Le soutien financier en faveur des nouvelles constructions

L'édification de constructions nouvelles nécessite des investissements financiers importants.

À ce titre, la maîtrise du foncier est essentielle. Elle résulte le plus souvent de son acquisition. Néanmoins, l'utilisation de droits réels temporaires permet d'en alléger le coût. Ces contrats sont régis par une fiscalité particulière (Sous-section I).

Il existe également des aides directes en faveur des investisseurs immobiliers (Sous-section II).

L'allégement du poids du foncier grâce aux droits réels temporaires

L'utilisation de contrats spécifiques conférant au preneur un droit réel temporaire facilite la construction de nouveaux immeubles en dissociant le foncier et le bâti. La charge foncière se trouve ainsi réduite.

Ces contrats sont le bail emphytéotique, le bail à construction, le bail réel immobilier et le bail réel solidaire. Le bail à réhabilitation permet également la construction ou la rénovation lourde ^{1503390749577}.

Outre la diminution de la charge foncière, ces contrats présentent des particularités fiscales incitant à leur utilisation pour la construction de nouveaux immeubles. Elles portent sur :

l'enregistrement et la taxe de publicité foncière (§ I) ;
la taxe foncière (§ II) ;
l'impôt annuel sur la fortune immobilière (§ III) ;
et la remise des constructions au bailleur à l'extinction du bail (§ IV).

La formalité de l'enregistrement et la taxe de publicité foncière

– Une dispense d'enregistrement. – Les baux à durée limitée d'immeubles sont dispensés de la formalité de l'enregistrement ^{1506161418774}. La présentation volontaire à la formalité de l'enregistrement de l'acte par les parties donne lieu à la perception du droit fixe de 25 € (CGI, art. 739).

– Une exonération de taxe de publicité foncière pour les baux avec obligation de construire. – Les baux à construction sont exonérés de taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 1°).

L'administration fiscale étend cette exonération aux baux emphytéotiques concourant à la production d'immeubles, ainsi qu'aux baux réels immobiliers consentis à un preneur avec obligation de construire ^{1503391961105}. S'ils ne comportent pas d'obligation de construire, le bail emphytéotique et le bail réel immobilier supportent la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % sur le prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou sur la valeur locative réelle des biens loués si elle lui est supérieure (CGI, art. 689 et 742) ^{1503393068082}.

Dans tous les cas, l'exonération ne s'étend pas à la contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 879).

– La singularité du bail réel solidaire. – Les baux réels solidaires consentis à un opérateur professionnel chargé de construire les logements puis à un preneur accédant agréé par l'organisme foncier solidaire (OFS) sont exonérés de taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 5° et CCH, art. L. 255-3). Cette exonération profite à la fois au bail initial consenti à l'opérateur professionnel et au bail utilisateur signé avec le particulier ^{1503394348857}. L'exonération ne s'étend pas à la contribution de sécurité immobilière.

En revanche, le bail réel solidaire consenti directement par l'OFS à un preneur occupant le logement n'est pas exonéré de taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 5° et CCH, art. L. 255-2).

– Une exonération limitée aux baux. – L'exonération de taxe de publicité foncière profitant aux baux conférant au preneur un droit réel temporaire est de nature à favoriser leur développement. Toutefois, cette exonération est limitée exclusivement au bail. En effet, dans le cadre d'un BRS, la cession des droits réels immobiliers par l'opérateur chargé de construire au profit du ménage bénéficiaire est taxée dans les conditions de droit commun ^{1511124362649}.

Par ailleurs, il n'existe pas de régime de faveur lors de l'acquisition de l'immeuble donné à bail. Si l'acquéreur a la qualité d'assujetti, il n'est pas assuré de bénéficier de la taxe de publicité foncière au taux fixe de 125 € en prenant l'engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G, A), l'administration fiscale n'ayant pas admis formellement la possibilité de transférer l'engagement de construire au preneur à bail assujetti à la TVA ^{1503398440355}.

Enfin, la cession ultérieure par le bailleur ou le preneur des droits détenus aux termes du bail est taxée dans les conditions de droit commun, peu important leur nature.

La taxe foncière

– Le report de la taxe foncière sur le preneur. – La taxe foncière est établie au nom de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou du preneur à bail réel solidaire (CGI, art. 1400). Par analogie, elle est supportée également par le preneur à bail réel immobilier.

– L'abattement facultatif profitant au bail réel solidaire. – Les collectivités territoriales ont la possibilité d'appliquer un abattement de 30 % sur la base d'imposition de la taxe foncière des logements faisant l'objet d'un bail réel solidaire (CGI, art. 1388 octies, al. 1). Pour bénéficier de cet abattement, le preneur adresse une déclaration spécifique accompagnée d'une copie du bail réel solidaire au service des impôts (CGI, art. 1388 octies, al. 2).

L'impôt annuel sur la fortune immobilière

– L'assujettissement à l'IFI. – Les droits réels immobiliers entrent dans l'assiette de l'impôt annuel sur la fortune immobilière (CGI, art. 965).

Le preneur supporte-t-il la totalité de cette imposition ou une répartition est-elle réalisée entre le preneur et le bailleur propriétaire ?

