L'occupation de l'existant

L'occupation de l'existant

Il est nécessaire d'adapter les immeubles existants aux besoins actuels en vue de leur occupation.
Mais il convient également d'occuper au mieux les logements existants déjà adaptés.
À ce titre, la location des biens situés en zone où la demande de logement est la plus forte est favorisée par le biais d'incitations fiscales (Sous-section I).
À l'inverse, les propriétaires d'immeubles volontairement inoccupés sont taxés (Sous-section II).
Les logements utilisés à un autre usage que la résidence principale sont également davantage taxés (Sous-section III).
Enfin, les propriétaires sont encouragés à louer les pièces inutilisées de leur résidence principale (Sous-section IV).

Le dispositif « Cosse ancien »

Le dispositif « Cosse ancien » instaure une déduction spécifique sur les revenus fonciers au profit du bailleur sous respect de certaines conditions (CGI, art. 31, I, 1°, o).
Il remplace les régimes « Borloo ancien » et « Besson ancien » dont il s'inspire. Ce dispositif intègre la localisation du logement. Il rend la location plus attractive dans les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande est le plus important.
– Les bénéficiaires du dispositif. – Les bénéficiaires de ce dispositif sont les personnes physiques et les associés de sociétés non soumises à l'IS.
– Les biens loués. – Le dispositif est ouvert à tous les logements neufs ou anciens donnés en location nue pour l'habitation principale du locataire.
Il concerne les logements situés dans les communes classées en zone A, A bis, B1 et B2. Par exception, les logements situés en zone C sont également éligibles s'ils sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale agréée, et s'ils sont destinés à l'hébergement de personnes défavorisées 1500735218355.
Ce dispositif ne s'applique pas si le locataire est déjà en place, sauf lorsqu'il s'agit d'un renouvellement du bail.
Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un de ses ascendants ou descendants. Le dispositif est également proscrit si le locataire est un associé de la société bailleur, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants.
– Une nécessaire convention avec l'ANAH. – Le bailleur signe une convention de location avec l'ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Cette convention, d'une durée minimum de six ans, est portée à neuf ans si des travaux sont subventionnés par l'ANAH. La convention relève du secteur intermédiaire ou du secteur social ou très social en fonction des plafonds de loyers et des ressources des locataires.
– La durée de la location. – Le contribuable s'engage à louer le logement nu pendant toute la durée de la convention avec l'ANAH. Les associés d'une société éligible au dispositif doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.
– Le montant de l'avantage fiscal. – L'avantage fiscal consiste en une déduction d'un pourcentage des revenus bruts des logements. Cette déduction est exclusive du régime du micro-foncier.
Le taux de la déduction varie en fonction du secteur de conventionnement choisi et de la localisation du bien loué 1514716046844.
En principe, l'avantage fiscal ne se cumule pas avec un autre régime fiscal de faveur. Toutefois, aucune restriction n'est prévue avec la réduction d'impôt des opérations de restauration immobilière 1500735812036.
– La durée de l'avantage fiscal. – La déduction spécifique s'applique à compter de la date d'effet de la convention et pendant toute sa durée. La déduction perdure à l'échéance de la convention, tant que le locataire reste en place, toutes autres conditions restant remplies.
Ce dispositif permet aux propriétaires éligibles de profiter d'une réduction de leurs revenus fonciers taxables. Ainsi, il encourage la location et contribue à lutter contre la vacance des logements. Au surplus, les propriétaires échappent à la fiscalisation des biens inoccupés.

La fiscalisation des biens inoccupés

Les propriétaires de biens inutilisés sont frappés de taxes spécifiques. Elles concernent :
  • les logements vacants (§ I) ;
  • et les immeubles commerciaux ou professionnels (§ II).

La taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants est un impôt annuel applicable dans certaines communes (CGI, art. 232).
– Les communes concernées. – La taxe sur les logements vacants concerne les biens situés dans les communes dépendant d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (CGI, art. 232, I).
La liste des communes concernées est fixée par décret 1500817085076.
– Les biens concernés. – La taxe concerne uniquement les logements vacants, c'est-à-dire non meublés, depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, art. 232, II).
Il s'agit des logements non soumis à la taxe d'habitation, ce qui exclut les résidences secondaires 1500817633207. Les hôtels, pensions et autres locaux exploités commercialement avant leur vacance ne sont pas concernés par la taxe 1501319112166.
Le logement doit être habitable ou susceptible de l'être, ce qui est apprécié au cas par cas. Un logement n'est toutefois pas considéré comme habitable si les travaux nécessaires à cet effet excèdent 25 % de sa valeur vénale 1500819652356.
La vacance d'un logement s'apprécie en fonction de sa durée d'occupation pendant une année civile. L'occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs exclut la vacance.
La taxe n'est pas due pour les logements occupés illégalement 1500818922240.
Elle n'est pas due non plus lorsque la vacance n'est pas volontaire. Cette appréciation relève de circonstances de fait. Les biens ayant vocation à disparaître ou à supporter des travaux de réhabilitation dans un délai d'un an sont exclus de la taxe. La solution est identique pour les biens mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur 1500819168079.

Logements vacants ou non vacants ?

Un logement est occupé :

La taxe est due en N+1 et N+3, le logement étant occupé moins de quatre-vingt-onze jours consécutifs au cours de l'année précédente correspondant à l'année de référence.

La taxe n'est pas due en N+2, le logement étant occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs en N+1.

– Le redevable de la taxe. – La taxe est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année ou par les personnes assimilées telles que l'usufruitier, le preneur à bail à construction, etc. (CGI, art. 232, III).
Les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte ne sont pas assujettis à cette taxe pour les logements destinés à être attribués sous conditions de ressources. Les dépendances du domaine public telles que les logements dans les lycées sont également exclues 1500818130966.
– Le montant de l'imposition. – L'assiette de la taxe est la valeur locative du logement retenue pour la taxe d'habitation.
Le taux est progressif. Il est de 12,5 % la première année d'imposition, 25 % les années suivantes (CGI, art. 232, IV).
Le taux de 12,5 % s'applique à chaque fois que le logement est concerné par la taxe, que ce soit la première fois ou non 1500820138865.

La taxe sur les friches commerciales

La taxe sur les friches commerciales est un impôt annuel frappant les immeubles commerciaux et professionnels désaffectés (CGI, art. 1530). Cette taxe est instaurée au choix des communes ou de leurs groupements à fiscalité propre ayant compétence en matière d'aménagement de zone commerciale.
– Les immeubles concernés. – La taxe est due pour les biens bâtis dont la valeur locative imposable retenue par l'administration fiscale relève des locaux commerciaux et biens divers (CGI, art. 1498). Elle ne concerne pas les bâtiments et terrains industriels ne figurant pas à l'actif d'une entreprise soumise à un régime réel d'imposition (CGI, art. 1500).
Les immeubles concernés ne sont plus affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et sont inoccupés depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Les biens ne relevant pas de la CFE ne sont pas concernés. L'inoccupation s'entend d'un bien n'étant plus affecté à une activité ou à l'habitation 1500812636572.
Toutefois, la taxe n'est pas due si l'absence d'exploitation est indépendante de la volonté du contribuable. Cette appréciation relève de circonstances de fait. Les biens ayant vocation à disparaître ou à supporter des travaux de réhabilitation dans un délai d'un an sont exclus de la taxe. Cette solution s'applique également aux biens mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneurs 1500812997022.
– Le redevable de la taxe. – La taxe est due par le redevable de la taxe foncière (CGI, art. 1530, III).
– Le montant de l'imposition. – L'assiette de la taxe est le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI, art. 1388).
Le taux est progressif. Il est de 10 % la première année d'imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième.
Par délibération prise par la collectivité, ce taux est majoré dans la limite du double (CGI, art. 1530, V).
Cette taxe supporte les frais de gestion de la fiscalité locale au taux de 8 %.
La réhabilitation d'anciens sites commerciaux est souvent aisée au plan technique. Le principal frein est le coût de ces opérations. L'instauration d'une taxe sur les friches de cette nature tend à les réduire. En revanche, les biens industriels en friche sont exclus de cette imposition, ce qui est regrettable. Par ailleurs, même si la réhabilitation d'un site industriel engendre des coûts encore plus importants, l'absence d'aide ne favorise pas une nouvelle utilisation des terrains les supportant.

