Le mécanisme mis en place par la loi

Le mécanisme mis en place par la loi

La réglementation de la location des meublés touristiques provient de plusieurs lois successives, ce qui n'en facilite pas la compréhension.
Avant la loi Alur du 24 mars 2014 , la location en meublé touristique était soumise au droit commun du contrat de louage des articles 1709 et suivants du Code civil complétés par l'article L. 324-2 du Code de tourisme qui se contentait d'indiquer que : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux » et par l'article L. 324-1-1 du même code qui prévoyait que : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».
La loi Alur a ajouté un nouvel alinéa à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation : « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article » et a créé l'article L. 631-9 du même code qui permet aux communes de solliciter l'accord du préfet pour rendre applicable l'article L. 631-7 sur son territoire. Cette extension est ouverte aux communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du Code général des impôts, ainsi qu'aux communes qui obtiennent du préfet l'application de cette réglementation sur leur territoire.
L'ordonnance du 23 novembre 2015 , par son article 9, crée l'article L. 631-7-1-A du Code de la construction et de l'habitation qui autorise la location de courte durée de sa résidence principale et précise que l'autorisation de changement d'usage n'est pas nécessaire dans cette hypothèse. Ce texte renvoie à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui précise que la résidence principale est celle qui est occupée au moins huit mois par an.
La loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique , par son article 51, modifie l'article L. 324-1 du Code du tourisme et autorise les communes à rendre obligatoire la déclaration préalable soumise à enregistrement des locations meublées, même lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, et à produire le numéro de déclaration dans les annonces de mise en location .
Enfin la loi Elan du 23 novembre 2018 , par son article 145, modifie l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme en définissant les meublés de tourisme, ainsi que l'article L. 631-7 en limitant à cent vingt jours par an la possibilité de louer sa résidence principale dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable. Ce texte renforce également les déclarations, le contrôle et les sanctions.
Compte tenu de ces réglementations successives, nous préciserons les règles qui s'appliquent en distinguant la location de la résidence principale (Sous-section I) de la location de la résidence secondaire (Sous-section II). Il faudra également que le loueur connaisse les contrôles et les sanctions qui peuvent lui être appliqués en cas de non-respect de cette réglementation (Sous-section III). Enfin, nous nous attacherons à indiquer les aspects fiscaux et sociaux de ce type de location (Section III).

La location saisonnière de la résidence principale

La résidence principale est définie par l'article L. 631-7-1, A du Code de la construction et de l'habitation , par référence à l'article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, comme le logement occupé au moins huit mois par an - sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure - soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à sa charge, ce qui se traduit dans les nouveaux textes par une durée de location possible de cent vingt jours .
La résidence s'entend de celle du propriétaire, mais également de celui qui est titulaire d'un bail d'habitation entrant dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Cette loi prévoit dans son article 8 que le locataire doit obtenir l'accord écrit du bailleur pour sous-louer. À défaut d'accord, le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire le reversement des loyers indûment perçus en invoquant le droit d'accession prévu aux articles 546 et 547 du Code civil .
Récemment, l'Union sociale pour l'habitat (confédération de l'ensemble des bailleurs sociaux) a adressé une mise en demeure à plusieurs plateformes de location de courte durée pour rappeler l'interdiction faite aux locataires du parc social de mettre leur logement en location .
Déclarations. Si le bien est la résidence principale du loueur, il n'y a pas de déclaration préalable à effectuer en mairie .
Toutefois, si le bien est situé dans une commune où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l'habitation (« zones tendues »), l'enregistrement sera obligatoire . Le numéro d'enregistrement attribué par la commune doit figurer obligatoirement sur toute offre de location .
On rappellera que les communes concernées sont : Paris, les communes de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), communes de plus de 200 000 habitants, communes où le conseil municipal ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent aura délibéré en faveur d'un régime de procédure d'autorisation de changement d'usage (applicable dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants) ou sur décision du préfet sur proposition du maire dans les autres villes . Il en résulte que de nombreuses communes du littoral, spécialement méditerranéen, ont pris des décisions d'application de ces dispositions et donc que cette réglementation est applicable sur une grande partie du territoire proposant des locations touristiques.

