L'adaptation de l'existant aux besoins réels

L'adaptation de l'existant aux besoins réels

Certains biens, conçus à l'origine pour un usage différent, sont inutilisables à usage d'habitation. D'autres, vétustes ou inadaptés au confort moderne, sont difficilement habitables.
À ce titre, la transformation de biens en logements est encouragée (Sous-section I).
La restauration de certains quartiers urbains vieillissants est également soutenue (Sous-section II).
Enfin, le bail à réhabilitation constitue une solution vertueuse permettant de rénover les immeubles vétustes (Sous-section III).

La transformation de l'existant en logements

Les biens immobiliers à usage de bureaux, commerces ou industrie appartiennent le plus souvent aux entreprises d'une certaine importance économique. La transformation de l'immobilier professionnel en logements est favorisée par une réduction du taux de l'IS profitant à ces entreprises (§ I).
Au surplus, les collectivités locales ont la possibilité d'exonérer de taxe foncière les biens transformés en logements (§ II).
Enfin, dans le cadre de ses missions, l'ANAH soutient financièrement les travaux de transformation permettant l'habitation (§ III).

Un taux d'IS réduit sur les plus-values de cession de bureaux, de commerces et de locaux industriels transformés en logements

Les sociétés soumises à l'IS sont imposées au taux réduit de 19 % lors de la cession de locaux à usage de bureau, commercial ou industriel, destinés à devenir des logements (CGI, art. 210 F).
Le dispositif s'applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et aux promesses de vente conclues dans ce même délai, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

Les personnes concernées

– Le cédant. – Le cédant est une personne morale soumise en son nom à l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option. Les sociétés ne relevant pas de l'IS ne bénéficient pas du dispositif, même pour la quote-part de leurs associés soumis à l'IS. À l'inverse, les sociétés filiales d'un groupe en bénéficient.
Les sociétés exonérées totalement ou partiellement d'IS sont exclues de la réduction d'impôt.
– Le cessionnaire. – Le cessionnaire est une société soumise à l'IS, une société immobilière spécialisée ou un organisme chargé du logement social. Les sociétés immobilières spécialisées sont les SIIC (CGI, art. 208 C) et les SCPI dont les parts ont été offertes au public (C. monét. fin., art. L. 214-86).
Les sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de leur revente sont également éligibles (CGI, art. 239 ter) 1514655744032.

Les opérations concernées

L'engagement de transformation du cessionnaire

– La forme de l'engagement. – L'engagement de transformation est pris dans l'acte constatant la cession du local.
Si le bien cédé est divisé et que l'engagement porte uniquement sur une partie de l'immeuble, chaque lot est identifié dans l'acte de cession avec son prix d'achat.
– La transformation. – Le cessionnaire prend l'engagement de transformer le local en logement dans les quatre ans suivant la date de clôture de l'exercice au cours duquel la mutation est réalisée.
Le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire, donné en location nue ou meublée.
La transformation du bien en foyer de jeunes travailleurs, en foyer ou résidence pour personnes âgées autonomes ou pour étudiants est autorisée à ce titre.
À l'inverse, les transformations en résidence de tourisme d'affaires, hôtel, meublé pour séjours de courte durée, village résidentiel de tourisme, crèche, etc., sont exclues du mécanisme.
Les travaux induisent un changement de destination du local nécessitant une autorisation d'urbanisme. L'achèvement des travaux résulte de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. 462-1).
Un local pouvant être affecté à l'habitation suite à des transformations mineures, notamment parce qu'il comporte déjà les pièces d'eau, n'entre pas dans le champ d'application du dispositif.
En revanche, la démolition d'un local de bureaux, commercial ou industriel, pour reconstruire un local à usage d'habitation ou accroître la surface du local remplit la condition de transformation 1499617969514.
– Le non-respect de l'engagement. – Le non-respect de l'engagement de transformation par le cessionnaire est sanctionné par une amende de 25 % de la valeur du bien lors de son acquisition par le cessionnaire (CGI, art. 1764, III).
Néanmoins, le taux réduit d'IS n'est pas remis en cause.
Le non-respect résulte de l'absence de transformation du local dans le délai de quatre ans. Il provient également de la cession avant l'achèvement des travaux, sauf s'il s'agit d'une vente en état futur d'achèvement et que l'achèvement intervient effectivement dans le délai de quatre ans.
Par exception, la rupture de l'engagement n'est pas caractérisée en cas d'opération de fusion-absorption si la société absorbante se substitue à la société absorbée pour le respect de l'engagement dans le délai restant à courir.
Le non-respect de l'engagement n'est pas non plus sanctionné en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire. Ces circonstances sont laissées à l'appréciation de l'administration fiscale 1499619934364.