En principe, l'impôt est supporté en totalité par l'usufruitier ou par le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation (CGI, art. 968). Néanmoins, le texte ne vise pas expressément les baux immobiliers conférant un droit réel au preneur. Ainsi, il convient de distinguer la valeur des droits du preneur et du bailleur.

– L'assiette d'imposition. – La valeur du droit du preneur est déterminée en appliquant une décote sur la valeur vénale de l'immeuble, tenant compte de l'origine locative, de la nature réelle du droit, ainsi que du temps restant à courir avant l'expiration du bail. Cette valeur est taxée dans le patrimoine du preneur.

La différence entre la valeur en pleine propriété de l'immeuble et la valeur des droits du preneur se retrouve dans l'assiette de l'impôt du bailleur ^{1503406232203}.

L'administration fiscale a expressément adopté cette solution en matière de bail à construction. Elle précise que le bailleur, propriétaire du terrain, déclare la valeur vénale du terrain déterminée en tenant compte de l'existence du bail à construction dans son patrimoine imposable. Le preneur, titulaire d'un droit réel immobilier, est imposé sur la valeur vénale des droits conférés par le bail, notamment sur les constructions ^{1505745639829}.

La répartition entre deux contribuables de la valeur de l'immeuble dans l'assiette de l'IFI est également de nature à favoriser l'utilisation de ces baux.

La remise des constructions au bailleur en fin de bail

La remise des constructions au bailleur constitue en principe un revenu taxable (A).

À ce titre, le bail à construction bénéficie d'un régime dérogatoire (B).

La taxation des constructions édifiées par le preneur

À l'issue du bail, toutes les constructions et améliorations effectuées par le preneur profitent au bailleur par le jeu de l'accession.

– Le principe : un supplément de loyer imposable. – Lorsque les constructions édifiées ont été prévues par une convention expresse du bail, leur remise gratuite au bailleur constitue un revenu imposable ^{1503409792314}. Ce revenu est taxable l'année de l'accession par le propriétaire du sol. Il correspond à la valeur vénale des constructions, sous déduction de l'indemnité éventuellement prévue dans le bail, versée par le bailleur au preneur ^{1503410745536}.

Ce supplément de loyer est imposable au titre des revenus fonciers, des bénéfices industriels et commerciaux ou à l'IS, selon le régime fiscal applicable au bailleur.

– L'exception relative aux constructions édifiées volontairement par le preneur.Dans le bail à construction et le bail emphytéotique, le preneur a la possibilité de procéder à des constructions et améliorations non prévues au contrat.

Le preneur à bail réel immobilier ou à bail réel solidaire n'est pas autorisé à effectuer des ouvrages ou travaux autres que ceux initialement prévus, sauf stipulation contraire du bail.

La remise gratuite au bailleur des constructions édifiées par le preneur en dehors de toute prévision contractuelle n'est pas imposable ^{1503412932229}.

– L'absence de taxe de publicité foncière. – La remise gratuite des constructions au bailleur n'emporte pas de conséquences particulières en matière de publicité foncière. Ce transfert étant automatique, il n'est pas obligatoire d'établir un acte constatant l'accession. Si un acte est néanmoins établi, la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % est due ^{1503415165275}.

Le régime spécifique du bail à construction

La remise des constructions au bailleur bénéficie d'un régime fiscal favorable dans le cadre d'un bail à construction.

– La décote de la taxation. – Le revenu taxable représenté par la valeur des constructions est calculé d'après leur prix de revient, c'est-à-dire le coût de la construction supporté par le preneur (CGI, art. 33 ter).

Lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans, la remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition (CGI, art. 33 ter, II, al. 2).

Lorsque la durée du bail est inférieure à trente ans, l'imposition est due sur une valeur réduite de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième (CGI, ann. III, art. 2 sexies).

Il convient néanmoins de relativiser l'avantage fiscal du dispositif ^{1503436108226}.

En effet, l'administration fiscale distingue :

le prix de revient des constructions bénéficiant de la décote jusqu'à son exonération si le bail a duré au moins trente ans ;
et la différence entre la valeur vénale des constructions au jour de la remise et le prix de revient, cette différence constituant un revenu imposable ^{1503436314767}.

Ce dispositif s'applique aux contribuables, quel que soit leur régime fiscal.

– L'étalement de l'imposition au titre des revenus fonciers. – Le bailleur a la faculté de répartir l'imposition de ce revenu sur quinze années (CGI, art. 33 ter, I). Cette règle du quinzième s'applique à l'ensemble du revenu imposable, c'est-à-dire tant à celui correspondant au prix de revient des constructions qu'à celui provenant de la différence entre leur prix de revient et leur valeur vénale.

– La cession du terrain au preneur. – La cession du terrain d'assiette par le bailleur au preneur en fin de bail entraîne l'imposition des plus-values immobilières.

Les aides à l'investissement immobilier

L'investisseur immobilier acquiert un bien à l'effet de l'occuper personnellement ou de le donner en location. L'aide à l'investissement immobilier résulte directement des facilités de financement offertes par les prêts réglementés (§ I).

Elle provient également des dispositifs incitant à investir dans l'immobilier locatif par une diminution de l'impôt sur le revenu (§ II).