Nota

La location saisonnière de la résidence secondaire

La résidence secondaire est celle qui ne répond pas à la notion de résidence principale soit parce que le loueur possède une autre résidence principale, soit parce que ce logement est loué plus de cent vingt jours par an.
La déclaration en mairie de la location saisonnière est prévue par l'article L. 324-4-1-1 du Code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». Cette déclaration doit être effectuée sur un formulaire Cerfa no 14004*02 que l'on trouve en mairie ou sur le portail service-public.fr.
Le même article précise que : « Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 ».
Si la commune a mis en place un numéro d'enregistrement, la déclaration n'est pas nécessaire, l'enregistrement suffit.
L'autorisation préalable de changement d'usage est prévue à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation. Elle s'applique dans les communes définies à l'article précédent (V. supra, no ) et fait suite à la déclaration effectuée en mairie. Le maire peut décider ou non d'accorder ce changement d'usage. Cette autorisation est temporaire et délivrée par les mairies qui en fixent la durée (par ex., trois ans à Grimaud et à Saint-Cyr-sur-Mer et deux ans à Nice). Pendant la durée de cette autorisation, le logement perd sa qualité de local d'habitation pour devenir commercial . À l'expiration de l'autorisation temporaire, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d'habitation.
Certains ont pu écrire qu'il s'agissait d'un véritable permis de louer puisque sans cette autorisation la location saisonnière n'est pas possible . Toutefois, compte tenu de la possible confusion avec la législation d'amélioration de l'habitat insalubre (dont il sera fait état ci-après) nous partageons l'avis d'un praticien pour qui le permis de louer n'est pas concerné par cette législation puisque ce dernier « n'a vocation à s'appliquer qu'aux locations à usage d'habitation, vides ou meublées, lesquelles constituent la résidence principale du locataire » .
Compensation. La compensation est prévue par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation , à l'article 3 du règlement municipal de Paris relatif au changement d'usage et par délibération dans certaines communes .
Celle-ci consiste à transformer des surfaces commerciales en logement pour compenser la perte de surfaces d'habitation du local transformé. Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d'un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. La mairie de Paris précise que « cette compensation a pour but la préservation de l'équilibre entre l'habitat et les activités économiques ».
Cette règle peut varier selon les arrondissements et impose donc d'acheter une surface équivalente, voire le double, pour compenser la perte d'un logement (destiné à la location touristique) par la création d'un autre logement.
La compensation n'est pas une taxe. Il s'agit du transfert de la commercialité d'un local à un autre usage que l'habitation vers un local d'habitation permettant à ce dernier d'obtenir un changement d'usage à caractère définitif . Ce dispositif est donc très lourd et écarte pratiquement la possibilité d'une location meublée de courte durée de sa résidence secondaire dans les secteurs où cette disposition est applicable.

Nota

Nota

Cette compensation est réelle et reste attachée au logement qui bénéficie de celle-ci
.