Une possible exonération temporaire de la taxe foncière

Les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre ont la possibilité d'exonérer par délibération les locaux à usage d'habitation provenant de la transformation de bureaux (CGI, art. 1384 F).
– Le champ d'application. – Cette exonération profite aux locaux à usage d'habitation individuels ou collectifs. Leurs dépendances sont également exonérées. Les locaux à usage mixte ne bénéficient de l'exonération qu'à hauteur de la partie affectée à l'habitation.
Le bien doit être affecté à l'habitation principale d'un propriétaire ou d'un locataire. Ainsi, les logements loués en meublés à titre saisonnier, les résidences secondaires et les logements vacants sont exclus du dispositif.
L'exonération concerne les logements provenant de la transformation de bureaux proprement dits et locaux professionnels ainsi qu'à leurs dépendances relevant de la taxe annuelle en Île-de-France (CGI, art. 231 ter, III, 1°).
– La portée de l'exonération. – L'exonération porte exclusivement sur la part de la collectivité ou de l'EPCI ayant pris la décision. Elle ne porte pas sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
L'exonération est acquise pour cinq ans à compter de l'année suivant celle de l'achèvement de la transformation. Elle profite également au cessionnaire du bien pendant cette période.
Elle cesse de s'appliquer si le logement n'est plus utilisé à usage d'habitation principale. L'exonération est réduite pour la partie du logement partiellement affectée à un autre usage pendant les cinq ans. Dans ces deux hypothèses, la suppression est définitive pour l'avenir, mais les exonérations acquises les années précédentes ne sont pas remises en cause 1499606088601.

Les subventions de l'ANAH

La loi « Malraux » en faveur de la restauration de certains quartiers urbains

Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée au titre de la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans certains quartiers urbains (CGI, art. 199 tervicies).
– Les contribuables concernés. – La réduction d'impôt profite aux personnes physiques domiciliées en France et imposées dans la catégorie des revenus fonciers. L'indivisaire est éligible à hauteur de ses droits dans l'indivision.
Les personnes physiques associées d'une société transparente ou translucide entrent dans le champ d'application du dispositif à hauteur de leurs droits dans la société et/ou de leur quote-part de dépenses.
Les associés de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) bénéficient également de la réduction d'impôt, à condition que la souscription des parts soit effectuée en numéraire et non par un apport en nature. Au surplus, la souscription a pour objet de financer des dépenses éligibles pour au moins 65 %, et l'acquisition d'immeubles éligibles pour au moins 30 %. Le produit de la souscription est investi dans les dix-huit mois suivant la clôture de la souscription.
Le démembrement de propriété de l'immeuble ou des titres n'entre pas dans le champ d'application du dispositif, sauf s'il résulte du décès d'un des conjoints soumis à imposition commune.
– La nature et la localisation des immeubles concernés. – Les locaux concernés sont :
  • les locaux à usage d'habitation ;
  • les locaux à un usage autre que l'habitation destinés à l'habitation après les travaux 1514718185204.
Ces immeubles se situent :
  • dans un site patrimonial remarquable (SPR) 1500196987640 ;
  • dans un quartier ancien dégradé ;
  • dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) 1500198669280.
Le dispositif est instauré au profit des immeubles des deux dernières catégories jusqu'au 31 décembre 2019.
– La nature des travaux à entreprendre. – Les travaux portent sur la restauration complète d'un immeuble bâti. Il s'agit de la remise en état et de la modernisation afin de transformer les conditions d'habitabilité de l'immeuble. La notion de restauration complète n'oblige pas à effectuer des travaux sur les parties de l'immeuble où ils sont inutiles.
Une déclaration d'utilité publique des travaux est nécessaire sauf pour les immeubles situés dans le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP).
– Les dépenses éligibles. – Les dépenses éligibles à la réduction d'impôt sont limitativement énumérées (CGI, art. 199 tervicies, II, al. 1).
Il s'agit principalement :
  • des charges de droit commun, à savoir : les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration, les impositions, les frais de gestion et la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses ;
  • des frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
  • des travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique.
Les dépenses sont payées à compter de la délivrance du permis de construire ou de la non-opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. Cette durée est prorogée en cas d'interruption des travaux pour découverte de vestiges archéologiques ou pour force majeure.
Le contribuable justifie que la dépense payée correspond à des travaux éligibles. En cas de vente d'immeuble à rénover, la dépense correspond au prix des travaux payés par l'acquéreur selon l'échéancier du contrat. La dépense est prise en compte toutes taxes comprises 1500209147584. Elle est minorée des autres aides et subventions éventuellement octroyées 1509549592915.
– Une obligation de location. – Le contribuable s'engage à donner en location l'immeuble pendant une durée minimum de neuf ans. Le bail est conclu dans l'année suivant l'achèvement des travaux. La vacance de moins d'un an est tolérée. S'il s'agit d'un local à usage d'habitation, le locataire le loue nu et l'occupe à titre de résidence principale 1500201419903.
Les associés de sociétés non soumises à l'IS et de SCPI prennent l'engagement de conserver leurs titres jusqu'à l'expiration des neuf ans de location.
Le locataire ne doit pas être un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du contribuable ou d'un des associés de la société propriétaire du logement.
La réduction d'impôt est remise en cause dans les hypothèses suivantes :
  • en cas de rupture de l'engagement de location ou de conservation des parts ou en cas de cession du bien pendant cet engagement, sauf si cet événement survient après l'invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ;
  • en cas de démembrement de propriété, à l'exception du démembrement résultant du décès d'un des époux soumis à imposition commune si le conjoint survivant continue les engagements en cours.
– Le montant de la réduction d'impôt. – La réduction d'impôt est de :
  • 30 % des dépenses éligibles pour les immeubles des sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un PSVM approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un PVAP approuvé ou pour les opérations déclarées d'utilité publique.
La réduction est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses ou de la souscription des parts de SCPI. Elle est plafonnée à une dépense de 400 000 €. Ce plafond est pluriannuel sur une période de quatre ans à compter de la délivrance du permis de construire ou de la non-opposition à la déclaration préalable.
Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2017, la partie de réduction d'impôt excédant l'impôt dû la même année est reportée sur l'impôt des trois années suivantes.
La réduction d'impôt n'est pas concernée par le plafonnement global de certains avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A).
Par principe, elle ne se cumule pas avec d'autres réductions d'impôt d'investissement locatif. Toutefois, aucune exclusion n'est prévue pour les biens relevant du dispositif « Cosse ancien » 1500735678281.
Enfin, les travaux profitant du dispositif ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

