Le régime du bail emphytéotique

– Caractéristiques. – Le bail emphytéotique confère au preneur, dénommé « l'emphytéote », un droit de jouissance réel et cessible pour une durée déterminée de plus de dix-huit ans et moyennant une redevance appelée « canon emphytéotique ». Il s'agit d'un bail spécial non soumis au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 451-1 et s.). Compte tenu de sa durée supérieure à douze ans et du droit réel conféré au preneur, il est soumis à publicité foncière ^{1506284528705}.

– Cessibilité du bail. – Le droit réel issu du bail emphytéotique est librement cessible, sans aucune limitation ^{1505637956754}. Il est susceptible d'être grevé d'hypothèques ou de servitudes prenant fin avec le bail.

– Liberté contractuelle. – En dehors de la durée et de la cessibilité, les parties disposent d'une grande liberté pour établir le contenu du contrat, la réglementation étant supplétive (C. rur. pêche marit., art. L. 451-3, al. 2). Elles sont ainsi en mesure de rédiger une convention parfaitement adaptée à leurs besoins.

– Améliorations et constructions. – L'emphytéote bénéficie du droit d'accession pendant la durée du contrat (C. rur. pêche marit., art. L. 451-10). À son terme, le bailleur accède à la propriété des améliorations, plantations et constructions réalisées par le preneur, ce dernier ayant l'interdiction de les détruire ou de demander une indemnité (C. rur. pêche marit., art. L. 451-7, al. 2). Cette règle étant supplétive de volonté, les parties ont la faculté de convenir d'une indemnisation de l'emphytéote.