Les sanctions et les contrôles de la puissance publique

La législation sur la location meublée a prévu des sanctions pour garantir l'efficacité des règles mises en place et un contrôle spécial.
- Sanction. - Les sanctions pour non-respect des règles ont tendance à l'alourdir.
En premier lieu, le décret no 2009-1650 du 23 décembre 2009 prévoit que le non-respect de l'obligation de déclaration prévue à l'article L. 324-1 du Code du tourisme est puni d'une amende de troisième classe, soit 450 €.
En deuxième lieu, l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation contient, depuis la loi Alur , un dernier alinéa rédigé de la manière suivante : « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
Dans les communes concernées, cette disposition entraîne les conséquences suivantes :
  • 50 000 € d'amende par local irrégulièrement transformé et une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré utile. Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête de la commune dans laquelle est situé le local (CCH, art. L. 651-2) ;
  • nullité de plein droit de tous accords ou conventions conclus en violation de cette disposition (CCH, art. L. 631-7, al. 5) ;
  • en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, le loueur risque jusqu'à un an d'emprisonnement et 80 000 € d'amende (CCH, art. L. 651-3).
En troisième lieu, la loi Elan du 23 novembre 2018, précitée, a prévu des sanctions plus dissuasives en modifiant l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme :
  • 5 000 € en cas d'absence d'enregistrement dans les communes de plus de 200 000 habitants ayant mis en place un numéro d'enregistrement ;
  • 10 000 € en cas d'absence de réponse lorsque les services de ces mêmes communes demandent au bailleur un décompte des nuitées annuelles pour vérifier le respect de la limite des cent vingt jours.
Les plateformes de location n'ont pas été oubliées par ce texte qui prévoit à l'article L. 324-2-1 du même code :
  • 12 500 € d'amende par annonce ne comportant pas le numéro visé ci-dessus ;
  • 50 000 € d'amende pour tout logement dont le décompte de nuitées n'est pas transmis à la commune qui a mis en place la procédure d'enregistrement. Il est même prévu à l'alinéa 2 de ce texte que la plateforme numérique ne doit plus offrir à la location le meublé loué par son intermédiaire plus de cent vingt jours par an. Le décret no 2019-1104 du 30 octobre 2019, pris en application de ce texte insère, après l'article R. 324-1-2 du Code du tourisme, les articles R. 324-2-1 et R. 324-3 qui précisent que les communes peuvent interroger les intermédiaires au plus une fois par année civile. Ceci doit permettre à ces dernières de connaître les biens, situés sur leur territoire, qui sont loués en location meublée touristique en cours d'année et ceux de l'année précédente, mais également de savoir si la durée de ces locations a excédé cent vingt jours par an .
Pour éviter ces sanctions, certains propriétaires pourraient être tentés de louer leur bien en location meublée à une société commerciale en autorisant cette dernière à sous-louer de manière temporaire ce logement. De cette manière, le propriétaire s'exonère de toute formalité et peut se croire à l'abri des sanctions ci-dessus énoncées au motif que c'est son locataire qui commet l'infraction. Statuant sur ce procédé, la Cour de cassation a fait preuve de fermeté vis-à-vis du propriétaire en validant les condamnations prononcées à son encontre au motif qu'il connaissait l'infraction de son locataire et en précisant que cette amende civile n'est pas contraire au principe constitutionnel de légalité des délits et des peines .
Les développements ci-dessus peuvent être synthétisés par le tableau suivant :
Les autorisations nécessaires pour une location touristique de courte durée
Résidence principale
Nota : au-delà de cent vingt nuitées par an, la résidence perd son caractère de résidence principale.
Résidence secondaire
- Autorisation du propriétaire du logement. - Lorsque le local est mis en location par le locataire, l'autorisation du propriétaire du logement est indispensable. Nous avons vu ci-dessus (V. supra, no ) que cet accord est nécessaire pour sous-louer son logement sous peine de restitution des fruits obtenus. Mais cette sous-location non autorisée peut également entraîner une demande en résiliation du bail, le versement de dommages et intérêts de la part du locataire principal, et ce dernier est susceptible de perdre son droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrivera à échéance.
Un réseau d'agences propose un nouveau type de convention en prévoyant la sous-location autorisée par le propriétaire avec un partage de revenus sur la base suivante :
