Le permis de démolir

Le permis de démolir

À l'origine, la législation sur le permis de démolir est liée à la crise du logement qui sévissait dans certaines villes au lendemain de la dernière guerre . Cette législation a été plusieurs fois modifiée pour aboutir à celle issue de la réforme du 8 décembre 2005 et de sondécret d'application du 5 janvier 2007 qui introduit les articles R 421-26 à R. 421-29 et les articles R. 451-1 à R. 453-1 nouveaux dans le Code de l'urbanisme .
Nous distinguerons le champ d'application du permis de démolir (§ I) et ses liens avec la législation sur le maintien dans les lieux de l'occupant du logement (§ II).

Le champ d'application du permis de démolir

- Les zones concernées par le permis de démolir. - Elles sont limitativement énumérées par le Code de l'urbanisme et ne s'étendent pas à l'ensemble du territoire national. Il faut, en premier lieu, que les travaux visent à démolir une construction dans une commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir (C. urb., art. R. 421-27).
Dans l'hypothèse où le conseil municipal n'a pas statué sur ce point, l'article L. 421-28 du même code prévoit l'obligation d'un permis de démolir lorsque la construction concernée :
  • est située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ;
  • dans les abords d'un monument historique ;
  • dans un site inscrit, classé ou en instance de classement ;
  • dans un territoire présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.
On relèvera que l'article L. 421-28 du Code de l'urbanisme se préoccupe plus du cadre de vie que de la protection de la crise du logement. Il en est de même pour l'étendue des travaux concernés.
Les démolitions concernées par le permis sont, au regard de l'article R. 421-7 du Code de l'urbanisme, « les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction ». Reste que, selon la jurisprudence, seules les destructions visibles de l'extérieur sont concernées par cette législation.
Ainsi la démolition d'un portail et d'un mur , d'une terrasse pavée sur dalle , d'un escalier extérieur donnent lieu à délivrance d'un permis de démolir.
En revanche, une modification du cloisonnement intérieur et une fermeture de la cage d'escalier , les travaux qui ne portent pas atteinte au gros œuvre du bâtiment ne sont pas concernés par cette législation.
Toutefois, cette obligation d'obtenir un permis de démolir a été déclarée applicable lorsque les travaux rendent inutilisable tout ou partie de la construction. C'est le cas du propriétaire qui dépèce son immeuble pour en chasser les occupants ou lorsque les travaux ont pour effet de mettre l'immeuble en péril .

Le permis de démolir et le maintien dans les lieux du locataire

La loi no 48-1360 du 1er septembre 1948, relative aux rapports entre les bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, bien connue pour le maintien dans les lieux institué par son article 4, a prévu que le droit à ce maintien ne s'applique pas si le propriétaire détruit pour reconstruire un autre immeuble d'une surface habitable supérieure (art. 11) ou s'il effectue des travaux de surélévation ou d'addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble (art. 12).
Dans ces hypothèses, « le propriétaire devra donner un préavis de six mois pour vider les lieux », mais la validité du congé est subordonnée à celle du permis de construire .
Les habitations à loyer modéré connaissent une législation comparable, prévue à l'article L. 442-6 du Code de la construction et de l'habitation, qui précise qu'en cas d'autorisation de démolir ou de convention Anru , le locataire pour lequel un logement a été conçu pour son relogement ou qui a refusé trois offres de relogement « est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».