Le financement de l'investissement

L'investissement immobilier est soutenu par des prêts sous convention de l'État (A)et par la participation des employeurs à l'effort de construction (B).

Ces prêts sont cumulables entre eux.

Les prêts sous convention de l'État

Il existe différents prêts spécifiques accordés par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'État.

Il s'agit :

du PTZ+. Ce prêt, sans intérêt, concourt à une meilleure solvabilité de l'accédant en complétant le plan de financement et en diminuant le montant des crédits portant intérêts ^{1503493815731}. En contrepartie, l'établissement prêteur bénéficie d'un crédit d'impôt. Ces prêts sont parfois garantis par l'État à travers une prise en charge partielle des sinistres ;
le prêt conventionné « ordinaire ». Les emprunteurs bénéficient de l'APL en fonction de leurs revenus. L'APL prend en charge une partie de l'échéance du prêt ;
les prêts conventionnés « garantis par l'État » regroupant le prêt à l'accession sociale (PAS) et le prêt social de location-accession (PSLA).Ces prêts n'excluent pas l'APL et sont toujours garantis par l'État. Ils favorisent ainsi l'obtention d'un financement immobilier par des ménages modestes ;
les prêts d'épargne-logement obtenus au titre d'un plan épargne-logement (PEL) ou d'un compte épargne-logement (CEL) dont le taux dépend de la date de souscription du PEL ou du CEL. L'emprunteur bénéficie au surplus d'une prime versée par l'État.

Les prêts conventionnés souscrits depuis le 1^er janvier 2018 ne donnent plus droit au bénéfice de l'APL sauf s'il s'agit de l'acquisition d'un logement ancien situé en dehors d'une zone tendue.

Les hypothèques conventionnelles prises en garantie de ces prêts bénéficient d'une exonération de taxe de publicité foncière (CGI, art. 845). Le bordereau d'inscription fait mention de l'exonération applicable.

– Les prêts sous convention de l'État et la construction de logements. – Ces prêts sont notamment accordés pour l'acquisition d'un logement neuf ou sa construction. Ilsservent également à financer l'aménagement de locaux non destinés à l'habitation en logements (CCH, art. R. 31-10-2 et R. 331-63).

Les conditions propres au PTZ+

Le régime actuel est prévu jusqu'au 31 décembre 2021 ^{1514721406371}.

– Les conditions relatives à l'emprunteur. – L'emprunteur est une personne physique primo-accédant (CCH, art. L. 31-10-3), n'ayant pas été plein propriétaire de sa résidence principale ou titulaire d'un droit réel issu d'un BRS, au cours des deux années précédant l'offre de prêt. L'emprunteur, propriétaire d'un immeuble à usage locatif ou d'une résidence secondaire, est éligible au PTZ+ ^{1503495185471}.

Les sociétés ne sont pas éligibles.

Le prêt est consenti sous condition de ressources, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et de la zone de localisation du logement ^{1503498496068}. Les ressources prises en compte sont celles de l'emprunteur, majorées de celles des personnes destinées à occuper le logement à titre principal. À titre d'exemple, en 2017, le plafond de ressources pour une famille de quatre personnes était de 74 000 € en zone A et de 48 000 € en zone C. Le coût total de l'opération divisé par neuf ne doit pas non plus dépasser le plafond de ressources (CCH, art. L. 31-10-5).

– La condition d'occupation. – Le logement est en principe occupé à titre de résidence principale, c'est-à-dire au moins huit mois par an, pendant les six années suivant le versement du prêt. Des exceptions ne remettant pas en cause le PTZ+ sont néanmoins prévues (CCH, art. R. 31-10-06).

– Le montant du prêt. – Le montant du prêt est déterminé en fonction du coût de l'opération, du nombre d'occupants, des ressources des occupants et de la zone dont dépend le logement. Il est égal à un pourcentage du coût de l'opération dans la limite d'un plafond (CCH, art. L. 31-10-8).

Le coût de l'opération comprend notamment le prix du logement ou du terrain, le coût des travaux de construction, les frais de viabilisation, le coût de l'assurance dommage-ouvrage, la taxe d'aménagement, etc. À l'inverse, les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement n'y entrent pas (CCH, art. R. 31-10-8).

Le pourcentage du coût de l'opération est de 40 % pour les zones A et B1, et de 20 % pour les zones B2 et C.

À titre d'exemple, en 2017, le plafond de l'opération pour une famille de quatre personnes était de 300 000 € en zone A et 200 000 € en zone C.

– La durée du prêt. – La durée du PTZ+ varie de vingt ans à vingt-cinq ans maximum.

Le PTZ+ comprend une période de différé d'amortissement d'une durée de cinq à quinze ans, préalable à une période de remboursement d'une durée de dix à quinze ans.

La durée de ces deux périodes et la durée totale du prêt varient selon la tranche dont relève l'emprunteur. Cette tranche est elle-même fonction de la zone d'appartenance du logement et du montant des ressources de l'emprunteur divisé par un coefficient familial (CCH, art. R. 31-10-11 et L. 31-10-12).

– La suppression de l'écocondition. – Depuis le 1^er janvier 2015, la condition de performance énergétique des logements neufs est abrogée. Cette suppression est regrettable. Elle constitue en effet un pas en arrière pour la transition énergétique.