Le dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance involontaire

La taxe sur les logements vacants et la taxe sur les friches commerciales ne sont pas exigibles si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
En complément de cette exonération, le propriétaire d'une maison normalement destinée à la location ou d'un immeuble à usage commercial ou industriel qu'il n'exploite plus lui-même bénéficie d'un dégrèvement de la taxe foncière (CGI, art. 1389).
La notion de maison est étendue à celle d'appartement par l'administration fiscale 1502188289666. Mais le bien ne doit pas être meublé 1502188960686.
Le loueur d'un immeuble à usage commercial ou industriel muni du matériel nécessaire à son exploitation bénéficie du dégrèvement, à l'inverse du loueur de bien nu 1502188577162.
Le dégrèvement est accordé à la demande du contribuable. La vacance ou l'inexploitation est retenue sous trois conditions :
  • qu'elle soit indépendante de la volonté du contribuable ;
  • qu'elle ait une durée de trois mois sans interruption minimum ;
  • qu'elle affecte soit la totalité du bien, soit une partie pouvant être louée ou exploitée séparément.
Le dégrèvement est calculé par mois entiers à partir du premier jour du mois suivant celui de la vacance jusqu'au dernier jour du mois où elle prend fin 1502189359380.

La majoration de la taxe d'habitation des résidences secondaires

Certaines communes ont la faculté de majorer la taxe d'habitation portant sur des logements non affectés à l'habitation principale (CGI, art. 1407 ter).
– Les communes concernées. – Cette faculté n'est ouverte qu'aux communes également concernées par la taxe sur les logements vacants (CGI, art. 232) 1501321597942.
– Les logements concernés. – La majoration ne concerne que les logements meublés non affectés à l'habitation principale 1501322870806. Il est indifférent que le bien appartienne à une personne physique ou morale.
En pratique, la majoration concerne les habitations utilisées à des fins personnelles ou familiales. Les logements occupés par une personne morale sont exclus de la majoration 1501323793778.
Le logement concerné est nécessairement imposable à la taxe d'habitation, autrement dit suffisamment meublé pour en permettre l'habitation sans considération de confort.
Les logements affectés à l'habitation principale, loués ou occupés par leurs propriétaires, à l'année ou périodiquement, sont exclus de cette majoration. L'habitation principale s'entend comme en matière d'impôt sur le revenu, c'est-à-dire du bien où le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille.
La majoration porte également sur les dépendances de l'habitation.
– Le montant de la majoration. – La majoration porte sur la cotisation de la taxe d'habitation. Ainsi, elle ne s'applique pas en cas d'exonération totale de cotisation de taxe d'habitation.
Il s'agit d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 %, variant au choix de la commune.
Néanmoins, la somme du taux de taxe d'habitation de la commune et du taux de taxe d'habitation de la commune multiplié par le taux de la majoration ne peut excéder le taux plafond de taxe d'habitation (CGI, art. 1407 ter, I, al. 3 et art. 1636 B septies).
– Les dégrèvements possibles. – Le contribuable concerné par la majoration bénéficie d'un dégrèvement dans les cas suivants (CGI, art. 1407 ter, II) :
  • s'il est contraint de résider dans un lieu distinct de son habitation principale pour des raisons professionnelles ;
  • s'il est hébergé durablement dans un établissement de soins tout en conservant la jouissance exclusive de son habitation principale ;
  • s'il ne peut occuper le logement à titre principal pour des causes étrangères à sa volonté. Cela vise les locaux précaires, ceux destinés à disparaître ou à être réhabilités, ceux mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneurs. Il s'agit de circonstances de fait dont la preuve incombe au contribuable 1501325567190.

La location ou sous-location d'une partie de la résidence principale

L'occupant, propriétaire ou locataire, considère parfois que son logement est trop grand au regard de ses besoins. Par souci d'économie, il décide alors de louer ou sous-louer une partie de son habitation principale.
Par principe, la location d'immeuble relève des revenus fonciers pour les biens loués nus et des BIC pour les biens meublés. Des exonérations sont toutefois consenties sous certaines conditions (CGI, art. 35 bis).
Le bailleur est exonéré d'impôt sur le revenu s'il loue une ou plusieurs pièces de sa propre résidence principale (§ I). Les locaux concernés sont loués soit à titre de résidence principale du locataire, soit à des personnes de passage (§ II).

