Une fiscalité à l'appréciation des collectivités locales

Une fiscalité à l'appréciation des collectivités locales

Les collectivités locales bénéficient d'outils fiscaux leur permettant de façonner l'urbanisation future de leur territoire.
Il s'agit :
  • de la taxe d'aménagement (§ I) ;
  • du versement pour sous-densité (§ II) ;
  • et de la taxe foncière (§ III).

La taxe d'aménagement

La taxe d'aménagement finance la réalisation ou l'extension des équipements publics induits par l'urbanisation. Il s'agit par exemple des routes et des écoles.
– Le champ d'application de la taxe d'aménagement. – La taxe d'aménagement est due pour toutes les opérations d'aménagement et de construction, reconstructions et agrandissement soumises à un régime d'autorisation d'urbanisme (C. urb., art. L. 331-6, al. 1).
Elle est à la charge du bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme 1509284410936. Elle est due également par le constructeur ou l'aménageur en cas de travaux réalisés sans autorisation (C. urb., art. L. 331-6, al. 2).
Elle est constituée de plusieurs parts : une part communale ou intercommunale, une part départementale et, dans la région Île-de-France seulement, une part régionale (C. urb., art. L. 331-1 à L. 331-5).
Le législateur a prévu de nombreuses exonérations limitativement énumérées.
Certaines exonérations sont accordées automatiquement :
  • soit totalement, par exemple les constructions de locaux d'habitation bénéficiant d'un prêt locatif aidé d'intégration (PLA-I) ;
  • soit pour la part communale uniquement (C. urb., art. L. 331-7 et L. 331-8).
D'autres exonérations sont consenties au choix des collectivités sur la part leur revenant (C. urb., art. L. 331-9). Elles concernent notamment les logements sociaux ne bénéficiant pas de prêt PLA-I et les locaux à usage d'habitation principale financés à l'aide d'un PTZ.
– La base d'imposition de la taxe d'aménagement. – La taxe d'aménagement est assise sur une valeur forfaitaire du mètre carré de surface de construction (C. urb., art. L. 331-10). La surface de construction retenue en matière de taxe d'aménagement est légèrement supérieure à la surface de plancher utilisée dans le cadre des autorisations d'urbanisme.
La valeur forfaitaire est nationale, sauf pour les communes d'Île-de-France où elle est majorée. Elle est révisée chaque année (C. urb., art. L. 331-11).
Pour l'année 2018, son montant par mètre carré est de 726 € hors Île-de-France et 823 € en Île-de-France.
Un abattement de 50 % est appliqué sur certaines constructions limitativement déterminées 1509285787592. Cet abattement allège notamment la charge financière des résidences principales et des logements sociaux (C. urb., art. L. 331-12) 1503152793486.
Une valeur forfaitaire propre à certaines installations ou aménagements ne créant pas de surface de plancher est également instaurée (C. urb., art. L. 331-13). Sous cette réserve, les travaux ne créant pas de surface de plancher sont exemptés de taxe.
– Le taux applicable. – Pour chaque part de la taxe d'aménagement, la collectivité bénéficiaire fixe son propre taux dans la limite d'un plafond fixé par la loi.
Les communes fixent ce taux entre 1 et 5 %. Elles ont la faculté de différencier ce taux en fonction (C. urb., art. L. 331-14) :
  • des secteurs de leur territoire. À cet effet, un document graphique délimite les différentes zones ;
  • et des constructions ou aménagements imposables.
La commune est en mesure de fixer le taux applicable jusqu'à 20 % dans certains secteurs. Cette faculté est ouverte en cas de réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux, ou de création d'équipements publics généraux engendrés par l'importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs. (C. urb., art. L. 331-15). Les aménageurs et les constructeurs supportent uniquement le coût des équipements permettant de répondre aux besoins des futurs habitants du secteur.
Ainsi, la commune a l'obligation de justifier de la réalité des besoins du secteur et du coût des équipements mis à la charge des constructeurs. À défaut, la délibération est susceptible d'être annulée 1503156717551.
Les départements fixent librement le taux sans pouvoir excéder 2,5 %. La région Île-de-France le fixe pour chaque département la composant dans la limite de 1 % (C. urb., art. L. 331-17 et L. 331-18).