– Un récent recentrage du PTZ. – Pour les offres de prêt émises à compter du 1^er janvier 2020, le PTZ sera exclu pour les logements neufs situés dans les zones B2 et C, à l'exception des logements de ces zones situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

Ce recentrage a pour objectif de favoriser la construction de logements dans les zones tendues.

Il recentre également la réhabilitation des logements existants dans les zones les moins tendues. À ce titre, le PTZ dans l'ancien est élargi aux ventes en état futur de rénovation.

Pour les offres de prêts émises à compter du 1^er janvier 2018, en vue de l'acquisition d'un logement ancien, le PTZ est consenti :

sous condition de vente du parc social à ses occupants sans condition de localisation de ce logement ;
ou sous condition de travaux pour les seuls logements situés en zone B2 ou C ^{1514721716222}.

Les conditions propres au prêt conventionné ordinaire

– Les conditions relatives à l'emprunteur. – Le prêt conventionné a pour objet la construction ou l'acquisition d'un logement neuf destiné à la résidence principale de l'emprunteur. Il est consenti à une personne physique quelles que soient ses ressources (CCH, art. R. 331-66, 1°). Les revenus de l'emprunteur conditionnent toutefois le bénéfice de l'APL (CCH, art. R. 331-64).

Il est également consenti aux personnes physiques ou morales destinant un ou plusieurs logements à la location. Dans ce cas, le prêt fait parfois l'objet d'une convention avec l'État. Néanmoins, il ne bénéficie pas de la garantie de l'État (CCH, art. R. 331-67).

– La condition d'occupation. – Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l'emprunteur dans les mêmes conditions que pour le PTZ+ (CCH, art. R. 331-66, al. 6 et 7) ^{1503586587225}.

Lorsque le prêt conventionné est accordé à des fins locatives, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire (CCH, art. R. 331-70).

– Le montant du prêt. – L'intégralité du coût de l'opération est susceptible d'être financée par un prêt conventionné (CCH, art. R. 331-71). Le coût de l'opération est défini comme en matière de PTZ+ ^{1503587899417}.

– La durée du prêt. – Le prêt conventionné est remboursable pendant cinq ans minimum et trente ans maximum, avec une faculté d'allongement au cours de la période de remboursement jusqu'à trente-cinq ans maximum (CCH, art. R. 331-76).

– Le taux du prêt. – Les établissements prêteurs disposent d'une certaine liberté dans leur proposition financière. Néanmoins, le taux d'intérêt est plafonné. Les prêts à taux révisables obéissent à des mécanismes de sécurité.

En pratique, les taux d'intérêt des prêts conventionnés ordinaires sont légèrement plus élevés que ceux des prêts classiques. L'intérêt majeur de ces prêts est le bénéfice de l'APL.

Les conditions propres au prêt à l'accession sociale (PAS)

Le PAS étant une catégorie de prêt conventionné, il est concerné par les mêmes règles, à l'exception des points suivants.

– Les opérations éligibles. – Le PAS étant obligatoirement garanti par l'État, il ne finance pas d'opérations locatives contrairement au prêt conventionné ordinaire.

– Le plafond de ressources. – Les personnes physiques dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par arrêté doivent solliciter un prêt conventionné bénéficiant de la garantie de l'État. Ces plafonds sont les mêmes que pour le PTZ+ ^{1503590391825}.

– Le taux du prêt. – Les taux plafonds du PAS sont identiques à ceux du prêt conventionné ordinaire ^{1503591335449}.

– La sécurisation de l'emprunteur en cas de chômage. – Un abaissement temporaire des échéances du PAS et du PTZ+ éventuellement associé au PAS est prévu en cas de chômage de l'emprunteur. Cet abaissement porte sur la moitié des échéances pendant une durée maximale de douze mois. Elles sont reportées sans intérêt en fin de prêt.

Les conditions propres au prêt social de location-accession (PSLA)

Le PSLA est un prêt consenti pour la construction ou l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'une location-accession. Il relève des dispositions du prêt conventionné, mais présente les spécificités suivantes.

– Les conditions relatives à l'emprunteur. – Le PSLA est accordé à toute personne morale agréée par le préfet du département, qu'il s'agisse d'un constructeur social ou d'un promoteur privé.

Il est ensuite transféré à l'accédant s'il lève l'option d'achat du bien immobilier.

– La durée du prêt. – Le PSLA a une durée maximale de trente ans.

– Le taux du prêt. – Le taux du PSLA est libre, sous réserve des taux plafonds des prêts conventionnés.

Il est parfois indexé sur le taux du livret A.

– Les conditions relatives à l'occupant du logement. – Le logement financé est obligatoirement occupé à titre de résidence principale par des ménages dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds (CCH, art. R. 331-76-5-1).

– Les conditions du contrat de location-accession. – Le montant de la redevance pour la jouissance du logement et le prix de vente du mètre carré des logements financés avec ce prêt sont plafonnés. Ces plafonds varient en fonction de la zone dont dépend l'immeuble.

– Le remboursement du prêt. – Au moment de la levée de l'option, la mensualité du prêt ne doit pas être supérieure à la redevance versée le mois précédant la levée de l'option (CCH, art. R. 331-76-5-1, II).

