Où est passé le droit commun des baux d'habitation ?

Où est passé le droit commun des baux d'habitation ?

- Droit commun devenu d'exception. - Comme le souligne pertinemment un auteur , la détermination du champ d'application du droit commun est par essence inconcevable, en tant qu'il a une vocation résiduelle. Toutefois, la multiplication des législations spécifiques depuis la loi de 1948 a remis en cause la notion de droit commun. Le droit commun du Code civil est devenu d'application exceptionnelle, à défaut de dispositions spéciales. De telle sorte que le « droit commun » des baux d'habitation est désormais celui de la loi du 6 juillet 1989 .
- Un « déménagement » imparfait. - Le droit commun des baux d'habitation a quitté le Code civil :
  • l'article 1er de la loi de 1989 énonce que le droit au logement est un droit fondamental, sans évidemment que l'on puisse considérer que ce principe est restreint aux seuls baux régis par elle-même ;
  • la loi de 1989 est devenue le siège du régime primaire, même si elle n'a vocation à régir que certains baux : la majorité en nombre de logements, mais la minorité en typologie des baux ;
  • la loi de 1989 a intégré les locations meublées à titre de résidence principale ; avant la loi Alur, elles étaient soumises aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, issus de la loi du 29 juillet 1998 ;
  • le bail mobilité, création de la loi Elan, est régi par un titre ter de la loi de 1989, aux articles 25-12 à 25-18 ;
  • alors que tant pour le bail meublé que pour le bail mobilité, l'extension du champ d'application des dispositions de la loi de 1989 par l'introduction de titres particuliers est partielle, toutes les dispositions ne leur étant pas applicables, et de manière différenciée pour les deux ;
  • les règles de droit commun issues du Code civil ont été progressivement écartées mais restent applicables à de nombreux baux, à titre exclusif ou complémentaire .
Et ce alors même que de nombreux rapports locatifs demeurent exclus de ces dispositions . Par ailleurs, il est des situations d'occupation de logement hors du cadre d'un contrat de louage, comme les logements-foyers ou les logements de fonction, pour lesquels l'occupant doit être protégé au même titre.
Cette localisation rend la lecture et l'appréhension du droit des baux d'habitation encore plus difficile, imposant une gymnastique d'esprit guidée au fil des articles (de la loi de 1989, mais aussi du Code de la construction et de l'habitation) par des renvois, restrictions et exceptions. Nous avons choisi de présenter un grand nombre de développements du présent titre sous forme comparative et synoptique pour aider les praticiens que nous sommes à mieux appréhender cette matière dense.
Il nous paraîtrait opportun de revoir l'architecture de cette discipline, en distinguant : un droit général des baux, mettant en exergue le régime primaire des baux d'habitation et son champ d'application, et un droit spécial de la location spéciale d'habitation, distinguant les statuts particuliers, comme les logements conventionnés ou locatifs sociaux.