nommément désignés à l'échéance de l'un des renouvellements ;
  • et les baux SAFER, d'une durée de cinq années maximum (C. rur. pêche marit., art. L. 142-4) ainsi que ceux de six ans en intermédiation locative (C. rur. pêche marit., art. L. 142-6) 1510505140374.

La prorogation du bail

– Prorogation conventionnelle. – La prorogation conventionnelle du bail est autorisée (C. civ., art. 1213). Le point de départ du bail renouvelé est la date de la prorogation.
– Prorogation légale au profit des preneurs âgés. – Afin de garantir une exploitation pérenne jusqu'à la cessation d'activité, le preneur a la faculté de s'opposer à la reprise du bailleur :
  • lorsqu'au jour de la fin du bail, lui ou un copreneur est à moins de cinq ans de l'âge :Dans les quatre mois de la réception du congé, il notifie au propriétaire son intention de se maintenir en place par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58, al. 2) ou il saisit le tribunal paritaire en contestation de congé. Le bail est alors prorogé de plein droit pour une durée lui permettant d'atteindre l'âge requis. Le droit de reprise du bailleur à l'issue de la prorogation nécessite un nouveau congé, délivré au preneur au moins dix-huit mois à l'avance (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58, al. 3) 1503731187844 ;
  • lorsqu'au jour de la fin du bail le preneur approche l'âge de la retraite, il a également la possibilité de s'opposer au refus ou à la limitation du renouvellement du bail fondé sur l'atteinte de l'âge de la retraite. Il bénéficie en effet du droit de demander le report de la date d'effet du congé à la fin de l'année culturale au cours de laquelle il atteint l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein (C. rur. pêche marit., art. L. 411-64, al. 1 et 2).

Le renouvellement du bail

– Droit au renouvellement. – Le droit au renouvellement du bail permet à l'exploitant d'envisager la poursuite de son activité au-delà de son bail initial (C. rur. pêche marit., art. L. 411-46). En l'absence de congé, le bail est renouvelé par un effet légal. Résultant d'un droit spécial, il écarte l'interdiction de droit commun d'exiger le renouvellement (C. civ., art. 1212, al. 2) 1503733464407. Le renouvellement forme un nouveau contrat (C. civ., art. 1214, al. 2) 1503732781320prenant effet à sa date 1503733621791et aux conditions du précédent.
Le droit au renouvellement est écarté dans deux hypothèses légales :
  • si le bailleur justifie d'un motif grave ou légitime (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31), les causes de résiliation étant également des motifs de non-renouvellement 1503735112560 ;
  • si le bailleur fait valoir son droit de reprise (C. rur. pêche marit., art. L. 411-57 et s.).
En outre, en cours de bail (une fois le droit acquis), il est possible de voir le preneur y renoncer conventionnellement 1512937184982.
– Durée du bail renouvelé. – Le bail renouvelé est impérativement d'une durée minimale de neuf ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-50). Par dérogation, le bailleur a la faculté de limiter la durée du renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite (C. rur. pêche marit., art. L. 411-64). Suivant cet âge, la durée du bail renouvelé est ainsi limitée à trois ou six ans.

Des conditions d'exploitation adaptées aux besoins du fermier

Outre la durée du bail, le statut du fermage confère à l'exploitant des avantages essentiels, tels que les prérogatives attachées au statut de chef d'exploitation (A) et un coût de mise à disposition raisonnable grâce à l'encadrement des loyers (B).