La location ou sous-location d'une partie de la résidence principale du bailleur

– La location porte sur des pièces du logement occupé par le bailleur. – L'exonération bénéficie aux bailleurs louant ou sous-louant une ou plusieurs pièces de leur habitation principale. Cela conduit à réduire le nombre de pièces qu'ils occupent personnellement.
Il n'est pas nécessaire que la pièce ait été physiquement occupée par le bailleur avant la location. L'aménagement de la pièce préalablement à sa location ne remet pas en cause l'exonération. Le critère retenu est celui de la localisation des pièces au sein de la résidence du bailleur.
À l'inverse, les pièces louées formant un logement indépendant de l'habitation du bailleur ne rentrent pas dans le champ d'application de l'exonération. Le caractère indépendant ou non des pièces louées résulte de la configuration, de la superficie et de la disposition de l'immeuble : entrée autonome, cuisine et/ou salle de bains privative, nombre de pièces louées, etc. 1501335930001.
La location simultanée de plusieurs pièces à plusieurs locataires ne remet pas en cause l'exonération.

La nature de la location

– La résidence principale du locataire. – L'exonération profite aux locations et sous-locations de pièces constituant la résidence principale du locataire (CGI, art. 35 bis, I).
La location est obligatoirement meublée.
Les étudiants et apprentis ont leur résidence principale dans le lieu où ils séjournent habituellement au cours de leurs études, même s'ils conservent leur domicile légal chez leurs parents 1501336367475. L'exonération est aussi acquise si la ou les pièces sont louées à un saisonnier présent le temps de son contrat de travail.
Le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. À cet effet, l'administration fiscale publie deux plafonds, un pour l'Île-de-France et un pour les autres régions. Ils sont réévalués chaque année. Le loyer annuel par mètre carré de surface habitable hors charges ne doit pas dépasser le plafond de référence.
Pour l'année 2018, ces plafonds sont de 185 € en Île-de-France et 136 € dans les autres régions 1501337334177.
– La chambre d'hôtes. – Les personnes mettant de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, qu'ils en soient propriétaires ou locataires, sont passibles de l'impôt sur le revenu sur les recettes tirées de cette activité. Cette disposition vise les chambres d'hôtes.
Les produits de ces locations sont néanmoins exonérés d'impôt sur le revenu lorsqu'ils n'excèdent pas 760 € TTC par an. En cas de dépassement du plafond, la totalité des produits nets de la location est imposable.

Location meublée d'une partie de son habitation principale et fiscalité

Le bailleur d'une partie meublée de son habitation principale est exonéré d'impôt sur le revenu sous certaines conditions (CGI, art. 35 bis, I).
Il est également exonéré de contribution économique territoriale (CGI, art. 1459). Cette exonération porte aussi bien sur la CFE que sur la CVAE. Concernant les chambres d'hôtes, cette exonération ne joue qu'en l'absence de délibération contraire de la collectivité bénéficiaire de la cotisation.
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261 D, 4°). Toutefois, elles sont imposables à la TVA si, outre l'hébergement, l'exploitant ou son mandataire offre au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Le bailleur reste redevable de la taxe d'habitation, même sur la partie de son logement donnée en location (CGI, art. 1407). Par exception, sur délibération de la collectivité, les chambres d'hôtes situées en zone de revitalisation rurale sont exonérées de taxe d'habitation.
Le bailleur ou le locataire principal ne sont pas redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CGI, art. 234 nonieset s.), sauf s'il s'agit de personnes morales redevables de cette contribution et que l'immeuble est achevé depuis plus de quinze ans.
Les biens immobiliers loués en meublé ne sont pas considérés comme des biens professionnels au titre de l'impôt annuel sur la fortune immobilière, sauf si ces locations sont consenties par des personnes inscrites au RCS en qualité de loueurs professionnels, engendrent plus de 23 000 € de recettes annuelles, et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal 1502873629043.
En cas de cession du bien, le propriétaire est redevable de la plus-value immobilière sur la fraction de l'immeuble loué, cette fraction ne constituant pas sa résidence principale (CGI, art. 150 U, II-1°).
– L'impossible arrêt de l'étalement urbain. – La maîtrise de l'étalement urbain est un préalable indispensable à la sauvegarde des milieux naturels. Elle participe à l'évitement et à la réduction des atteintes aux milieux naturels. Ces efforts sont toutefois insuffisants pour répondre au besoin de logements résultant de la démographie croissante actuelle.
L'étalement urbain reste inévitable. L'extension de la ville porte nécessairement sur un milieu encore vierge de construction, qu'il soit agricole, forestier ou naturel. Si elles ne peuvent être ni évitées ni réduites, les atteintes à ces milieux doivent être compensées.