La vente autorisée du logement : une initiative du débiteur sous le contrôle de la commission de surendettement

Les autorisations requises pour vendre son logement sont renforcées avec l'état d'avancement de la procédure. Nous distinguerons les hypothèses avant l'adoption des mesures de surendettement (§ I) et celles après l'adoption de ces mesures (§ II).

Avant l'adoption des mesures de surendettement

Préalablement à l'adoption des mesures par la commission, le débiteur reste libre de vendre sa résidence principale. Toutefois, dès l'instant où il saisit la commission de surendettement, le débiteur n'est plus totalement libre, a fortiori lorsque la demande est déclarée recevable.

- À partir de la saisine. - La saisine de la commission de surendettement n'entraîne aucun dessaisissement des droits du débiteur ; toutefois, il convient de rappeler que :

cette saisine comprend une déclaration des éléments d'actif et de passif ;
le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux seules personnes physiques de bonne foi .

Se fondant sur les dispositions de l'article L. 721-4 du Code de la consommation, qui permettent au débiteur de demander à la commission de saisir le juge du tribunal d'instance aux fins de suspension des mesures d'exécution, un auteur considère que, dès la saisine, le débiteur doit obtenir l'autorisation préalable pour procéder à un acte de disposition et précise que « le notaire doit garder à l'esprit que durant cette première phase de la procédure de surendettement, l'autorisation préalable du juge du tribunal d'instance conditionne l'efficacité de son acte, il ne saurait donc s'en passer » .

L'annulation d'un acte intervenant entre le dépôt de la demande et la notification de la recevabilité relève d'une hypothèse qui devrait être peu fréquente compte tenu du délai de trois mois prévu entre ces deux événements à l'article R. 721-4 du Code de la consommation. Le fait que le législateur n'ait pas prévu cette autorisation peut s'appuyer sur l'observation que :

soit l'opération intervient à des conditions normales et elle ne sera pas annulée,
soit elle est faite en fraude des droits des créanciers et le débiteur ne pourra pas invoquer la bonne foi lui permettant de bénéficier de la protection de la loi.

Enfin, envisager que la commission, informée de cette opération, puisse admettre le débiteur au bénéfice de cette procédure et décide ensuite de dessaisir le juge du tribunal d'instance pour demander l'annulation de cet acte paraît peu réaliste. Dans les faits, depuis l'instauration de la législation de surendettement, il semble que la commission n'ait jamais demandé l'annulation d'un acte notarié .

Néanmoins, le risque ne peut être écarté et, en pratique, le notaire informé d'une telle demande devra attendre que la commission ait statué sur la recevabilité de celle-ci pour savoir si le vendeur doit obtenir l'autorisation prévue à l'article L. 722-5 du Code de la consommation.

Pratique

Les créanciers du débiteur peuvent également intervenir par le biais de l'action paulienne prévue à l'article 1341-2 du Code civil en faisant déclarer inopposables les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

- Après la notification de la recevabilité du dossier de surendettement. - Dès la notification prévue à l'article R. 722-1 du Code de la consommation, la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l'interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine, ainsi que l'interdiction de prendre toute garantie ou sûreté . Le débiteur peut toutefois saisir le juge du tribunal d'instance afin qu'il l'autorise à accomplir l'un des actes mentionnés au premier alinéa du même article.

Aucune forme particulière n'est prévue pour la saisine par les textes. Le cadre proposé par le Cridon Sud-Ouest nous paraît pertinent :

La forme de l'autorisation n'est également pas prévue par les textes, mais il semble qu'en pratique cette autorisation prenne la forme d'une ordonnance rendue par le juge sur la demande du débiteur, accompagnée d'un ou plusieurs avis de valeur du bien concerné.

Pratique

Madame le Juge, Monsieur le Juge,

Madame, Monsieur,

Bénéficiant d'une procédure de surendettement déclarée recevable par la commission de surendettement du [Département] par décisions du XX/XX/XXXX (PJ no 1) et d'un plan conventionnel de redressement / de mesure imposée / de mesures recommandées et homologuées, arrêtées en date du XX/XX/XXXX (PJ no 2), il me revient d'obtenir l'autorisation de vendre le bien immobilier ci-après désigné :

Je vous indique qu'il s'agit d'un bien propre / indivis détenu pour la seule nue-propriété (selon le cas). Mes droits sur ce bien sont de XX % des droits indivis / sur la seule nue-propriété du bien (PJ no 3).

Afin de faire face à mes dettes / à une partie de mes dettes (PJ no 4), je souhaite vendre le bien situé [Adresse].

Nous avons trouvé un acquéreur au prix de … €, tel qu'en atteste la promesse d'achat ci-jointe (PJ no 5). Ce prix correspond au prix du marché et reflète la valeur réelle du bien (PJ no 6).

Aussi, je sollicite par la présente l'autorisation de vendre le bien désigné ci-dessus au prix de … €.

PRÉNOMS et NOM

SIGNATURE du vendeur surendetté

Après l'adoption des mesures de traitement du surendettement

Une fois la recevabilité de la demande du créancier admise, la commission procède à la mise en œuvre du traitement de son surendettement. À ce titre, la commission peut permettre la mise en vente du logement et elle dispose d'un pouvoir important sur le sort des prêts ayant servi à l'acquisition de ce logement.

- Vente du logement. - La protection de la résidence principale est toujours présente dans les textes relatifs au surendettement. Ainsi lorsque la commission a réussi à concilier les parties dans le cadre d'un plan conventionnel, il pourra être prévu que les modalités d'exécution du plan dépassent sept années pour permettre l'échelonnement du remboursement des prêts contractés pour l'achat d'un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur, pour éviter que ce dernier ne soit obligé de céder ce bien.

Le plan conventionnel peut prévoir que le débiteur procédera à la vente de sa résidence principale. Il n'y aura alors pas de nécessité d'obtenir une autorisation du juge d'instance puisque dans cette hypothèse le débiteur peut disposer de ces biens avec l'accord de ses créanciers, de la commission ou du juge .

Le notaire qui recevra la vente du bien d'une personne qui lui précise qu'elle fait l'objet d'un plan conventionnel approuvé aura donc uniquement à vérifier que la cession est prévue par ce plan. À défaut, il faudra obtenir l'un des accords prévus à l'article L. 761-1 du Code de la consommation.

En cas d'échec de mise en place d'un plan conventionnel, le débiteur qui souhaite vendre sa résidence devra obtenir soit l'accord de la commission, soit l'accord du juge, mais à ce stade de la procédure, il n'est pas question de vente forcée, cette dernière ne faisant pas partie des recommandations spéciales et motivées pouvant être émises par la commission dans le cadre de l'article L. 733-1 du même code.

On rappellera que dans l'hypothèse où le débiteur est marié et que son conjoint n'est pas concerné par la procédure de surendettement, le consentement de ce dernier à la vente de la résidence de la famille est nécessaire, conformément aux dispositions de l'article 215, alinéa 3 du Code civil .

- Les prêts ayant financé l'acquisition du logement. - La protection de la résidence principale est également prise en compte au regard des prêts qui ont servi à son acquisition.

L'article L. 732-3 du Code de la consommation prévoit que le plan conventionnel peut excéder sept années si les mesures « concernent le remboursement de prêts contractés pour l'achat d'un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d'éviter la cession ou lorsqu'elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ».

En cas d'échec de la conciliation avec les créanciers, l'article L. 733-3 du Code de la consommation autorise la commission à imposer le rééchelonnement du paiement des dettes et leur suspension pendant une période supérieure à sept années.