Les prérogatives d'un chef d'exploitation

– Une large liberté d'activité. – Le preneur conduit l'exploitation du bien loué à sa convenance 1504120026129. À ce titre, il choisit librement ses productions en fonction de la rentabilité attendue des cultures 1504119816265.
– Les échanges ou locations des parcelles prises à bail. – Le preneur a la possibilité de réaliser des échanges ou locations de parcelles prises à bail, sous réserve du respect de trois conditions (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39) 1504122232212 :
  • assurer une meilleure exploitation du fonds : lorsque les parcelles exploitées sont enclavées ou plus éloignées du centre de son exploitation que de celui d'une autre ferme ;
  • porter sur des parcelles n'excédant pas certaines superficies : la part de surface de fonds loué susceptible d'être échangée est fixée pour chaque région agricole par la commission consultative départementale des baux ruraux, puis publiée par arrêté préfectoral ;
  • que ces échanges ou locations de parcelles soient connus et autorisés par le bailleur : le preneur notifie le projet au propriétaire qui peut s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. À défaut, il est réputé avoir accepté l'opération 1504124147926.
Ces échanges culturaux portent sur tout ou partie du fonds loué, mais sont limités à la durée du droit de jouissance des intéressés. Les rapports du bailleur et du preneur sont maintenus, le fermier restant tenu de toutes les obligations de son contrat. Il s'agit d'une exception au principe de l'interdiction des cessions de bail et des sous-locations.
– Les améliorations foncières. – Lorsque la réunion de plusieurs parcelles attenantes permet d'optimiser l'exploitation, le preneur a la possibilité de réaliser des améliorations foncières. Il s'agit de faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres les séparant ou les morcelant (C. rur. pêche marit., art. L. 411-28, al. 1). Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour s'opposer à la réalisation des travaux projetés à compter de la date de l'avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur 1504125577023. Passé ce délai, son silence vaut accord (C. rur. pêche marit., art. L. 411-28, al. 2). Ces aménagements étant susceptibles de nuire à la biodiversité, le préfet est en droit d'interdire la destruction des talus et des haies (C. env., art. R. 411-15 et R. 411-17).
– Les travaux de réorientation culturale. – Afin d'améliorer les conditions d'exploitation, le preneur peut mettre en place des travaux de réorientation culturale (C. rur. pêche marit., art. L. 411-29), tels que le retournement de parcelles de terres en herbe, la mise en herbe de parcelles de terres, ou la mise en œuvre de moyens culturaux non prévus au bail 1504120632755. Après notification du projet au bailleur, ce dernier consent à l'opération ou s'y oppose en saisissant le tribunal paritaire s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds 1504126080420. Sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut pas prétendre à une indemnité de sortie pour ces travaux (C. rur. pêche marit., art. L. 411-29, al. 2).

La difficulté des activités plurales

Alors que la diversification des activités est un élément de la stratégie de l'entreprise agricole, elle est susceptible d'engendrer des difficultés dans les rapports locatifs entre le preneur et le bailleur. En effet, l'application du statut du fermage est conditionnée à l'exercice d'une activité principalement agricole. Lorsque le chiffre d'affaires des activités non agricoles (commercialisation, prestation de services, etc.) devient prépondérant, la novation du bail est constatée 1503863049720. Le bail devient alors commercial ou civil selon la nature de l'activité majoritaire. Ainsi, il convient d'être vigilant en cas d'activités plurales afin d'adapter, le cas échéant, le régime juridique du bail.
– Des obligations limitées. – Au regard de la liberté accordée au preneur dans la conduite de son exploitation, ses obligations spécifiques sont en réalité assez limitées :
  • garnir le domaine : le fermier est tenu de garnir l'héritage rural des bestiaux et ustensiles nécessaires à l'exploitation (C. civ., art. 1766), afin d'assurer l'efficacité du privilège du bailleur (C. civ., art. 2332, 1°). La résiliation du bail est envisagée uniquement si le défaut de garnissement compromet la bonne exploitation du fonds ;
  • engranger les récoltes dans les lieux destinés à cet effet : l'objectif est également d'assurer au bailleur l'effet de son privilège sur les fruits de l'année (C. civ., art. 2332, 1°) ;
  • cultiver et entretenir le fonds : le preneur cultive le fonds de manière raisonnable (C. civ., art. 1766). En cas de violation grave de cette obligation compromettant la bonne exploitation, le bail est résilié 1504127551276. L'adoption de pratiques agroenvironnementales ne permet pas au propriétaire de demander la résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-27) 1506170038358 ;
  • entretenir le fonds : le preneur supporte les réparations locatives et de menu entretien (C. rur. pêche marit., art. L. 415-4), toute clause contraire étant réputée non écrite (C. rur. pêche marit., art. L. 415-12) ;
  • user du fonds loué suivant sa destination : le preneur respecte la destination prévue par le bail, sauf exceptions légales (C. rur. pêche marit., art. L. 411-29) ou accord du bailleur ;
  • avertir le propriétaire en cas d'usurpation : en étant présent, le locataire devient le gardien du fonds au profit du propriétaire (C. civ., art. 1768) 1504129535676.