La rénovation de logements à l'aide d'un bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation est un contrat dont l'objet est d'obliger le preneur à effectuer des travaux d'amélioration sur l'immeuble à usage d'habitation du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations en vue de le louer (CCH, art. L. 252-1 et s.). Les travaux d'amélioration sont entendus de manière large. Au gré des conventions des parties, ils sont susceptibles de comprendre des travaux de rénovation lourde, voire de construction ou d'agrandissement avec ou sans démolition de l'existant. Les preneurs éligibles sont limitativement énumérés. Il s'agit par exemple des organismes HLM.
La durée du bail est de douze ans minimum. Il confère au preneur un droit réel temporaire.
Le contrat porte sur un immeuble individuel ou collectif d'habitation ou sur un lot de copropriété à usage d'habitation 1500220102937.
– Une possible exonération de taxe de publicité foncière. – Le conseil départemental a la possibilité d'exonérer les baux à réhabilitation de taxe de publicité foncière (CGI, art. 1594 J). L'acte présenté à la formalité fait alors mention du bénéfice de cette exonération.
– Une exonération de principe de la taxe foncière. – Les logements loués dans le cadre d'un bail à réhabilitation sont exonérés de plein droit de la totalité de la taxe foncière pendant toute la durée du bail (CGI, art. 1384 B et 1586 B) 1503130225349.
Concernant les baux à réhabilitation conclus depuis le 1er janvier 2017, les communes ou leurs groupements à fiscalité propre ont la possibilité de supprimer cette exonération lorsqu'au moins 50 % des résidences principales de leur territoire sont des logements sociaux 1503129880266. Dans cette hypothèse, la taxe foncière est supportée par le preneur (CGI, art. 1400).
– La remise gratuite des constructions et améliorations au bailleur. – À la fin du bail, le bailleur reprend possession de l'immeuble avec ses travaux de construction et ses améliorations, sans indemnité au profit du preneur.
Par ailleurs, le revenu représenté par les travaux de construction, reconstruction et agrandissement prévus dans le contrat ne donne lieu à aucune imposition (CGI, art. 33 quinquies).
En revanche, l'exonération ne s'applique pas au revenu correspondant aux travaux d'amélioration réalisés par le preneur, c'est-à-dire aux travaux apportant un équipement ou un confort nouveau ou mieux adapté sans modification de la structure de l'immeuble.
Le prix de revient de ces travaux augmente le revenu brut foncier du bailleur. Toutefois, ces travaux viennent en déduction pour la détermination du revenu net foncier au titre de la même année. Si le montant des travaux n'est pas connu, le bailleur ne les déclare ni en recettes ni en charges 1500218723620.
Ainsi le bailleur ne supporte aucune imposition au titre de la remise gratuite des constructions et améliorations en fin de bail.
Certains propriétaires délaissent leurs immeubles vétustes et inadaptés. Faute de moyens financiers, ces immeubles sont vacants. Le bail à réhabilitation contribue à lutter contre ces situations, et, par conséquent, à freiner l'étalement urbain.