L'emprunteur bénéficie en outre d'une garantie de rachat et de relogement de la part du vendeur sous diverses conditions (CCH, art. R. 331-76-5-1, II).

Les conditions propres aux prêts d'épargne-logement

– Les prêts attachés aux PEL et CEL. – Les prêts PEL et CEL sont consentis aux personnes physiques sans considération de revenus.

Le taux de ces prêts est le taux légal au jour de la souscription du compte PEL ou CEL (CCH, art. R.* 315-9 et R.* 315-36). Ainsi, il est parfois plus avantageux que le taux du marché en vigueur lors de la demande du prêt.

Le montant maximum du prêt CEL est de 23 000 €, celui du prêt PEL de 92 000 €. S'ils sont consentis par un même établissement, ces deux prêts sont cumulables pour un montant total emprunté de 92 000 € maximum.

La durée de ces prêts est de deux à quinze ans.

La prime du PEL dépend des intérêts acquis, de l'affectation du prêt, ainsi que de la période où il a été souscrit. Pour les PEL ouverts depuis le 1^er août 2016, la prime correspond à 100 % des intérêts acquis à son terme sans pouvoir dépasser 1 000 €. Ce plafond est porté à 1 525 € lorsque le prêt contribue à la construction ou l'acquisition d'un logement énergétiquement performant ^{1503755693808}.

La prime du CEL est égale à 50 % des intérêts acquis et pris en compte dans le calcul du prêt pour un montant maximum de 1 144 €.

Les PEL et CEL ouverts à partir du 1^er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d'État.

Le prêt « Action Logement »

Les employeurs de plus de vingt salariés ont l'obligation de participer à l'effort de construction de logements par une contribution calculée sur le montant des rémunérations payées l'année précédente.

Cette participation résulte d'investissements réalisés directement par l'employeur. Elle provient également de prêts sans intérêt ou de subventions consentis à des organismes collecteurs tels que la société Action Logement Services ou les organismes HLM ^{1503760574503}.

La société Action Logement Services consent des prêts aux personnes physiques sous conditions.

– L'objet du prêt. – Le prêt « Action Logement » est destiné au financement de l'acquisition ou de la construction d'un logement neuf à usage de résidence principale de l'emprunteur ou de son conjoint, ses ascendants ou descendants (CCH, art. R. 313-19-1, II) ^{1503763656015}. Il permet également de financer l'acquisition d'un bien non affecté à l'habitation, mais devant être transformé ou aménagé en logement (CCH, art. R. 313-15). Le logement doit répondre à une certaine performance énergétique. Par exemple, s'il est situé en métropole, il doit être conforme à la réglementation thermique « RT 2012 » (CCH, art. R. 313-19-1, II).

– Les emprunteurs bénéficiaires. – Le prêt « Action Logement » est accordé aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins dix personnes ^{1509531650599}.

Les agents de la fonction publique de l'État et le personnel des départements et des communes ne sont pas éligibles à ce prêt. Sous conditions de ressources, ils ont néanmoins la faculté de solliciter un prêt complémentaire à un prêt conventionné ou à un PAS directement auprès de leur employeur.

– Le taux du prêt. – Le taux d'intérêt n'excède pas le taux du livret A, sans pouvoir être inférieur à 1 %. Ce taux d'intérêt est fixe (CCH, art. R. 313-20-1, II, 3°).

– Le montant du prêt. – Le montant du prêt ne dépasse pas 30 % du coût de l'opération, dans la limite de 30 000 à 50 000 € selon la localisation du bien financé (CCH, art. R. 313-20-1, II, 1°).

Les fonds sont versés au plus tard un an après la déclaration d'achèvement des travaux ou trois mois après la première occupation du logement.

– La durée du prêt. – La durée du prêt est au maximum de trente ans (CCH, art. R. 313-20-1, II, 2°).

Les aides spécifiques aux logements sociaux et intermédiaires

Les organismes de logement social bénéficient de subventions, d'un régime fiscal particulier ^{1509531858589}, ainsi que de prêts aidés : PLUS, PLA-I, PLS ^{1509531889865}favorisant la réalisation de leurs missions.

Il convient néanmoins de mentionner les nouvelles dispositions fiscales :

le relèvement du taux de TVA de 5,5 % à 10 % pour la plupart des opérations du secteur du logement social (CGI, art. 278 sexieset 278 sexies-0 A) ^{1514730614291} ;
le taux réduit de TVA à 5,5 % est applicable aux livraisons de terrains à bâtir et de logements neufs à un organisme de foncier solidaire (OFS) en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire (BRS), ainsi qu'aux cessions prévues à l'article L. 255-3 du Code de la construction et de l'habitation, des droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités dans le cadre d'un BRS et destinés à la résidence principale des acquéreurs (CGI, art. 278 sexies, I, 13) ^{1506256144154} ;
un taux intermédiaire de TVA à 10 % est applicable aux livraisons de certains logements locatifs du secteur intermédiaire à des organismes de logement social ou à des personnes morales dont le capital est totalement détenu par des personnes morales soumises à l'IS ou des établissements publics administratifs (CGI, art, 279-0 A bis). Les logements éligibles à ce taux intermédiaire de TVA sont :Le logement est loué aux conditions mentionnées ci-dessus pendant au moins vingt ans, sauf en cas de cession du logement intervenant à compter de la onzième année. Jusqu'à la seizième année, les cessions sont limitées au maximum à 50 % des logements. À défaut, le taux intermédiaire de TVA est remis en cause (CGI, art. 284, II bis) ^{1509532531650} ;
le taux de TVA réduit à 5,5 % profite aux livraisons à autrui et à soi-même d'immeubles, ainsi qu'aux travaux de contrat unique de construction de logement, effectués par des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (CGI, art. 278 sexies, I, 11 et 11 bis) ^{1506256307806}. Les logements sont situés :