L'encadrement des loyers

– Une régulation étatique des loyers. – Tous les baux soumis au statut du fermage sont tenus de respecter un loyer dont les minima et maxima sont fixés par arrêté préfectoral (C. rur. pêche marit., art. L. 411-11). Aucune majoration n'est en principe possible, sauf investissements particuliers supportés par le bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-12) 1503823969346. L'actualisation du loyer est ensuite assurée annuellement au moyen d'un indice national des fermages mis en place en 2010 1503821169595. Ce mécanisme de régulation permet aux exploitants de bénéficier d'un coût de location raisonnable et soumis à de faibles variations 1503824904882.
– Un mécanisme d'ordre public. – Afin de garantir cette régulation, l'ensemble du mécanisme est d'ordre public (C. rur. pêche marit., art. L. 411-14). Seule l'hypothèse d'une exploitation dont les particularités sont telles qu'aucune disposition de l'arrêté ne lui est applicable permet de revenir au principe du consensualisme. Il s'agit notamment des marais salants, d'étangs et bassins de pisciculture, de l'horticulture, des cultures maraîchères, des champignonnières, ou de l'apiculture (C. rur. pêche marit., art. L. 415-10) 1503821471002. Enfin, la partie estimant que le loyer convenu est supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative bénéficie d'une action unique devant le tribunal paritaire des baux ruraux au cours de la troisième année de jouissance, afin de faire fixer le prix normal (C. rur. pêche marit., art. L. 411-13).

Les indemnités de fin de bail

Lorsque le preneur a amélioré le fonds loué, il en est indemnisé par le bailleur selon un régime précisément défini, quelle que soit la cause de la fin du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-69 et s.). Cette indemnisation participe au développement de l'exploitation. En effet, même sans avoir l'assurance de rester en place jusqu'à l'amortissement complet de ses investissements 1506235498003, le preneur a la faculté de réaliser des améliorations sans craindre une perte économique 1506235666996.

Les limites actuelles du statut

Si le statut du fermage est bien ancré dans le paysage agricole, il ne manque pas de soulever des interrogations. Par exemple, en janvier 2016, le congrès de la section nationale des fermiers et métayers (une des sections de la FNSEA) constatait que « la transmission anticipée d'un outil de production pérenne doit passer par une réforme du statut du fermage », celui-ci n'étant « plus adapté aux réalités économiques des exploitations » 1503608077736. Il convient de déterminer quels éléments du statut amènent à ce constat sévère, et s'il est légitime. Les difficultés proviennent notamment du régime actuel de cession du droit au bail (§ I). Néanmoins, les conditions de reprise ou de résiliation soulèvent également des interrogations (§ II).

La cession du droit au bail

L'accès à la terre et aux bâtiments d'exploitation est un élément fondamental d'une exploitation agricole. En effet, la cession du matériel et du cheptel ne suffit pas à poursuivre une exploitation. Il est indispensable de disposer d'un support foncier de culture. Le régime actuel du statut du fermage pose pourtant le principe de l'interdiction de la cession du bail (A). Mais des dérogations significatives existent. Elles concernent certaines opérations intrafamiliales (B) et sociétaires (C).

Le principe de l'interdiction de la cession du bail

– Un principe rigoureux. – Les cessions de bail à titre onéreux ou gratuit sont interdites (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), y compris lorsqu'elles sont approuvées par le bailleur 1504208500993. La sanction de la violation de cette interdiction est une nullité d'ordre public, interdisant toute régularisation par un consentement du bailleur 1504208924488.

L'impact de la réforme du droit des contrats sur la cessibilité du bail rural

La réforme du droit des obligations ayant consacré la cession de contrat (C. civ., art. 1216), il convient de mesurer l'impact de cette réforme sur la cession du bail rural 1505657297334. Le droit rural fait de la cession prohibée une cause de nullité absolue et un motif de résiliation du bail. Ce droit spécial, fondé sur l'ordre public, n'est pas remis en cause par la réforme.
Dans les hypothèses où la cession est autorisée, les nouvelles dispositions s'appliquent :
  • concernant les conditions de fond : l'agrément du bailleur, le cédé, est nécessaire (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35 et L. 411-38 et C. civ., art. 1216). Il peut être donné dans le contrat d'origine ;
  • concernant les conditions de forme : la cession est constatée par écrit (C. civ., art. 1216, al. 3) ;
  • concernant la notification au bailleur : elle est nécessaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (et non plus soumise aux formalités anciennes, C. civ., art. 1690) ;
  • concernant les modalités de la cession : les parties aménagent les modalités de la transmission du contrat en établissant :

