Le changement de destination

La nécessité d'une autorisation lorsqu'il y a changement de destination de l'immeuble est relativement récente puisqu'elle n'a été introduite dans le Code de l'urbanisme que par la loi n^o 76-1285 du 31 décembre 1976. Aujourd'hui c'est l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme qui détermine les destinations à prendre en compte au regard des autorisations d'urbanisme.

Avant d'indiquer les autorisations prévues par le code (§ II), nous nous attacherons à définir ce qu'il faut entendre par changement de destination (§ I).

La notion de changement de destination

- Le changement de destination ne doit pas être confondu avec le changement d'usage de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation. - Le changement de destination n'est pas lié à des considérations sociales, mais uniquement à des considérations propres aux règles d'urbanisme notamment pour ce qui relève de la desserte des immeubles, des places de stationnement et éventuellement du coefficient d'occupation des sols.

Le changement de destination ne vise pas directement à protéger le logement, comme le prévoit l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, mais à vérifier que le logement est bien intégré dans son environnement. Ainsi il permet notamment à la personne publique de vérifier que le nombre de places de stationnement est compatible avec le nouvel usage qui sera donné au bâtiment. Il ne vise pas une surélévation qui entraîne la création de logements supplémentaires .

En cas d'abandon de la destination primitive, la jurisprudence apprécie les changements en fonction de la dernière utilisation effective des locaux. Le changement affectant seulement une partie de l'immeuble entre dans le cadre de cette législation.

Les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l'urbanisme définissent les destinations et les sous-destinations suivantes :

Les autorisations de changement de destination et de sous-destination

- Changement de destination. - Le changement de destination d'un bâtiment existant pour l'une des cinq destinations précitées peut être soumis à une simple déclaration préalable ou à un permis de construire. Si le projet relève de plusieurs régimes différents, c'est la formalité la plus contraignante qui doit être respectée : en ce cas, une demande de permis de construire dispense de toute autorisation préalable .

Un permis de construire sera exigé par l'article R. 421-14 du Code de l'urbanisme lorsque le changement d'usage s'accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m². Il ne faut pas omettre que l'article R. 421-16 prévoit que « tous les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire ».
Une déclaration préalable est requise par l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme lorsque le changement d'usage ne s'accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m².

- Changement de sous-destination. - Un changement de sous-destination à l'intérieur de l'une des cinq destinations requiert :

un permis de construire lorsque le changement s'accompagne des travaux ci-dessus énoncés ;
aucune formalité : s'il s'agit d'un changement de sous-destination ne s'accompagnant pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m².

Tableau récapitulatif des autorisations administratives requises en cas de changement de destination ou de sous-destination.