La fiscalité de la location saisonnière

La fiscalité de la location saisonnière

Les aspects fiscaux de la location saisonnière ne sont pas étrangers à son succès . L'époque ou le loueur « oubliait » de déclarer les revenus issus de ce type de location est maintenant révolue et, depuis le 1er janvier 2017, la location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers, qu'elle soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel .
Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable .
Deux exceptions sont prévues à cette imposition pour les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale :
  • lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de sa location est fixé dans des limites raisonnables (CGI, art. 35 bis, I) ;
  • lorsque l'ensemble des loyers encaissés ne dépasse pas 760 € par an (CGI, art. 35 bis, II).
Dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux, le régime d'imposition est déterminé d'après les critères de droit commun : micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal. Le seuil du micro-BIC est fixé à 170 000 € pour les meublés de tourisme au sens de l'article L. 324-1 du Code du tourisme et les chambres d'hôtes et bénéficie également de l'abattement forfaitaire pour frais de 71 % .
Pour les contribuables relevant du régime réel d'imposition, il faut distinguer les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels. Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ;
  • ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal .
Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Dans l'une ou l'autre hypothèse, le loueur doit s'immatriculer auprès d'un centre de formalités des entreprises (CFE) :
  • pour les loueurs non professionnels, au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location ou celui qui génère les revenus les plus élevés (en Alsace-Moselle et dans les départements et régions d'outre-mer : auprès du service des impôts des entreprises). Cette immatriculation permet d'obtenir un numéro Siret et d'indiquer le régime d'imposition choisi ;
  • pour les loueurs professionnels, il s'agira du centre de formalités des entreprises en distinguant :
Enfin, dans l'hypothèse où il est assujetti aux prélèvements sociaux , le loueur en meublé, qu'il soit professionnel ou non professionnel est, sauf option contraire lors de l'affiliation pour relever du régime général de sécurité sociale, affilié au régime des travailleurs non-salariés (SSI [ex-RSI]) - CSS, art. L. 611-1.

Les extraordinaires avantages fiscaux de la location en meublé touristique

• Les revenus de la location en meublé, professionnelle ou non professionnelle, occasionnelle ou habituelle, ouvrent droit à un abattement de 71 % jusqu'à 170 000 € (l'abattement est de 3 % jusqu'à 15 000 € au titre du régime micro-foncier dans le cadre des revenus fonciers).
• Le bien loué peut faire l'objet d'un amortissement (ce qui est impossible pour un logement nu), déductible dans la limite du loyer perçu. Même s'il ne peut être source de déficit, cet amortissement est reportable indéfiniment et permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien .
• Si le propriétaire est un loueur en meublé non professionnel, l'amortissement déduit ne sera pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable réalisée lors de la vente du bien (contrairement à la plupart des États).
• Si le propriétaire est un loueur en meublé professionnel, il pourra bénéficier du dispositif d'exonération des plus-values de l'article 151 septies du Code général des impôts si l'activité a été exercée pendant au moins cinq ans précédant la cession .
La fiscalité de la location en meublé peut être résumée sous la forme du tableau suivant :

Les pièges de la fiscalité lorsque la location en meublé est exercée par une société

Lorsque le bien mis en location appartient à une <strong>société civile</strong>, il faut avoir présent à l'esprit que compte tenu du caractère commercial de cette activité et des dispositions de l'article 206-2 du Code général des impôts, la société devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS), sauf si le montant des recettes hors taxes n'excède pas 10 % du montant total des recettes.

Dans le cas, très fréquent, d'une société qui met gratuitement un logement à la disposition de ses associés, les revenus tirés de la location meublée occasionnelle seront ses seuls revenus et donc le seuil de 10 % sera immédiatement atteint avec comme conséquence un passage de la société à l'IS entraînant l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes.

Il semble que pour contourner cette difficulté, les professionnels conseillent de faire déclarer les revenus de la location en meublé au niveau de l'associé et non pas de la société
. Compte tenu de la récente jurisprudence de la Cour de cassation rappelée ci-dessus
sur le fait que les sous-loyers reviennent par accession au propriétaire en leur qualité de fruits civils, il serait redoutable que l'administration fiscale invoque l'abus de droit ou le caractère fictif de cette présentation.

Lorsque le bien appartient à une <strong>SARL de famille</strong>, il peut être envisagé d'utiliser la faculté d'opter pour le régime des sociétés de personnes prévu à l'article 239 <em>bis</em> AA du Code général des impôts
. De cette manière, le risque de passage à l'IS est écarté.

Toutefois, il suffit d'un divorce, d'une rupture de Pacs ou d'un décès pour que la condition requise ne soit plus remplie, entraînant fiscalement une cessation d'activité avec imposition immédiate des bénéfices en cours et taxation des plus-values latentes.

De plus, l'affiliation obligatoire au régime de la sécurité sociale des indépendants du gérant majoritaire de la SARL de famille peut entraîner des charges non prévues par celui-ci
.