Les dérogations familiales

La volonté de favoriser l'agriculture familiale a poussé le législateur à prévoir des dérogations spécifiques au principe de l'interdiction de la cession du bail rural. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'une cession intrafamiliale (I). Un proche peut également y être associé (II).
La cession intrafamiliale du bail
– Bénéficiaires de la cession du bail. – La cession du bail est autorisée au profit des descendants du preneur, majeurs ou émancipés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 1). Cette règle est entendue strictement, interdisant par exemple la cession au profit d'un gendre 1504210138954. Le conjoint marié ou pacsé bénéficie également de la cession, sous réserve de participer à l'exploitation 1504210328685.
– Approbation de la cession. – La cession est subordonnée à l'agrément préalable du bailleur ou à l'autorisation supplétive du tribunal paritaire (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 1) 1504212584774. L'autorisation du propriétaire est valablement donnée dans une clause du bail 1504211967547. Elle peut également être tacite, compte tenu des circonstances et du comportement clair et non équivoque du bailleur 1504212003525. Lorsque le bien est commun à deux époux, la cession est autorisée par les deux 1511381908167. Si la propriété est démembrée, il appartient à l'usufruitier d'autoriser la cession 1504211381787. En cas d'indivision, il s'agit d'un acte d'administration accompli par les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (C. civ., art. 815-3, al. 1). La cession sans autorisation préalable constitue une infraction privant le juge de la possibilité de donner ultérieurement cette autorisation. Outre la nullité de l'acte, elle entraîne la résiliation du bail principal 1504211856009.
– Conséquences de la cession. – Sous réserve du respect du contrôle des structures, le bénéficiaire de la cession devient seul preneur à bail, autorisé à se prévaloir de tous les droits attachés à cette qualité et tenu à toutes les obligations qu'elle fait naître. La durée du bail ne se trouve pas modifiée par la cession 1504411852736. De son côté, le cédant reste garant de la bonne exécution du contrat par le cessionnaire 1504212732851, sauf libération conventionnelle 1512939103322. Rien n'empêche le bailleur de décharger le cédant de ses obligations. S'il a apporté des améliorations au fonds, le cédant ne peut pas réclamer le règlement immédiat de l'indemnité due 1506173636483. En effet, elle ne devient exigible qu'à l'expiration du bail 1504212813260. Ces améliorations sont néanmoins cessibles. Dans cette hypothèse, le nouveau preneur est subrogé dans les droits à indemnité en fin de bail vis-à-vis du bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).
L'association d'un proche au bail
– L'association au bail. – Le preneur est en droit d'associer à son bail, en qualité de copreneur, son conjoint marié, son partenaire pacsé ou un descendant majeur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 2), sous réserve du respect du contrôle des structures. En outre, cette possibilité n'est offerte qu'aux conjoints ayant participé à l'exploitation. L'opération suppose l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire. Si elle n'a pas été autorisée, elle peut être sanctionnée de la même façon qu'une cession prohibée. Outre la nullité, le preneur encourt la résiliation de son bail.
Le régime actuel du statut du fermage, s'appuyant notamment sur le principe d'incessibilité du bail, pose des difficultés. Permettre la transmission des exploitations avec leurs baux ruraux apparaît indispensable pour favoriser le développement et la transmission des entreprises agricoles. À ce titre, le régime des cessions ou associations autorisées a démontré son utilité et son efficacité, permettant ainsi la pérennité des exploitations familiales. Toutefois, l'installation en agriculture et la cession des exploitations intervient désormais de manière significative hors cadre familial. Il convient ainsi de placer tous les exploitants sur un plan d'égalité en leur permettant d'envisager la cession de leurs exploitations sans distinguer leurs origines familiales.

