La réversibilité

Bien que conceptualisée par Le Corbusier dès 1914 , la réversibilité des bâtiments qui permet de transformer un local commercial ou de bureau en local à usage d'habitation sans avoir à engager des travaux lourds n'a été appréhendée que tardivement par le législateur. Nous avons vu ci-dessus que le nouvel article L. 152-6 du Code de l'urbanisme permet de déroger aux règles du plan local d'urbanisme. Ce texte permet également de déroger aux règles de densité et au stationnement, afin d'inciter à la transformation d'un immeuble à usage principal d'habitation.

La loi Elan renforce ce dispositif. Elle a ainsi supprimé l'objectif de mixité sociale pour lequel ces dérogations devaient être mises en œuvre et offre un bonus de constructibilité de 30 %, de manière à équilibrer financièrement les opérations de conversion de bureaux en logements. Ce texte crée également les immeubles de moyenne hauteur (IMH) dans lesquels les règles en matière d'incendie sont identiques, et ce qu'ils accueillent des logements ou des bureaux. Avec ce dispositif, le législateur souhaite ainsi encourager la mixité des usages au sein d'un même édifice, mais également leur réversibilité.

L'objectif des architectes est de concevoir des bâtiments qui pourront être transformés sans avoir recours au dépôt d'un permis de construire, mais avec une simple déclaration préalable. Cet objectif sera atteint si l'immeuble peut être transformé sans que les structures porteuses ou la façade soient modifiées .

La dernière innovation serait le permis de construire réversible ou mixte. Ce dispositif permettrait, à la suite d'une seule et même instruction, la délivrance d'une autorisation portant sur des destinations diverses. En ce sens, un « permis à double état » a d'ores et déjà été instauré par le décret portant application de la loi n^o 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2024. « À ce jour, ce permis n'est susceptible d'être délivré que dans ce cadre précis. Après avoir envisagé sa généralisation, les parlementaires l'ont finalement exclue. Selon eux, ce modèle de « permis à double état » n'apportait pas la réponse satisfaisante à la problématique posée par l'obsolescence de certains programmes de construction, dès lors que leur date d'évolution future n'est pas déterminée au stade de leur instruction. La question de la création d'un permis réversible généralisé demeure donc entière, l'outil juridique adéquat restant à inventer » .