La location saisonnière de la résidence secondaire

La résidence secondaire est celle qui ne répond pas à la notion de résidence principale soit parce que le loueur possède une autre résidence principale, soit parce que ce logement est loué plus de cent vingt jours par an.

La déclaration en mairie de la location saisonnière est prévue par l'article L. 324-4-1-1 du Code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». Cette déclaration doit être effectuée sur un formulaire Cerfa n^o 14004*02 que l'on trouve en mairie ou sur le portail service-public.fr.

Le même article précise que : « Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Si la commune a mis en place un numéro d'enregistrement, la déclaration n'est pas nécessaire, l'enregistrement suffit.

L'autorisation préalable de changement d'usage est prévue à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation. Elle s'applique dans les communes définies à l'article précédent (V. supra, n^o ) et fait suite à la déclaration effectuée en mairie. Le maire peut décider ou non d'accorder ce changement d'usage. Cette autorisation est temporaire et délivrée par les mairies qui en fixent la durée (par ex., trois ans à Grimaud et à Saint-Cyr-sur-Mer et deux ans à Nice). Pendant la durée de cette autorisation, le logement perd sa qualité de local d'habitation pour devenir commercial . À l'expiration de l'autorisation temporaire, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d'habitation.

Certains ont pu écrire qu'il s'agissait d'un véritable permis de louer puisque sans cette autorisation la location saisonnière n'est pas possible . Toutefois, compte tenu de la possible confusion avec la législation d'amélioration de l'habitat insalubre (dont il sera fait état ci-après) nous partageons l'avis d'un praticien pour qui le permis de louer n'est pas concerné par cette législation puisque ce dernier « n'a vocation à s'appliquer qu'aux locations à usage d'habitation, vides ou meublées, lesquelles constituent la résidence principale du locataire » .

Compensation. La compensation est prévue par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation , à l'article 3 du règlement municipal de Paris relatif au changement d'usage et par délibération dans certaines communes .

Celle-ci consiste à transformer des surfaces commerciales en logement pour compenser la perte de surfaces d'habitation du local transformé. Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d'un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. La mairie de Paris précise que « cette compensation a pour but la préservation de l'équilibre entre l'habitat et les activités économiques ».

Cette règle peut varier selon les arrondissements et impose donc d'acheter une surface équivalente, voire le double, pour compenser la perte d'un logement (destiné à la location touristique) par la création d'un autre logement.

La compensation n'est pas une taxe. Il s'agit du transfert de la commercialité d'un local à un autre usage que l'habitation vers un local d'habitation permettant à ce dernier d'obtenir un changement d'usage à caractère définitif . Ce dispositif est donc très lourd et écarte pratiquement la possibilité d'une location meublée de courte durée de sa résidence secondaire dans les secteurs où cette disposition est applicable.