L'aide au financement de la rénovation globale : l'éco-prêt

L'aide au financement de la rénovation globale : l'éco-prêt

La rénovation énergétique globale d'un logement résulte d'une démarche réfléchie portant sur l'association de plusieurs actions de travaux permettant d'optimiser les économies d'énergie. Le coût d'une telle démarche est nécessairement plus important que la réalisation d'une action ponctuelle.
En associant les banques à cet effort, le législateur permet aux ménages de trouver la trésorerie nécessaire (Sous-section I).
Des emprunts spécifiques destinés à la lutte contre la précarité énergétique existent également (Sous-section II).

Les éco-prêts aux particuliers

La majorité des ménages envisageant de réaliser des travaux lourds de rénovation énergétique n'a pas la capacité financière de mobiliser cette dépense en une seule fois 1492072312895.
Un emprunt est alors nécessaire.
Le propriétaire sollicite un éco-PTZ, prêt spécifique au financement des travaux d'amélioration énergétique (§ I).
Il a également la possibilité de souscrire d'autres prêts réglementés, cumulables avec l'éco-PTZ et entre eux (§ II).

L'éco-PTZ

Le législateur a mis en place un système d'avance remboursable à long terme sans intérêt, communément appelé éco-PTZ (CGI, art. 244 quater U ; CCH, art. R. 319-1 et s.).
Les organismes prêteurs signent une convention avec l'État leur permettant de bénéficier en contrepartie d'un crédit d'impôt (CGI, art. 244 quater U, I, 1).
Il a pour vocation d'aider les particuliers à réaliser une rénovation énergétique approfondie.
– Les bénéficiaires du prêt. – L'éco-PTZ est octroyé aux personnes physiques et aux sociétés civiles non soumises à l'IS dont au moins un des associés est une personne physique, propriétaires d'un logement individuel ou en copropriété (CGI, art. 244 quater U, I, 3). Il n'existe pas de condition de ressources.
Ce dispositif est applicable jusqu'au 31 décembre 2018 1491919259531.
– Les immeubles concernés. – L'immeuble objet des travaux doit avoir été construit avant le 1er janvier 1990 s'il est en métropole (CGI, art. 244 quater U, I, 1) 1491923060412.
Le logement rénové doit être occupé à titre d'habitation principale par le propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit (CGI, art. R. 319-2), au plus tard dans les six mois à compter de la transmission des justificatifs de réalisation des travaux, sans que ce délai puisse dépasser trois ans à compter de la date d'émission de l'offre de prêt.
Tant que le prêt n'est pas remboursé, l'utilisation à titre de résidence principale est obligatoire. À défaut, le prêt devient immédiatement exigible (CCH, art. R. 319-3).
Le prêt est également immédiatement exigible en cas de mutation entre vifs du logement (CCH, art. R. 319-4).
– L'objet du prêt. – Le prêt est octroyé pour financer des travaux d'économies d'énergie effectués soit pour le compte de l'emprunteur propriétaire, soit pour le compte du syndicat des copropriétaires dont fait partie l'emprunteur, soit pour les deux à la fois (CCH, art. R. 319-1) 1491926964802.
Les travaux ne doivent pas être commencés avant l'émission du prêt. Ils consistent :
  • soit en une combinaison d'au minimum deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement parmi six actions énumérées par le législateur ;
  • soit en des travaux permettant d'améliorer la performance énergétique du logement bénéficiant d'une aide de l'ANAH 1491921413622 ;
  • soit en des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement s'il a été construit après le 1er janvier 1948 (CCH, art. R. 319-16).
La nature et les caractéristiques techniques des travaux d'économies d'énergie éligibles sont déterminées par arrêté ministériel 1491921780994. Les dépenses prises en compte sont le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages éligibles, ceux de la dépose et décharge des ouvrages anciens, des frais de maîtrise d'œuvre et des études de travaux, des frais d'assurance maître d'ouvrage et des travaux induits (CCH, art. R. 319-17).