L'incitation à l'investissement immobilier locatif

L'incitation à l'investissement immobilier locatif résulte de réductions ou de crédits d'impôt sur le revenu. Il s'agit des dispositifs :

en faveur des investissements locatifs dans le secteur intermédiaire, couramment dénommés « Duflot-Pinel » (A) ;
en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle : « LMNP » ou « Censi-Bouvard » (B) ;
et en faveur des investissements en outre-mer dénommés « Girardin » (C).

Le dispositif Pinel

Une réduction d'impôt sur le revenu est consentie en faveur de l'investissement locatif intermédiaire dénommé « Duflot-Pinel » (CGI, art. 199 novovicies).

– Les personnes éligibles. – La réduction d'impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France.

Elle est accordée que l'opération soit réalisée par le contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS ^{1509534560345}. Dans ce cas, l'avantage fiscal s'applique à l'associé personne physique de la société ^{1504431950259}. En outre, l'associé s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location ^{1504435203166}.

L'opération effectuée en indivision est éligible au dispositif. Chaque indivisaire en bénéficie à hauteur de sa quote-part.

En revanche, la réduction d'impôt n'est pas ouverte aux opérations réalisées en démembrement de propriété.

– Les immeubles éligibles. – La réduction d'impôt est accordée au titre des acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 :

de logements neufs ;
de logements en état futur d'achèvement, sous réserve que l'achèvement intervienne dans les trente mois de la signature de l'acquisition ;
de logements faisant ou ayant fait l'objet de travaux concourant à la production ou la livraison d'un immeuble neuf (CGI, art. 257, I, 2, 2°) ;
de locaux affectés à un usage autre que l'habitation faisant ou ayant fait l'objet de travaux de transformation en logements ;
de logements indécents faisant ou ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf. Dans le cas d'un logement à réhabiliter, il ne doit pas être loué ou utilisé par l'acquéreur entre l'acquisition et le début des travaux ^{1504434166507} ;
de logements inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable. L'achèvement doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.

Un logement neuf s'entend d'un immeuble à usage d'habitation achevé n'ayant jamais été habité ni utilisé ^{1504433660287}.

Dans tous les cas où l'opération consiste en l'acquisition d'un logement ou d'un local en vue de réaliser des travaux, leur achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition ^{1504434381795}.

La réduction d'impôt profite également aux logements que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Enfin, la réduction d'impôt est consentie au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital d'une SCPI, sous réserve que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible ^{1504432147219}. L'associé de la SCPI s'engage à conserver ses parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. L'acquisition des parts de SCPI est effectuée soit directement par une personne physique, soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS.

– La limitation géographique. – Les communes sont classées en zones géographiques en fonction de l'importance du déséquilibre existant entre l'offre et la demande de logements. Ces zones sont désignées par ordre de déséquilibre décroissant, sous les lettres A (elle-même formée des sous-zones A et A bis), B (elle-même formée des sous-zones B1 et B2) et C. Ce classement résulte d'un arrêté révisé tous les trois ans (CCH, art. R. 304-1) ^{1504436326905}.

Depuis le 1^erjanvier 2018, le dispositif a été recentré sur les zones tendues. Les logements éligibles sont situés dans les zones géographiques A, A biset B1. Néanmoins, certaines communes de la zone B2 et C, agréées par le préfet de région, relèvent toujours du régime de faveur, sous réserve que le permis de construire ait été déposé au plus tard le 31 décembre 2017 et que l'acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018 ^{1514658547718}.

– L'écocondition. – À l'exception des biens situés à Mayotte, le logement doit répondre à une certaine performance énergétique.

Ainsi, les logements situés en métropole, acquis neufs ou en état futur d'achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire, doivent respecter les caractéristiques du label :

BBC 2005, si le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 ;
RT 2012, si le permis de construire a été déposé depuis le 1^er janvier 2013.

Les logements anciens éligibles à la suite de travaux répondent aux exigences du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. À défaut, ils respectent les exigences de performance énergétique globale définie par arrêté pour au moins deux des quatre catégories suivantes :

isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur ;
fenêtres ;
système de chauffage ;
système de production d'eau chaude sanitaire ^{1504441748647}.

Les logements d'outre-mer répondent à des performances énergétiques propres.

Le contribuable transmet le justificatif de la performance énergétique à la demande de l'administration fiscale.

– L'engagement de louer nu. – Le contribuable prend l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Si l'opération est réalisée par une société non soumise à l'IS ou par une SCPI, l'engagement de location est pris en faveur d'une personne autre qu'un associé ou membre du foyer fiscal d'un des associés ^{1504442761055}. Si le locataire est rattaché au foyer fiscal du bailleur en cours de bail, l'avantage est remis en cause ^{1504443539855}.

