La surélévation de bâtiments existants

La surélévation de bâtiments existants

L'article L. 111-4-1 du Code de la construction et de l'habitation permet de déroger à certaines règles générales d'urbanisme afin de favoriser la surélévation des immeubles dans les zones tendues. En cas de surélévation d'un immeuble achevé depuis plus de deux ans, situé en zone tendue, le préfet peut accorder des dérogations relatives à l'isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, à l'aération, à la protection des personnes contre l'incendie et aux lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, lorsque :
  • eu égard à la structure et la configuration de la partie existante, la mise en œuvre des règles ne permet pas de satisfaire les objectifs poursuivis ;
  • les caractéristiques du bâtiment à surélever, notamment structurelles ou liées aux matériaux en place ne permettent pas d'atteindre ces objectifs ;
  • le projet de surélévation ne dégrade pas les caractéristiques des logements de la partie existante du bâtiment, notamment en matière de sécurité et d'aération.
La décision accordant la dérogation peut être assortie de prescriptions particulières et imposer des mesures compensatoires imposées au maître d'ouvrage. L'absence de réponse dans un délai de trois mois vaut acceptation de la demande de dérogation.
La loi Alur a introduit des dispositions incitatives à la création de logements, et notamment :
  • suppression du coefficient d'occupation des sols (COS) dans les zones couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ;
  • suppression de la superficie minimale du terrain pour construire.
- Fiscalité. - La surélévation en vue de la création de locaux d'habitation est également encouragée fiscalement par l'exonération d'impôt sur le revenu des plus-values immobilières résultant de la cession de droits de surélévation d'immeubles existants jusqu'au 31 décembre 2020 .
- En copropriété. - La loi Alur a permis que la décision de surélévation d'un bâtiment existant ou la création de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif par les soins du syndicat des copropriétaires soit prise à la majorité de l'article 26 et non plus à l'unanimité .
Règles de majorité applicables pour la privatisation du droit de construire avant et après la loi Alur
Nous renvoyons aux développements du 112e Congrès des notaires de France qui demeurent d'actualité, notamment en ce qui concerne les difficultés de mise en œuvre du droit de priorité du propriétaire du dernier étage , tout en précisant que l'ordonnance no 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a modifié l'article 35 de la loi de 1965. Ce droit de priorité bénéficie désormais aux « copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée » et non plus à ceux « de l'étage supérieur du bâtiment surélevé ».