Ces travaux sont obligatoirement réalisés par une entreprise « Reconnu garant de l'environnement » (RGE).
– Le montant et la durée du prêt. – Le montant du prêt correspond au montant des dépenses des travaux éligibles dans la limite d'un plafond variable selon la nature des travaux (CCH, art. R. 319-5).
Les plafonds sont de :
  • 20 000 € pour les travaux portant sur deux des six actions énumérées ;
  • 30 000 € pour les travaux portant sur trois des six actions énumérées ;
  • 30 000 € pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale (CCH, art. R. 319-21).
La durée du prêt est de 120 mois, portée à 180 mois pour les travaux comportant au moins trois des six actions énumérées et pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale (CGI, art. 244 quater U, I, 9).
La durée du prêt est réduite à la demande de l'emprunteur, sans pouvoir être inférieure à trente-six mois (CCH, art. R. 319-22).
Un seul prêt est accordé par logement. Néanmoins, il est possible de recourir à l'éco-prêt complémentaire (CGI, art. 244 quater U, I, 6).
– L'éco-PTZ complémentaire. – Depuis le 1er janvier 2016, un éco-prêt complémentaire est susceptible de compléter un éco-PTZ déjà contracté. Il est obligatoirement souscrit dans les trois années suivant l'émission du premier éco-PTZ. Il permet d'effectuer de nouveaux travaux d'amélioration énergétique dans le même logement parmi les six actions énumérées au dispositif (CGI, art. 244 quater U, I, 6 bis).
Ce complément est limité à 10 000 € par action financée, sans pouvoir dépasser le plafond global de 30 000 € formé du prêt initial majoré du prêt complémentaire (CCH, art. R. 319-21, 4°).
– L'éco-PTZ copropriétés. – Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a la faculté de souscrire un éco-prêt pour financer des travaux d'amélioration énergétique portant sur des parties privatives faisant l'objet d'une rénovation d'intérêt collectif ou sur des parties communes (CGI, art. 244 quater U, VI bis).
Ce dispositif concerne les copropriétés affectées à usage d'habitation principale à hauteur de 75 % minimum des millièmes.
Les logements appartenant aux copropriétaires souscrivant au prêt ne doivent pas déjà avoir fait l'objet d'un éco-prêt individuel.
Le régime de l'éco-PTZ copropriétés est identique à celui des propriétaires individuels, à l'exception des points suivants :
  • les travaux peuvent se limiter à une seule action d'amélioration parmi les six énumérées ; le plafond du prêt est alors fixé à 10 000 € par logement (CCH, art. R. 319-32 et R. 319-21, 4°) ;
  • le montant maximal du prêt pour la copropriété correspond au montant maximal de prêt par logement, multiplié par le nombre de logements concernés (CCH, art. R. 319-34).
Un seul prêt est octroyé pour un même bâtiment (CCH, art. R. 319-24).
En outre, chaque copropriétaire bénéficie d'un éco-PTZ complémentaire individuel en complément du prêt de la copropriété pour financer d'autres travaux éligibles (CGI, art. 244 quater U, VI ter). Il doit être émis dans l'année à compter de la date d'émission du projet de contrat d'éco-prêt copropriétés.
Ce prêt complémentaire est soumis aux mêmes conditions que l'éco-PTZ individuel. Les emprunteurs ont néanmoins la faculté de procéder à des travaux ne portant que sur une action éligible. Dans ce cas, le plafond du prêt est de 10 000 € (CCH, art. R. 319-21, 4°).
Le montant cumulé d'un éco-PTZ copropriétés et d'un éco-PTZ complémentaire ne peut pas excéder 30 000 € au titre d'un même logement (CGI, art. 244 quater U, VI ter, al. 3).
– Le contrôle des travaux. – À l'appui de sa demande, l'emprunteur fournit à la banque un descriptif et un devis détaillés des travaux envisagés. Dans les trois ans à compter de l'octroi du prêt, il transmet à la banque les éléments justifiant que les travaux sont réalisés conformément aux descriptif et devis initiaux (CGI, art. 244 quater U, 5). La banque est responsable du contrôle du respect des obligations de l'emprunteur.