Les dérogations sociétaires

La règle de l'interdiction de cession du bail supporte également des exceptions tendant à faciliter l'exploitation sous forme sociétaire du fonds loué. Ainsi, le bail peut faire l'objet d'un apport (I) ou d'une mise à disposition (II) au profit de la société exploitante.
L'apport du bail
– Conditions de l'apport. – Le preneur a la possibilité de faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants (C. rur. pêche marit., art. L. 411-38) 1504413321665. Si le conjoint du preneur participe à l'exploitation, son consentement est indispensable (C. rur. pêche marit., art. L. 411-68). Cet apport est subordonné à l'agrément personnel du bailleur, pouvant être tacite 1504413651675. Aucune possibilité de recours devant le tribunal paritaire n'est prévue en cas de refus.
– Conséquences de l'apport. – L'apport entraîne le transfert du bail au bénéfice de la société. Celle-ci est substituée au preneur dans les rapports avec le bailleur. Ce dernier conserve toutes ses prérogatives et notamment son droit de reprise. Le droit au bail étant dépourvu de valeur patrimoniale, aucune part ne rémunère l'apport. Seules les améliorations sur le fonds donnent lieu à l'attribution de parts au profit de l'apporteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75).

Devenir du bail apporté à la dissolution de la société

Les cessions de baux ruraux n'étant autorisées que dans les hypothèses limitativement prévues par la loi (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), l'attribution du bail lors de la dissolution de la société à l'associé apporteur est proscrite 1504415442929.
Aucune solution législative ou jurisprudentielle n'ayant vu le jour, le débat mérite d'être ouvert. En effet, l'impossibilité pour l'apporteur de « reprendre » son bail à la dissolution de la société constitue un frein aux apports de baux en société. Par ricochet, la valeur des sociétés concernées et leur pérennité se trouvent limitées.
La mise à disposition du bail
Prévue initialement exclusivement pour les GAEC (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14) 1504455047533, la mise à disposition est désormais généralisée à l'ensemble des sociétés agricoles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37). En pratique, les intéressés la préfèrent aujourd'hui très majoritairement à l'apport 1504414661947.
– Conditions de la mise à disposition. – Le capital de la société bénéficiaire est détenu majoritairement par des personnes physiques. Le preneur a l'obligation de se consacrer à l'exploitation du fonds loué et d'informer le bailleur dans les deux mois suivant la mise à disposition (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1) 1504456097122. Cette information est réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle mentionne les parcelles mises à sa disposition, le nom de la société et le tribunal de commerce dont elle relève (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 2) 1504455976813. Le bail encourt la résiliation uniquement si le preneur n'a pas communiqué les informations nécessaires dans l'année de la mise en demeure de les fournir délivrée par le bailleur, et sous réserve qu'un préjudice soit démontré.
– Conséquences de la mise à disposition. – La mise à disposition ne transfère pas le droit au bail à la société, le preneur restant seul titulaire du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 4). Aussi, sa durée n'excède-t-elle pas celle de la location (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1).
La mise à disposition impacte :
  • le preneur : il est tenu de participer de façon effective, permanente et in situ aux travaux d'exploitation du bien mis à disposition, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III), sous peine de résiliation du bail en cas de préjudice porté au bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3) 1504456709688 ;
  • la société exploitante : l'opération ne donne pas lieu à l'attribution de parts au preneur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 1). L'apport des améliorations réalisées sur le fonds (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75) est possible et donne lieu à l'attribution de parts. La société exploitante est subrogée dans les droits à indemnité de fin de bail vis-à-vis du bailleur. Elle est tenue indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, al. 5) ;
  • le bailleur : les droits du bailleur ne sont pas modifiés (C. rur. pêche marit., art. L. 411-37, III, al. 2), mais la mise à disposition entraîne un renforcement de ses garanties. En effet, la société constitue un débiteur supplémentaire.