Le versement pour sous-densité

Le versement pour sous-densité favorise la densification des nouvelles constructions dans les zones urbaines ou ouvertes à l'urbanisation 1503163040054.
– Une taxe facultative réservée aux communes dotées d'un PLU. – Les communes dotées d'un PLU ont la faculté d'instituer un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement est dû par le bénéficiaire du permis de construire (C. urb., art. L. 331-36).
Cette taxe sanctionne une densité trop faible. Elle remplace le versement pour dépassement du plafond légal de densité, pénalisant à l'inverse la densification.
– La densité de la construction. – La densité de construction est le rapport entre la surface de plancher d'une construction (C. urb., art. R. 111-22) et la surface du terrain sur lequel la construction est implantée (C. urb., art. L. 331-35).
La partie inconstructible du terrain n'est pas prise en compte dans ce rapport 1509286755243.
Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain comprenant déjà un bâtiment à conserver, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la nouvelle construction. Toutefois, les extensions ou constructions de locaux annexes aux bâtiments déjà existants et les constructions dans les campings ou parcs résidentiels de loisirs n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe, n'étant pas considérées comme des constructions nouvelles (C urb., art. L. 331-38, al. 4).
– Une taxe limitée à certains secteurs. – La commune délimite les secteurs concernés par la taxe dans les zones urbaines ou à urbaniser de son PLU. Elle fixe ensuite dans chaque secteur le seuil minimal de densité applicable. Un document graphique figure en annexe du PLU (C. urb., art. L. 331-36, al. 2).
– Les opérations concernées. – Toutes les constructions nouvelles résultant d'une autorisation de construire tacite ou expresse, ainsi que les constructions édifiées sans autorisation sont susceptibles d'être imposables. Il s'agit des nouvelles constructions indépendantes, les extensions et annexes à un bâtiment existant étant exclues du dispositif 1503218320456.
Certaines constructions sont spécialement exonérées. Les constructions totalement exonérées de plein droit de la taxe d'aménagement sont exonérées du versement pour sous-densité (C. urb., art. L. 331-7, 1° à 3° et 7° à 9° et art. L. 331-41). La commune est également en mesure d'exonérer les constructions profitant de l'exonération de taxe d'aménagement au choix des collectivités dans les mêmes conditions et limites (C. urb., art. L. 331-41, al. 2) 1503221047040.
– Le seuil minimal de densité. – Le seuil minimal de densité est obligatoirement compris entre la moitié et les trois quarts de la densité maximale autorisée par le PLU (C. urb., art. L. 331-37).
En pratique, il est parfois difficile d'apprécier si le seuil minimal de densité se situe dans la fourchette autorisée. En effet, la densité maximale dépend de la structure parcellaire. Ainsi, elle est susceptible de varier d'un terrain à l'autre, à l'intérieur du même secteur 1503215134698.
Le seuil minimal de densité est fixé pour une durée minimale de trois ans à compter de son entrée en vigueur. Par dérogation, il est modifiable par la commune sans délai afin de favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété et le développement de l'offre foncière (C. urb., art. L. 331-36, al. 3 et 4).
– La procédure de rescrit. – Depuis la suppression des COS, la densité maximale d'un terrain est complexe à déterminer. Afin d'assurer la sécurité juridique des constructeurs, le contribuable de bonne foi bénéficie d'une procédure de rescrit (C. urb., art. L. 331-40).
Cette requête est obligatoirement préalable à la demande d'autorisation de construire.
La procédure de rescrit est utilisable dans les cas suivants :
  • si le terrain est en partie inconstructible pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou de servitudes administratives (C. urb., art. L. 331-35, al. 2) ;
  • si le seuil minimal de densité n'est pas atteignable du fait de servitudes administratives grevant le terrain (C. urb., art. L. 331-38, al. 5) ;
  • pour déterminer la densité maximale constructible sur le terrain.
Le demandeur présente les spécificités de son projet par écrit à l'administration concernée. Si le rescrit a pour objet la détermination de la densité maximale constructible, il joint une estimation motivée tenant compte de la nature du sol, de la configuration des parcelles, du caractère des constructions avoisinantes et des motifs liés aux économies d'énergie (C. urb., art. L. 331-40, al. 2).
L'administration dispose d'un délai de trois mois pour répondre de manière motivée.
À défaut de réponse dans ce délai, les propositions de solution du contribuable sont opposables à l'administration. S'agissant des demandes portant sur la constructibilité maximale du terrain, le seuil minimal de densité applicable est nécessairement inférieur aux trois quarts de la densité maximale déclarée.
En cas de réponse de l'administration départementale, le contribuable est autorisé à solliciter un second examen de sa demande auprès de l'administration centrale, sans pouvoir invoquer d'éléments nouveaux. À compter de sa saisine, l'administration centrale répond selon les mêmes règles et dans les mêmes délais que ceux de la demande initiale (C. urb., art. L. 331-40, al. 3).
– La détermination du versement pour sous-densité. – Le versement pour sous-densité est égal au produit de la moitié de la valeur de terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de construction résultant de l'application du seuil minimal de densité. La taxe est plafonnée à 25 % de la valeur du terrain (C. urb., art. L. 331-38 et R. 331-19). Un calcul spécifique s'applique pour les lotissements afin de tenir compte de la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité mentionné dans le certificat délivré par le lotisseur (C. urb., art. R. 331-20 et R. 442-11).
Pour permettre ce calcul, le pétitionnaire déclare la valeur du terrain d'assiette de son projet dans la demande de permis de construire (C. urb., art. L. 331-39).