Les autres prêts réglementés pour la rénovation énergétique

Il est possible que le bien à rénover ne soit pas éligible à l'éco-PTZ ou que le plafond de ce dispositif soit insuffisant pour financer la totalité des travaux d'amélioration énergétique nécessaires.
Dans ces hypothèses, le propriétaire a la possibilité de se tourner vers d'autres prêts réglementés dont l'objet est plus large. Ils sont cumulables avec l'éco-PTZ et entre eux.
– Le prêt Action Logement. – Le prêt Action Logement est ouvert au financement de travaux d'amélioration de la performance énergétique (CCH, art. R. 313-19-1, III, f).
L'emprunteur doit être une personne physique occupant le logement ou un propriétaire bailleur.
Ce prêt finance la totalité des travaux sous respect d'un plafond de 20 000 €. Sa durée maximale est de quinze ans. Le taux d'intérêt est déterminé comme pour le prêt Action Logement destiné à la construction ou à l'acquisition d'un logement neuf (CCH, art. R. 313-20-1, III) 1503823389665.
– Le prêt conventionné ordinaire. – Le prêt conventionné ordinaire permet de financer des travaux de réduction des dépenses d'énergie dans des logements existant au 1er juillet 1981, ou ayant fait l'objet avant cette date d'une demande de permis de construire (CCH, art. R. 331-63, 4°).
Les travaux éligibles sont précisés par arrêté 1503822962983. Le montant des travaux est de 4 000 € minimum. Ils doivent être achevés dans les trois ans de l'émission de l'offre de prêt.
Le prêt conventionné pour financer ces travaux ne donne pas droit aux APL (CCH, art. R. 331-64) 1503823557181.
– Les prêts écologiques financés par les livrets A et les LDDS. – Les établissements financiers ont l'obligation d'affecter une partie des sommes déposées sur les livrets A et sur les livrets de développement durable et solidaire au financement de travaux d'économies d'énergie.
Dans ce cadre, les banques consentent des prêts écologiques aux conditions qu'elles déterminent librement 1503826405025.
Les prêts écologiques sont consentis pour financer des travaux entrant dans le champ d'application du CITE 1503826490105. Ils concernent les logements à usage d'habitation principale ou secondaire achevés depuis au moins deux ans.
Le montant, le taux et la durée de ce prêt sont librement convenus avec la banque.
– Des dispositifs permettant une rénovation énergétique importante. – Par le biais de l'éco-PTZ et des prêts complémentaires réglementés, le propriétaire d'un logement est en capacité financière d'engager une rénovation énergétique efficace.

Les éco-prêts contre la précarité énergétique

La précarité énergétique se définit comme l'état de personnes ne pouvant satisfaire à leurs besoins primaires en énergie, notamment par la mauvaise isolation de leur logement ou le prix des énergies.
Des prêts particuliers sont consentis pour lutter contre ces situations.
Ils profitent aux ménages les plus modestes, mais également aux bailleurs sociaux pour le confort de leurs locataires.
– L'éco-prêt du « Programme Habiter Mieux » : un éco-prêt pour les ménages modestes. – Depuis le 1er janvier 2016, les ménages modestes réalisant des travaux d'amélioration de la performance énergétique et bénéficiant d'une aide de l'ANAH relevant du « Programme Habiter Mieux » bénéficient d'un éco-prêt spécifique (CCH, art. R. 319-35) 1503827505955.
À l'heure où ces pages sont écrites, l'éco-prêt « Habiter Mieux » n'est pas encore opérationnel.
– L'éco-prêt Logement social : un éco-prêt pour les bailleurs sociaux. – L'éco-prêt Logement social est un prêt à taux bonifié distribué par la Caisse des dépôts et consignations 1504971473569. Il est consenti aux organismes HLM et assimilés (CCH, art. R. 323-1)
Sa durée est de cinq ans minimum et de vingt-cinq ans maximum.
Son montant varie selon le gain énergétique résultant des travaux financés avec un plafond de 16 000 € par logement.
– Les limites de la politique d'aide. – Le législateur incite les propriétaires de logements à faire des économies d'énergie en réalisant des travaux d'amélioration de l'existant, effort auquel participent les fournisseurs d'énergie, les locataires et les établissements financiers.
Les dispositifs existants se concentrent sur la réduction de la consommation d'énergie des seuls logements. Ils méritent approbation.
Néanmoins, la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires représente un tiers de la consommation globale du secteur résidentiel-tertiaire. 50 % de cette consommation dans le tertiaire concerne leur chauffage. Le législateur exhorte les propriétaires de grands bâtiments tertiaires à réduire leur consommation énergétique s'ils ne l'ont pas déjà fait 1510823391965. À l'exception des certificats d'économies d'énergie éligibles dans ce secteur, aucun accompagnement financier n'a été mis en place à ce titre. Il serait souhaitable d'adopter d'autres mesures en ce sens.
La transition énergétique participe à la bonne santé du territoire. Outre la rénovation énergétique des logements existants, la croissance démographique nécessite de nouvelles constructions. Le législateur favorise à ce titre les constructions nouvelles répondant à des critères de performance énergétique élevés.