Situations particulières de mise à disposition

La mise à disposition au profit d'un groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) est régie par un texte autonome (C. rur. pêche marit., art. L. 323-14). Son régime est toutefois proche de celui des autres sociétés agricoles. Le GAEC exploite tout ou partie des biens loués par le preneur dans la limite de la durée du bail. Ce dernier reste le seul titulaire du bail et ne peut se voir attribuer de parts sociales, sauf apport des améliorations culturales (C. rur. pêche marit., art. L. 411-75). Il avise le propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sans encourir de sanction en cas d'omission. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés, mais le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l'exécution du bail.
Les constructions édifiées par un GAEC sur les terres mises à disposition sont réputées appartenir au groupement pendant la durée de la mise à disposition. En cas de dissolution ou de retrait, le preneur est tenu d'indemniser le GAEC puisqu'il bénéficie de ces améliorations 1504643302356. Pour éviter des contestations, il est indispensable de prévoir précisément cette hypothèse dans la convention de mise à disposition, en fixant les modalités d'évaluation et de paiement des constructions 1504643407648.
En cas d'assolement en commun, la mise à disposition des terres est également possible au profit d'une société en participation ayant pour objet cette pratique (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1). Le propriétaire est avisé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous peine de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-39-1, al. 4) en cas de préjudice subi par le bailleur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, II, 3°).
Une critique des dérogations sociétaires
Les dérogations en matière de société posent plusieurs problèmes :
  • à première vue, elles offrent un espace de liberté important, remettant partiellement en cause l'incessibilité de principe du bail ;
  • toutefois, l'accord du bailleur est très souvent nécessaire. Son refus est susceptible de bloquer le projet sociétaire. De plus, la non-information du bailleur fait peser un risque significatif de résiliation du bail.
Ainsi, la question de la légitimité de ces règles se pose. Le législateur fait face à des impératifs contradictoires : permettre l'exploitation sociétaire sans risquer la mise en place de baux perpétuels en vertu du droit au renouvellement du preneur ni remettre en cause le principe de l'intuitu personae du bail. En pratique, la simple mise à disposition ne soulève pas de difficultés, le bail restant lié au preneur. Une simplification du régime est néanmoins souhaitable. Concernant les apports, la libéralisation des règles n'est envisageable que si elle s'accompagne d'une réflexion portant sur la durée et le renouvellement des baux au profit des sociétés, ainsi que sur la mise en place d'une solidarité entre le preneur et la société bénéficiaire de l'apport.

Les différents droits de reprise et de résiliation

Outre les limites au droit de céder leur bail, les exploitants se heurtent à des droits profitant aux bailleurs et constituant une véritable limite à la stabilité à long terme de leur exploitation. Il en existe deux sortes : les droits de reprise (A) 1504714800130et les causes de résiliation (B) 1504714657760.

Les droits de reprise

– Reprise en fin de bail. – Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise en fin de bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-58) 1504713840825. Ce droit de reprise bénéficie au bailleur, son conjoint, son partenaire pacsé ou à un descendant. Les personnes morales sont susceptibles d'exercer le droit de reprise sur les biens leur ayant été apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé, à condition d'avoir un objet agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 411-60) 1504714442681.
– Reprise en cours de bail. – Le bailleur bénéficie, pour son conjoint, son partenaire pacsé et ses descendants, d'un droit de reprise lui permettant de reprendre le bien loué à leur profit au cours du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-6). Ce droit est conditionné à l'insertion d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant le renouvellement, sans possibilité de refus du preneur. Le congé est notifié au preneur au moins deux ans à l'avance.
– Conditions à remplir par le bénéficiaire de la reprise. – Dans le délai légal (deux ans au moins avant la fin du bail), le bailleur délivre un congé-reprise au preneur.
Le bénéficiaire de la reprise a l'obligation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-59) :
  • de justifier du respect du contrôle des structures ;
  • de mettre en valeur personnellement le bien repris pendant neuf ans ;
  • de disposer des capitaux nécessaires ;
  • et d'habiter à proximité du fonds repris.
– Situations particulières. – Le bailleur dispose de trois possibilités de reprise supplémentaires, pour lui-même ou pour l'un des membres de sa famille jusqu'au troisième degré inclus (C. rur. pêche marit., art. L. 411-57) :
  • pour construire une maison d'habitation ;
  • pour adjoindre des dépendances foncières à des maisons d'habitation existantes ;
  • pour assurer la sauvegarde de bâtiments agricoles présentant un intérêt architectural ou patrimonial.
Ces dernières hypothèses de reprise sont toutefois marginales et n'impactent pas réellement la superficie exploitée.

