La participation des locataires aux travaux d'économies d'énergie

La participation des locataires aux travaux d'économies d'énergie

En principe, le propriétaire finance les travaux importants, le locataire étant responsable des réparations locatives. Or, les travaux permettant au locataire d'économiser de l'énergie engendrent souvent un coût dissuasif pour le propriétaire.
Pour remédier à cette situation, le bailleur réalisant des travaux d'économies d'énergie est autorisé à demander une contribution pour le partage des économies de charge à son locataire 1493649327155.
Ce dispositif profite aux bailleurs privés et aux bailleurs sociaux.
Le champ d'application de ce dispositif est strictement encadré (§ I). Par ailleurs, le caractère éligible des travaux est une condition nécessaire à la contribution financière du locataire (§ II).

Le champ d'application du dispositif

La participation du locataire aux travaux d'économies d'énergie implique une concertation entre le bailleur et le locataire (A).
Elle n'est ouverte qu'à certains immeubles (B)et pour certains travaux (C).

Une concertation entre le bailleur et le locataire

– Une concertation préalable nécessaire. – La concertation entre le bailleur et son locataire est obligatoire pour la mise en place de ce dispositif. Elle porte sur le projet des travaux envisagés, leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique, et la contribution du locataire au partage des économies de charges en résultant 1493650024715.
Le texte ne précise pas si la concertation doit aboutir à un accord ou s'il s'agit d'une simple consultation. Néanmoins en pratique, l'esprit du dispositif veut que le bailleur puisse imposer sa décision. De plus, les dispositions légales relatives au bail d'habitation et à la copropriété ne permettent pas au locataire de refuser les travaux d'amélioration énergétique 1506283854745.

Les immeubles éligibles

– Un dispositif en faveur des logements anciens. – La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique concerne les logements vides achevés avant le 1er janvier 1990, loués à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.

Les travaux éligibles

– Un dispositif en faveur de la rénovation énergétique. – Les travaux d'économies d'énergie éligibles concernent tant les parties privatives du logement que les parties communes de l'immeuble dont il dépend.
Les travaux consistent soit à atteindre un niveau minimal de performance énergétique, soit à opérer plusieurs actions de rénovation déterminées.
– Un niveau de performance énergétique globale minimale à atteindre. – Il s'agit d'obtenir une consommation énergétique du bien en dessous d'un certain seuil à l'issue des travaux pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux. Le seuil minimal à atteindre est fixé par arrêté en fonction de la zone climatique et de l'altitude du logement concerné. Il diffère selon la qualité du bailleur : privé ou social 1493651286974.
Ces travaux ne sont ouverts que pour les immeubles dont la date d'achèvement est comprise entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, que le bailleur soit privé ou social. À défaut, les travaux doivent consister en un bouquet de travaux.
– Le bouquet de travaux. – Le bouquet de travaux est une combinaison d'au moins deux actions améliorant la performance énergétique du logement. Ils concernent :
  • les travaux d'isolation thermique des toitures ;
  • les travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
  • les travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur ;
  • les travaux de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de remplacement de systèmes de production d'eau chaude sanitaire ;
  • les travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
  • les travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.
Ces travaux sont ouverts :
  • pour les bailleurs privés, à tous les immeubles dont la date d'achèvement est antérieure au 1er janvier 1990 ;
  • et pour les bailleurs sociaux, aux seuls immeubles dont la date d'achèvement est antérieure au 1er janvier 1948.
Autrement dit, les bailleurs privés ont la faculté de choisir entre les deux dispositifs pour les immeubles dont la date d'achèvement est comprise entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.
– Les caractéristiques techniques des travaux. – Les caractéristiques techniques permettant l'éligibilité des travaux au dispositif sont déterminées par arrêté pour chacune des catégories de travaux.
Elles sont identiques pour l'éco-prêt à taux zéro 1493651876077.

La contribution participative du locataire

La contribution participative du locataire est mensuelle, fixe et non révisable. Elle est due à partir du mois civil suivant la date de fin des travaux et limitée à une durée de quinze ans. Son montant est forfaitaire ou réel.
– La contribution forfaitaire. – La contribution forfaitaire est obligatoire pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948.
Le forfait mensuel s'élève à :
  • 10 € pour les logements comprenant une pièce principale ;
  • 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
  • 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
– La contribution réelle. – Pour les logements achevés depuis le 1er janvier 1948, la contribution est fixée à son montant réel, estimé sur la base de l'économie d'énergie réalisée 1506186056749. Sa détermination nécessite une étude thermique préalable tenant compte des caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, de sa situation géographique, ainsi que d'une occupation normale du logement.
La contribution mensuelle du locataire est plafonnée à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Pour les logements achevés depuis le 1er janvier 1948, la contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire au choix du bailleur, si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
  • les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;
  • le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré.
Ainsi le bailleur est autorisé à proposer la contribution la plus avantageuse pour lui lors de la concertation préalable avec son locataire.
– La justification des travaux au locataire. – Après l'achèvement des travaux, le propriétaire justifie de la réalisation des travaux initialement convenus au locataire. Il fournit à cet effet une attestation certifiant que les travaux 1506189652670 :
  • respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable si la contribution est réelle ;
  • sont conformes aux critères de performance énergétique légaux si la contribution est forfaitaire.
– Un dispositif peu utilisé. – En pratique, ce dispositif complexe ne rencontre pas le succès escompté.