  • 23 % pour le propriétaire ;
  • 70 % pour le locataire ;
  • 7 % pour l'agence.
À ce jour, nous n'avons pas de retour d'expérience sur le nombre de conventions signées.
Le règlement de copropriété a été invoqué comme pouvant permettre de limiter les meublés touristiques.
Avant une décision récente de la Cour de cassation, un éminent auteur avait distingué entre :
  • la possibilité pour le règlement de copropriété d'interdire ou de réglementer les meublés de tourisme ;
  • la possibilité d'action du syndicat de copropriétaires en cas de non-respect des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ;
  • la possibilité, pour le syndicat, d'agir sur le fondement des inconvénients anormaux de voisinage.
Ces deux dernières possibilités sont toujours d'actualité et nous renvoyons à cet article pour leur mise en œuvre.
La première possibilité peut résulter :
  • soit du règlement de copropriété lui-même qui peut limiter , voire interdire les locations touristiques dans les immeubles soumis au statut de la copropriété. Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ». Si cette disposition manque de précision, elle a été définie lors des travaux préparatoires de la loi par « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble ainsi que la situation sociale de ses occupants » . Ainsi la jurisprudence a-t-elle validé l'interdiction de diviser les lots pour en faire des chambres meublées au motif que la multiplication du nombre des occupants porte atteinte au standing de l'immeuble , mais a précisé que la location en meublé ne peut être interdite si elle porte sur un appartement entier ;
  • soit du respect de la destination de l'immeuble. La jurisprudence traditionnelle a été modifiée sur ce point par un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 . Dans cette décision, la Cour de cassation devait répondre à la question de savoir si les clauses d'un règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble peuvent entraver le droit d'un copropriétaire de transformer librement son lot en meublé de tourisme. Elle y répond de la manière suivante : « attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, (…), la cour d'appel qui en a souverainement déduit que ces rotations de périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision ». Dans son commentaire de cette décision, Mme Christelle Coutant-Lapalus précise que celle-ci est parfaitement justifiée au regard des nuisances particulières que peuvent occasionner ces locations qui multiplient les allées et venues et augmentent les nuisances sonores.
À notre sens, il ne s'agit pas d'un coup d'arrêt à la location sauvage d'appartement (hors résidence principale du loueur) dans les copropriétés dont le règlement ne prévoit pas la possibilité d'une activité commerciale mais plutôt d'une évolution par rapport à l'ancienne jurisprudence de la cour. En effet, cette jurisprudence considérait que les locations meublées traditionnelles étaient conformes à une destination d'habitation dès lors que l'immeuble n'était pas de très grand standing et que lesdites locations ne causaient pas de nuisances excessives. Souvent le juge faisait, en la matière, le parallèle avec le va-et-vient d'une clientèle de profession libérale. Si celle-ci était admise dans l'immeuble, il ne voyait aucune raison d'interdire les locations meublées » . À titre d'exemple, on relèvera une décision de la Cour de cassation du 8 juin 2011 .
Dans l'espèce qui a donné lieu à la décision du 8 mars 2018, les copropriétaires avaient divisé leur lot en quatre « hôtels studios meublés » destinés à la location, avec prestations de services, disponibles sur un site de réservation en ligne. Il s'agissait bien d'une location de type commercial sans lien avec le simple particulier qui loue sa résidence principale moins de cent vingt jours par an, et la Cour de cassation a pu approuver la cour d'appel d'avoir souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble.
Comme l'indique un praticien , « il existe de nombreuses situations possibles, et l'issue des contentieux reste incertaine, à moins qu'il n'existe une prohibition de toute activité commerciale ». Néanmoins, invoquer le fait que ce type de location relève des bénéfices industriels et commerciaux et non des bénéfices non commerciaux pour présumer de la commercialité de l'activité exercée n'emporte pas notre conviction. Le caractère répété des nuisances dans le cadre d'une location de courte durée n'a rien d'équivalent avec la stabilité de la location meublée d'une résidence principale prévue à l'article I bis de la loi du 6 juillet 1989 .