Calcul du versement pour sous-densité

Une construction d'une surface de plancher de 200 m² est édifiée sur un terrain de 500 m². Le seuil minimal de densité est fixé à 0,6 et le terrain a une valeur de 160 000 €.

La densité de la construction projetée est de 200 m² / 500 m² = 0,4, soit inférieure au seuil minimal de densité de 0,6.

Le versement pour sous-densité s'établit comme suit :

(160 000 € / 2) × [(500 m² × 0,6) – 200] / (500 m² × 0,6) = 26 667 €.

Le versement est inférieur à 25 % × 160 000 € = 40 000 €. Il n'est pas plafonné.

L'exonération temporaire de taxe foncière

L'exonération temporaire de taxe foncière permet de soutenir directement la réalisation de nouvelles constructions.
– L'exonération de taxe foncière de principe. – Toutes les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans à compter de l'année suivant leur achèvement (CGI, art. 1383, I) 1503131677125. Le changement d'affectation d'un immeuble n'ouvre pas droit à l'exonération, à l'exception de la conversion d'un bâtiment rural en maison, local industriel ou commercial, à la suite d'importants travaux de transformation (CGI, art. 1383, II) 1503132092144.
En principe, l'exonération est totale pour les immeubles à usage d'habitation. Néanmoins, la commune a la faculté de supprimer l'exonération pour la part lui revenant (CGI, art. 1383, V). À cet effet, la délibération vise tous les immeubles à usage d'habitation ou seulement ceux n'étant pas financés au moyen de prêts aidés par l'État : PLA ou PAP (CCH, art. L. 301-1 et s.) ou de prêts conventionnés (CCH, art. R. 331-63) 1503133305561.
L'exonération est partielle pour les immeubles autres qu'à usage d'habitation, la part communale restant exigible (CGI, art. 1383, IV).
Le contribuable dispose d'un délai de quatre-vingt-dix jours suivant la réalisation de la construction nouvelle ou du changement d'affectation pour en informer le service des impôts dont dépend l'immeuble (CGI, art. 1406, I). L'information résulte du dépôt d'un imprimé dépendant de la nature du bien. L'achèvement des travaux est apprécié par le service des impôts selon les éléments d'information en sa possession.
À défaut de déclaration ou en cas de dépôt tardif de l'imprimé, l'exonération est en principe perdue. Elle est toutefois réduite à l'année suivant celle de la déclaration tardive. Au surplus, une amende de 150 € sanctionne le contribuable négligent (CGI, art. 1729 C).
– L'exonération des constructions économes en énergie. – Les logements neufs achevés depuis le 1er janvier 2009 et économes en énergie sont susceptibles d'être exonérés de taxe foncière (CGI, art. 1383-0 B bis).
Le niveau élevé de performance énergétique correspond au minimum au label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » 1503136547218.
Cette exonération porte sur 50 % ou 100 % du montant de la taxe foncière pendant une durée minimum de cinq ans. Chaque collectivité détermine le montant de cette exonération et sa durée pour la part lui revenant. Cette exonération concerne également les taxes spéciales d'équipement additionnelles profitant aux établissements publics fonciers. En revanche, elle ne s'applique pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 1503138283444.
Elle s'applique à compter de la troisième année suivant l'achèvement de la construction, lorsque les constructions nouvelles profitent également de l'exonération de principe de la taxe foncière (CGI, art. 1383-0 B bis, 2°) 1503137812373.
Le propriétaire adresse au service des impôts une déclaration sur papier libre, avant le 1er janvier de la première année d'application de l'exonération. La déclaration comporte les éléments d'identification du bien et le justificatif de sa performance énergétique.
Ainsi, une partie du coût des nouvelles constructions résulte des politiques fiscales mises en place par les collectivités locales.