La sous-location commerciale partielle

– Une solution contre la vacance. – La sous-location commerciale séduit de nombreux locataires en leur permettant de rentabiliser des surfaces louées non utilisées ^{1494350908563}. Elle constitue également une solution judicieuse permettant aux entreprises sous-locataires d'accéder à des locaux moyennant un loyer abordable.

En matière commerciale, la sous-location est avérée lorsqu'elle comporte des prestations réciproques ^{1495724836405}.

Les conditions de validité de la sous-location

– Autorisation et participation du bailleur à l'acte de sous-location commerciale. – La sous-location commerciale requiert l'autorisation du bailleur aux termes d'une clause du bail principal ou a posteriori, de façon expresse ou tacite (C. com., art. L. 145-31, al. 1 et 4). Il est préférable de solliciter une approbation écrite du bailleur afin d'éviter les aléas liés à l'absence d'agrément tacite ^{1495460463260}. L'autorisation du bailleur est discrétionnaire. En cas de refus, les tribunaux ne sont pas compétents pour autoriser la sous-location ou juger des motifs invoqués.

Le bailleur ayant autorisé la sous-location est invité à concourir à l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par exploit d'huissier (C. com., art. L. 145-31, al. 2). Cette invitation est obligatoire même si la sous-location est autorisée aux termes du bail initial ou qu'elle prend la forme d'un bail dérogatoire ^{1495703111001}. À défaut de réponse dans les quinze jours ou en cas de refus du propriétaire d'intervenir, le locataire principal peut signer l'acte de sous-location.

En pratique, il convient de porter une attention particulière à la rédaction de la clause du bail autorisant la sous-location. En particulier, il est possible de prévoir l'agrément du sous-locataire par le bailleur. Par ailleurs, à défaut de restriction dans le bail initial, l'autorisation de sous-location est transmise avec le bail, le propriétaire perdant ainsi le contrôle de l'occupation de son bien.

Proposition de clause d'autorisation de sous-location

Le preneur est autorisé à sous-louer une partie des locaux, à condition d'obtenir l'accord exprès écrit du bailleur. Le preneur invite alors le bailleur à concourir à la signature de l'acte par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le bailleur doit faire savoir s'il entend concourir à l'acte. Au-delà de ce délai, il est passé outre. Le sous-locataire n'est autorisé à changer d'activité que dans les conditions des articles L. 145-49 et suivants du Code de commerce. Cette autorisation est consentie à titre personnel, le preneur ne pouvant la céder à quelque titre que ce soit.

Le régime tripartite de la sous-location commerciale

La sous-location commerciale crée des relations croisées entre le bailleur, le locataire et le sous-locataire, dont les enjeux sont parfois importants.

Des rapports directs entre le locataire principal et le sous-locataire

– La durée de la sous-location. – Dans le respect de la destination du bail principal, le locataire endosse le costume du bailleur en procurant une jouissance paisible à son sous-locataire et en lui délivrant des lieux conformes à l'usage auquel ils sont destinés. Le sous-locataire est tenu pour sa part au paiement des loyers et à une obligation d'entretien. Au-delà des obligations générales, la question de la durée de la sous-location mérite d'être précisée.

Il n'est pas indispensable que la durée du bail principal et celle de la sous-location coïncident ^{1495726235444}. Une sous-location peut ainsi être conclue pour une durée inférieure à celle du bail principal. En revanche, la durée de la sous-location ne peut pas être supérieure à celle du bail principal en vertu du principe nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ^{1495726337281}. Le cas échéant, la sous-location prend fin avant son terme prévu, en même temps que le bail principal. Cette règle est impérative même si la sous-location est soumise conventionnellement au statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, en cas de rattachement conventionnel audit statut, le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial par son « preneur/bailleur », sous réserve que le bail principal soit lui-même renouvelé ou reconduit. Dans ce cas, la durée de la sous-location renouvelée varie selon la durée du bail principal restant à courir, le droit au renouvellement du sous-locataire s'exerçant seulement pour la durée résiduelle du bail principal. Si le locataire principal refuse le renouvellement de la sous-location commerciale, il devient débiteur de l'indemnité d'éviction à l'égard de son sous-locataire. Hors statut, l'indemnité peut prendre la forme de dommages et intérêts demandés sur le fondement de la responsabilité civile, ce qui nécessite de prouver une faute ou une fraude du locataire principal.

Le maintien des rapports entre le bailleur et le locataire

– Le débiteur du loyer. – Le bailleur ne connaît en principe que le locataire principal, répondant seul des manquements au bail de sous-location. La seule porosité pouvant naître entre le bail principal et la sous-location provient de la fixation du second loyer. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le bailleur est en droit d'exiger une augmentation du loyer principal (C. com., art. L. 145-31, al. 3). La comparaison du prix au mètre carré de surface louée est retenue pour l'ajustement du loyer principal. Le versement d'un pas-de-porte par le sous-locataire est également pris en compte ^{1500484032838}. À défaut d'accord amiable, le bailleur bénéficie d'une action en réajustement du loyer principal (C. com., art. L. 145-31, al. 3). Cette action se prescrit par deux ans à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant de la sous-location (C. com., art. L. 145-60).

Les rapports entre le bailleur et le sous-locataire

– L'action en paiement de loyer. – Le bailleur dispose d'une action directe contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal, dans la limite du montant du loyer de la sous-location (C. civ., art. 1753).

– La demande de renouvellement par le sous-locataire. – Le sous-locataire a la possibilité de demander le renouvellement de son bail directement auprès du bailleur lorsque le bail principal ne produit plus d'effet (C. com., art. L. 145-32, al. 2). En cas de refus, il a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ^{1495729985154}. Néanmoins, cette possibilité existe uniquement si la sous-location a été autorisée par le bailleur et que les locaux sont divisibles (C. com., art. L. 145-32, al. 3). En pratique, il est judicieux d'insérer une clause d'indivisibilité conventionnelle dans le bail principal afin d'éviter ce cas de figure.

Si le bail principal est en cours, le sous-locataire sollicite le renouvellement auprès de son propre bailleur (C. com., art. L. 145-32, al. 1).

Proposition de clause d'indivisibilité

Le locataire est autorisé à sous-louer une partie des locaux, sous réserve du maintien de sa propre exploitation dans le surplus des lieux. Les parties conviennent à titre de condition essentielle que l'ensemble de la location forme un tout indivisible, indépendamment de la configuration des locaux loués. En conséquence dans l'hypothèse où le bail principal ne produirait plus d'effets, le sous-locataire ne pourra prétendre à aucun droit au renouvellement, le tout sans indemnités.