Par exception, l'investissement reste éligible à la réduction d'impôt lorsque le bail est consenti à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location sans prestation hôtelière ou para-hôtelière ^{1504443687725}.

L'engagement de location initial porte sur une durée irrévocable de six ou neuf ans, au choix du contribuable. À l'expiration de l'engagement initial, le contribuable a la faculté de proroger une ou plusieurs fois l'engagement pour une durée de trois ans, la durée totale ne pouvant excéder douze ans.

La location prend effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle est effective et continue pendant toute la période d'engagement. En cas de congé du locataire, le logement est remis en location. L'avantage n'est pas remis en cause si la vacance du logement n'excède pas douze mois à compter de la réception du congé et que le contribuable établit qu'il a été diligent pour relouer le logement.

– L'investissement locatif intermédiaire. – Le loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds fixés par décret, variant selon le lieu de situation du logement. Pour les baux conclus depuis 2016, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 16,83 € en zone A bis ; 12,50 € dans le reste de la zone A ; 10,07 € en zone B1 et 8,75 € en zone B2 et en zone C. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources. À titre d'exemple, pour les baux conclus en 2017, les plafonds annuels de ressources pour un couple s'établissaient à 55 486 € en zone A et A biset à 40 410 € en zone B (CGI, ann. III, art. 2 terdecies D).

Si le marché locatif local le nécessite, le préfet de région a la faculté de réduire les plafonds de loyer.

La surface prise en compte est la surface habitable. Pour les appartements situés en métropole, elle est majorée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de huit mètres carrés par logement et à l'exclusion des garages. Pour les maisons en métropole, une surface forfaitaire de douze mètres carrés représentant la partie des annexes du logement majore la surface habitable ^{1504445953963}. Des plafonds et des règles spécifiques s'appliquent pour les logements d'outre-mer.

Un coefficient multiplicateur s'applique ensuite sur le plafond de loyer selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (S étant la surface du logement). Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir excéder 1,2 ^{1509541883810}.

Exemple de calcul du loyer plafonné

Un investisseur a acquis un appartement d'une surface de soixante mètres carrés situé en zone A, éligible au dispositif « Pinel ». La livraison est intervenue en 2017. L'investisseur le donne en location la même année.

Le loyer plafonné s'établit de la manière suivante :

Détermination du plafond de loyer avant coefficient multiplicateur : 60 × 12,50 € = 750 €.

Détermination du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 60) = 1,02 (lequel n'excède pas 1,2).

Montant du loyer plafonné : 750 × 1,02 = 765.

– Le montant de la réduction d'impôt. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements dans la limite de deux au plus et sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € pour une même année d'imposition. Le prix de revient du logement est constitué du prix majoré des frais accessoires ^{1504448345869}.

La réduction d'impôt annuelle est calculée sur 100 % du montant des parts de SCPI souscrites depuis le 1^er septembre 2014, sans pouvoir dépasser 300 000 € pour une même année d'imposition.

Pour les investissements réalisés depuis le 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % pour les six premières années, 6 % pour les trois années suivantes et 3 % pour la dernière période triennale de location. Il en résulte :

un taux de 12 % en cas de location pendant six ans ;
un taux de 18 % en cas de location pendant neuf ans ;
un taux de 21 % en cas de location pendant douze ans.

La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la période triennale concernée, soit 2 % par an de la première à la neuvième année de location et 1 % par an pour la dixième à la douzième année de location ^{1509535821046}.

Elle est accordée au titre de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Si elle excède l'impôt dû par le contribuable pour l'année concernée, elle n'est pas reportable sur l'impôt des années suivantes.

Le dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs « Girardin » et « Cosse ancien ».

La réduction d'impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A).

Le dispositif Censi-Bouvard

Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Ce dispositif est communément dénommé « LMNP » ou « Censi-Bouvard » (CGI, art. 199 sexvicies).

– Les personnes éligibles. – La réduction d'impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France. L'investissement est réalisé directement par le contribuable, excluant les acquisitions par l'intermédiaire d'une société ^{1504361782602}.

L'investissement en indivision est admis, chaque indivisaire bénéficiant de la réduction d'impôt à hauteur de sa quote-part indivise.

En revanche, l'investissement en démembrement est proscrit.

– Les immeubles éligibles. – La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions de logements neufs achevés ou en état futur d'achèvement ^{1509297032825}. Aucune condition de délai d'achèvement des immeubles acquis en état futur d'achèvement n'est exigée ^{1504362577509}.

La réduction d'impôt bénéficie également aux acquisitions de logements achevés depuis au moins quinze ans en cours de réhabilitation ou déjà réhabilités. La réhabilitation, si elle est en cours, est réalisée par le vendeur ou par l'acquéreur. La location ou l'utilisation d'un tel logement par le vendeur entre son achèvement et son acquisition ou par l'acquéreur entre son acquisition et le début des travaux de réhabilitation ne remet pas en cause la réduction d'impôt, sous réserve de ne pas excéder douze mois.

– La nature du logement. – Le logement dépend de l'une des structures limitativement énumérées :

un établissement d'hébergement pour personnes âgées ou handicapées ;
une résidence avec services pour étudiants ;
une résidence de tourisme classée ^{1504364657345}.