Les causes de résiliation

L'objectif de stabilité du preneur sur le bien loué n'est réalisable que si les possibilités de rupture anticipée du bail sont strictement limitées. Ainsi, la résiliation n'est possible qu'à l'amiable (I), en cas de faute du preneur (II) ou dans des situations particulières (III).
La résiliation amiable
– Une rupture limitée et indemnisable. – Il est interdit aux parties d'organiser par avance la résiliation en dehors des cas légaux 1504947272951. Toutefois, rien n'empêche les intéressés, en cours de bail, de s'accorder pour mettre fin au contrat 1504947388755. Malgré l'absence de patrimonialité du bail rural, le versement d'une indemnité de résiliation par le bailleur est possible. Elle compense ainsi l'avantage que lui procure le départ anticipé du preneur 1504947775010.
La résiliation pour faute
– Le manquement de l'exploitant à ses obligations. – La résiliation pour faute du preneur n'est admise que dans des cas légalement limités (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31 et C. civ., art. 1766).
Il s'agit essentiellement :
  • du non-respect du contrat de bail : défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, non-respect par le preneur des clauses imposant des pratiques culturales préservant l'environnement, etc. ;
  • et de la violation de la prohibition des cessions de bail : cessions et sous-locations, apports en société du droit au bail, mise à disposition des biens loués au profit d'une société, échanges en jouissance ou assolement en commun, etc.
La sanction est subordonnée à un contrôle judiciaire 1504950146702. En outre, elle est écartée en présence de raisons sérieuses et légitimes (C. rur. pêche marit., art. L. 411-31, I, al. 5). Le manquement de l'exploitant à ses obligations ne saurait être regardé comme un facteur d'instabilité pour le preneur. En effet, il est légitime de voir le contrat et la législation respectés. Néanmoins, les hypothèses de résiliation pour cession prohibée du bail soulignent à nouveau la nécessité de repenser les modalités de cession du bail.
Les causes particulières de résiliation
– La résiliation unilatérale partielle par un copreneur. – Lorsqu'un des copreneurs cesse de participer à l'exploitation, le preneur poursuivant l'exploitation dispose de trois mois pour demander au bailleur, par lettre recommandée, la poursuite du bail à son seul nom (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35, al. 3) 1504947917923. Le bailleur est en mesure de s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire. Cette disposition s'applique aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.
– Le décès du preneur. – Le décès du preneur est un motif de résiliation du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34). Les ayants droit du preneur n'ont évidemment pas l'obligation de continuer le bail. En agissant collectivement, ils ont la faculté d'en demander la résiliation dans les six mois du décès de leur auteur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34, al. 2). Le bailleur obtient la résiliation, sauf si le conjoint du preneur, son partenaire pacsé, ses ascendants et descendants participent à l'exploitation lors du décès ou y ont participé au cours des cinq années précédentes. Dans cette hypothèse, le bail continue à leur profit.
– L'impossibilité de poursuivre l'exploitation. – L'impossibilité de poursuivre l'exploitation résulte de quatre hypothèses limitativement énumérées (C. rur. pêche marit., art. L. 411-33) :
  • une grave incapacité au travail d'une durée supérieure à deux ans ;
  • le décès d'un membre au moins de la famille indispensable à l'exploitation ;
  • l'acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ;
  • le refus d'autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures.
– L'âge du preneur. – Le preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles est autorisé à résilier le bail à la fin de la période annuelle suivant la date à laquelle il atteint l'âge requis (C. rur. pêche marit., art. L. 411-33, al. 7).
– La résiliation pour perte des biens loués. – La destruction totale des biens loués entraîne la résiliation de plein droit du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-30). Cela suppose la destruction des bâtiments, mais aussi une dégradation irrémédiable du sol 1505072116065. Cette cause de résiliation de plein droit concerne les cataclysmes exceptionnels. Par ailleurs, si un bien compris dans le bail subit totalement ou partiellement une destruction compromettant gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur est tenu de reconstruire à la demande du preneur. Cette reconstruction se réalise à due concurrence des sommes versées par les compagnies d'assurance.
Cette résiliation, assez rare en pratique, n'est pas une véritable source d'instabilité des exploitations agricoles.
– La résiliation pour changement de destination (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32) 1505058599994 . – La résiliation du bail pour changement de destination concerne essentiellement les terrains proches des agglomérations atteints par l'urbanisation. Elle est souvent dénommée « résiliation pour cause d'urbanisme » 1512939975559. Toutefois, d'autres changements de destination permettent la résiliation du bail 1505058860563. La résiliation intervient soit de plein droit lorsqu'un plan local d'urbanisme est applicable, soit après autorisation préfectorale dans le cas contraire. La procédure de résiliation est menée sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux. Le preneur est en droit d'imposer la résiliation totale du bail lorsque la viabilité économique de son exploitation est mise en cause (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32, al. 4). Enfin, il est indemnisé pour la perte de jouissance subie (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32, al. 5).
Cette cause de résiliation constitue un conflit d'usage majeur, opposant les territoires agricoles et les territoires urbains.