Pratique

Il ressort de ces décisions que les seules certitudes actuelles sont les suivantes :

Le contrôle de cette activité s'opère à deux niveaux : celui de la puissance publique et celui des particuliers.
Contrôle exercé par la personne publique. Le contrôle relève des communes dans lesquelles sont situés les biens concernés. Les collectivités ont créé des cellules chargées de recenser les annonces pour vérifier que le logement a fait l'objet d'une déclaration en mairie et que le numéro d'enregistrement qui lui a été attribué figure sur celle-ci . Il en est de même de la conformité du logement avec la réglementation sur le changement d'usage prévu à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
À Paris, la Brigade de répression de la délinquance astucieuse (BRDA) de la préfecture de police est à l'œuvre, et des agents du service municipal du logement sont également chargés des contrôles sur place.
Si la constatation de l'infraction relève des agents municipaux, l'amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés .
Ces contrôles sont prévus par deux articles du Code de la construction et de l'habitation, savoir :
Art. L. 651-6 : « Les agents assermentés du service municipal du logement sont nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal d'instance de leur résidence et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel.
Leur nombre est fixé à 1 par 30 000 habitants ou fraction de ce chiffre. Ce nombre peut être augmenté par décision ministérielle.
Ils sont habilités à visiter les locaux à usage d'habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement.
Ils doivent être munis d'un ordre de mission personnel ainsi que d'une carte d'identité revêtue de leur photographie.
La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures ; l'occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l'ordre de mission, la visite s'effectue en sa présence.
En cas de carence de la part de l'occupant ou du gardien du local, l'agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police. Les portes doivent être refermées dans les mêmes conditions ».
Art. L. 651-7 : « Les agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu'ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle.
Quiconque fait volontairement obstacle, en violation des prescriptions ci-dessus, à la mission des agents du service municipal du logement, est passible de l'amende civile prévue à l'article L. 651-4 » .
- Question prioritaire de constitutionnalité. - Ces deux textes ont fait l'objet d'une question prioritaire de constitutionnalité par la Cour de cassation . Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 5 avril 2019 en se référant à la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789.
Le sixième alinéa de l'article L. 651-6 du Code de la construction et de l'habitation, qui autorise les agents du service municipal du logement, en cas de refus ou d'absence de l'occupant du local ou de son gardien à se faire ouvrir les portes et à procéder à une telle visite sans l'accord de l'occupant du local ou de son gardien, et sans y avoir été préalablement autorisés par le juge, a été déclaré contraire à la Constitution au motif qu'il méconnaît le principe de l'inviolabilité du domicile.
La seconde phrase du premier alinéa de l'article L. 651-7 du Code de la construction et de l'habitation, qui reconnaît aux agents assermentés du service municipal du logement le droit de recevoir toute déclaration et de se faire présenter toute pièce ou document établissant les conditions dans lesquelles les lieux sont occupés n'a pas été jugée comme méconnaissant les droits de la défense ni le droit à un procès équitable.
Comme le remarque un auteur , les effets de cette déclaration d'inconstitutionnalité sont importants puisqu'à compter de la date de publication de cette décision, l'alinéa 6 de l'article L. 651-6 est immédiatement abrogé et cette décision est donc applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date .
Depuis l'entrée en vigueur, au 1er décembre 2019, des articles R. 324-2.-1 et R. 324-3 du Code du tourisme, les communes qui ont mis en œuvre une procédure d'enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent adresser à la personne qui prête son concours à cette location, notamment les plateformes numériques, une demande d'information portant sur les locations, situées sur tout ou partie de son territoire, de l'année en cours et celles de l'année civile précédente. Par ce biais les communes devraient pouvoir être informées du respect ou non de la réglementation sur leur territoire. Toutefois, ce décret prévoyant que « le format de la demande est fixé par arrêté des ministres chargés respectivement du tourisme et du logement », la réponse de ces plateformes risque de se faire attendre.
Le contrôle du changement d'usage. Le dernier alinéa de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation dispose que constitue un changement d'usage « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
Un local est réputé à usage d'habitation s'il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.
En s'appuyant sur ce texte, et spécialement sur l'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation qui prévoit une amende de 50 000 € par logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu'à la régularisation, la ville de Paris a assigné deux propriétaires.
La Cour de cassation, « par deux arrêts du 28 novembre 2019 ayant fait l'objet d'une large diffusion » , rejette les demandes de la ville de Paris .
Dans la première affaire (no 18-24.157), elle décide que les locaux ayant fait l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux sont autorisés.
Dans la seconde affaire (no 18-23.769), la Haute juridiction décide que l'affectation du bien à usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'était pas établie par la ville de Paris et que la preuve d'un usage d'habitation à la date du 23 janvier 2017 était inopérante.
Il en résulte que, dans ces deux affaires, la ville de Paris n'a donc pas pu se prévaloir d'un changement d'usage illicite .
Le contrôle exercé par les personnes privées. Le contrôle est principalement effectué par le syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire du syndic agissant soit en vertu de ses pouvoirs propres, soit en vertu d'une décision prise en assemblée générale .
Dans l'hypothèse où l'activité de meublé touristique est directement interdite par le règlement de copropriété, le syndic pourra agir en fonction de ses pouvoirs propres. Dans les hypothèses moins précises, il aura tout intérêt à agir en vertu d'une décision de l'assemblée des copropriétaires. On relève que dans la plupart des décisions prises par les tribunaux, cette action fait suite à une décision prise en assemblée.
L'assemblée pourra agir directement contre le propriétaire pour les troubles que celui-ci cause à l'immeuble. Si les troubles sont causés par son locataire, le copropriétaire en est toujours directement responsable sans que le locataire puisse invoquer une inopposabilité du règlement de copropriété à son encontre .
Le syndic pourra également utiliser l'action oblique pour demander l'annulation du bail sous la triple condition :
  • de se heurter à l'inaction du copropriétaire bailleur de faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété ;
  • de constituer une infraction suffisamment grave aux clauses du bail ;
  • de puiser sa cause dans une violation effective du règlement de copropriété.
Plus récente est la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'agir sur le fondement des inconvénients anormaux de voisinage. Après un débat doctrinal , la Cour de cassation a clairement affirmé « qu'un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage » . Néanmoins, pour agir sur ce fondement, le syndicat des copropriétaires devra rapporter la preuve que l'ensemble des copropriétaires est affecté par le trouble. Cette preuve peut être difficile à établir en pratique lors de séjours de courte durée .
Le contrôle pourra également être exercé par un copropriétaire sous l'angle de ce même trouble anormal de voisinage sous la condition qu'il justifie d'un lien de causalité et d'une nuisance excessive, c'est-à-dire dépassant les désagréments que chacun doit tolérer de ses voisins, et qui sont inhérents à la vie en société.
- Nullité. - Il résulte de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation :
Al. 5 : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ».
Al. 6 : « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
Les conventions contraires aux obligations issues des règles d'ordre public du changement d'usage sont nulles de plein droit ; toutefois, ce texte n'est pas invoqué devant les tribunaux .