– La date de l'acquisition. – Le régime de faveur s'applique aux logements acquis à titre onéreux entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2018. La date d'acquisition correspond à la signature de l'acte authentique de vente ^{1504364420417}.

Toutefois, la réduction d'impôt ne s'applique plus aux logements dépendant d'une résidence de tourisme classée acquis après le 31 décembre 2016 ^{1504365090005}.

La réduction d'impôt en faveur de la réhabilitation des immeubles de tourisme

Les travaux de réhabilitation des logements situés dans des résidences de tourisme de plus de quinze ans ouvrent droit, sous conditions, à une réduction d'impôt spécifique (CGI, art. 199 decies G bis). Elle profite aux personnes physiques, même en indivision. Les logements dont la propriété est démembrée sont exclus du dispositif.

Il s'agit des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Les travaux éligibles portent sur l'amélioration de la performance environnementale du logement, l'accueil de personnes handicapées et le ravalement.

Le logement doit être loué pendant au moins cinq ans à compter de l'achèvement des travaux.

La réduction d'impôt est égale à 20 % du montant des travaux payé par le propriétaire dans la limite de 22 000 € par logement pour l'ensemble de la période du dispositif. Cela représente une réduction maximale de 4 400 € par logement.

Cette réduction d'impôt n'est pas cumulable avec les dispositifs « Censi-Bouvard » et « Girardin » pour un même logement, la même année.

– Un engagement de louer meublé. – Le contribuable prend l'engagement de louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence. La location doit être effective dans le mois de l'acquisition du bien ou de l'achèvement des travaux de construction ou de réhabilitation. Elle doit également être continue et porter sur un logement comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale.

En cas d'arrêt d'exploitation de la résidence par le locataire du contribuable, la vacance du logement est tolérée pendant un mois. Si l'arrêt de l'exploitation de la résidence résulte de circonstances particulières (liquidation judiciaire de l'exploitant, résiliation ou cession du bail de ce dernier ou résiliation du bail par le bailleur pour non-paiement des loyers), la réduction d'impôt n'est pas remise en cause tant que la vacance du logement n'excède pas douze mois ^{1504368374090}.

– Le contribuable, loueur en meublé non professionnel. – Le contribuable doit exercer une activité de location meublée non professionnelle.

Le contribuable louant un logement meublé relève de la qualité de loueur professionnel lorsqu'il remplit les trois conditions suivantes :

lui-même ou un membre de son foyer fiscal est inscrit à ce titre au registre du commerce et des sociétés ;
les recettes annuelles du foyer fiscal pour cette activité sont supérieures à 23 000 € ;
les recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Le contribuable ne répondant pas à l'une de ces conditions est considéré comme non professionnel.

Le contribuable doit répondre à cette qualification au jour de l'acquisition du logement pour bénéficier de la réduction d'impôt. Lorsqu'il passe du statut de non-professionnel à celui de professionnel en cours de période, la réduction n'est pas remise en cause ^{1504369972481}.

S'agissant d'une location meublée, les loyers perçus relèvent des BIC et sont imposés dans cette catégorie pendant toute la durée de l'engagement de location ^{1504370259558}.

– Le montant de la réduction d'impôt. – La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient global du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires.

Ce prix de revient est formé du prix d'acquisition ou du coût des travaux de réhabilitation, majoré de l'ensemble des frais tels que les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, la TVA, etc.

Toutefois, pour les opérations relevant de la TVA, elle est exclue de l'assiette de la réduction d'impôt si elle est récupérée par le bailleur ^{1504371001433}.

Le contribuable peut acquérir plusieurs logements éligibles sans limitation, mais l'assiette de la réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 € au titre d'une même année.

Le taux de la réduction d'impôt varie selon l'année de réalisation de l'investissement. Il s'élève à 11 % pour les investissements réalisés du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2018.

La réduction est accordée au titre de l'année d'acquisition du logement achevé ou de l'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation. Elle se répartit par neuvième de son montant chaque année pendant neuf ans. Si elle excède l'impôt dû par le contribuable l'année d'imposition concernée, elle est imputable sur l'impôt dû au titre des années suivantes, pendant six ans.

Enfin, la réduction d'impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A) et ne se cumule pas avec la réduction d'impôt « Girardin » en outre-mer.

Les investissements en outre-mer

– Le dispositif « Girardin ». – Des réductions et crédits d'impôt spécifiques sont consentis aux investisseurs en outre-mer. Ce dispositif est communément appelé « Girardin » ^{1514732689585}.

Les réductions d'impôt concernent notamment :

les investissements de logements neufs relevant du secteur locatif social et réalisés jusqu'au 31 décembre 2025 par les personnes relevant de l'impôt sur le revenu dans les collectivités d'outre-mer (CGI, art. 199 undecies C) ;
les investissements immobiliers neufs à usage locatif réalisés par une société soumise à l'IS (CGI, art. 217 undecieset 217 duodecies).

Les crédits d'impôt portent sur des investissements immobiliers neufs effectués dans les DOM exclusivement, notamment ceux relevant du secteur locatif social (CGI, art. 244 quater W et 244 quater X).